忽如一周春風(fēng)來(lái)

　　千房萬(wàn)房心花開(kāi)

　　本報(bào)記者 劉文良

　　樓市新政春風(fēng)乍起，吹皺?quán)嵵輼鞘写核?。今年樓市新政甫出，業(yè)內(nèi)熱議四起。上周，針對(duì)3月30日央行、住建部、財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)的二套房貸首付比例降低、二手房上市交易免征年限“五改二”等樓市重大利好政策，引發(fā)了業(yè)內(nèi)專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的廣泛關(guān)注和熱議，4月1日，本報(bào)《中原樓市》第一時(shí)間編發(fā)了各方觀點(diǎn)及思考，同樣引發(fā)了社會(huì)各界的矚目和聚焦。

　　樓市新政落地一周有余，鄭州房企和項(xiàng)目的關(guān)注度持續(xù)升溫，各家企業(yè)不僅對(duì)新政表現(xiàn)出極大的重視和極高的熱情，也先后作出了相應(yīng)的反響，制定了相應(yīng)的銷(xiāo)售策略。作為5年來(lái)力度最大的利好樓市新政，又將給鄭州在售樓盤(pán)、項(xiàng)目的銷(xiāo)售帶來(lái)什么樣的影響，市場(chǎng)表現(xiàn)如何，價(jià)格走勢(shì)是否變動(dòng)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有無(wú)提升？帶著諸多問(wèn)題，本期《中原樓市》約請(qǐng)了部分房企的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人和銷(xiāo)售代理公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪談，以期進(jìn)一步解讀這一樓市新政對(duì)鄭州樓市的沖擊波和影響力，再次傾聽(tīng)來(lái)自市場(chǎng)一線的最新動(dòng)態(tài)和真實(shí)聲音——

　　張旭盈（建業(yè)集團(tuán)鄭州區(qū)域總公司營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理）

　　“好雨知時(shí)節(jié) 當(dāng)春乃發(fā)生”

　　新政落地一周，鄭州建業(yè)各項(xiàng)目來(lái)訪及成交量有明顯提升。總體來(lái)說(shuō)，該利好消息期盼已久。對(duì)于鄭州而言，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售量會(huì)增加，價(jià)格趨于平穩(wěn)。由于當(dāng)前庫(kù)存壓力大，客戶觀望情緒依然重，購(gòu)房者會(huì)在品牌、價(jià)格、配套等方面更加注重。對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，除了苦練內(nèi)功，注重品質(zhì)，去庫(kù)存、跑量仍是硬道理。

　　對(duì)于未來(lái)的預(yù)期，希望加快房貸審批速度，降低相關(guān)稅費(fèi)，尤其是應(yīng)當(dāng)降低二套房貸的利率。同時(shí)，也希望降低首套房的首付款比例，具體到公積金政策，希望利率也有優(yōu)惠。

　　“好雨知時(shí)節(jié)，當(dāng)春乃發(fā)生”。鄭州建業(yè)將會(huì)乘著新政的春風(fēng)，4月1日~30日建業(yè)集團(tuán)鄭州區(qū)域總公司開(kāi)啟 “春雨行動(dòng)”，本著讓更多河南人了解建業(yè)、信任建業(yè)、住上好房子的企業(yè)理念，將通過(guò)推出優(yōu)質(zhì)房源，特惠價(jià)格等感恩大禮包等形式讓廣大客戶分享建業(yè)成立23年的豐碩成果。

　　建業(yè)集團(tuán)鄭州區(qū)域總公司繼續(xù)推進(jìn)產(chǎn)品與服務(wù)的提升，正在積極推進(jìn)社區(qū)OTO服務(wù)平臺(tái)，讓業(yè)主感受到大建業(yè)帶來(lái)的綜合服務(wù)價(jià)值。

　　王鵬飛（鄭州、西安華南城副總經(jīng)理）

　　今年鄭州樓市量?jī)r(jià)都會(huì)穩(wěn)中有升

　　此次“3·30”政策的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)目前銷(xiāo)售現(xiàn)狀，產(chǎn)生一定利好，這表明了政府對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展的決心與信心。同時(shí)也給房企和購(gòu)房者，釋放出政府堅(jiān)定“護(hù)市”的信號(hào)。

　　結(jié)合目前鄭州樓市的發(fā)展現(xiàn)狀，此政策對(duì)于各大房企來(lái)講，會(huì)適當(dāng)加快開(kāi)發(fā)節(jié)奏，增加改善性產(chǎn)品的入市；購(gòu)房群體也會(huì)由剛需型向改善型逐步加速過(guò)渡的過(guò)程，對(duì)于鄭州樓市來(lái)講，無(wú)論是成交量與成交均價(jià)，都會(huì)穩(wěn)中上升。當(dāng)前鄭州城市框架不斷外延，華南城自2012年8月進(jìn)駐鄭州以來(lái)，作為省政府與市政府重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，響應(yīng)政府號(hào)召，加快推進(jìn)商貿(mào)物流集聚區(qū)建設(shè)和市場(chǎng)外遷工作，不到3年時(shí)間，銷(xiāo)售與招商累計(jì)達(dá)4萬(wàn)余家，小商品、建材、五金市場(chǎng)全面進(jìn)入運(yùn)營(yíng)，汽配、副食、服裝市場(chǎng)將陸續(xù)進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段。結(jié)合目前樓市利好政策不斷出臺(tái)，今年鄭州華南城斥巨資打造的百萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目——龍湖華府也將全面入市，會(huì)給廣大購(gòu)房者帶來(lái)高品質(zhì)的生活居住體驗(yàn)，敬請(qǐng)期待。

　　朱洪杰（豫發(fā)置業(yè)副總經(jīng)理）

　　希望繼續(xù)出臺(tái)利好政策

　　“3·30”新政是切實(shí)落實(shí)中央穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的又一有力舉措，它扭轉(zhuǎn)了購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)和房市的悲觀預(yù)期，刺激了改善型居住需求的釋放，改變了房?jī)r(jià)可能下降的趨勢(shì)，成交量探底完成，并從此穩(wěn)定在合理水平。

　　雖然此次利好有益于成交量的恢復(fù)性提高，但從市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)看，供過(guò)于求依然是制約價(jià)格上漲的主要原因，所以市場(chǎng)整體價(jià)格水平的大幅上漲不具備條件，只是在供求合理的局部區(qū)域市場(chǎng)，個(gè)別去化壓力不大的樓盤(pán)，溫和調(diào)價(jià)是可能的。再者，目前大多開(kāi)發(fā)商庫(kù)存偏高，現(xiàn)金流緊張，在微利時(shí)代，快周轉(zhuǎn)是主訴求，所以，我認(rèn)為多數(shù)開(kāi)發(fā)商不會(huì)選擇借勢(shì)大幅漲價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)策略。

　　本次新政對(duì)首置客戶的剛性需求刺激力度較弱。目前，在剛需、首改為主流消費(fèi)群的情況下，希望國(guó)家繼續(xù)出臺(tái)支持剛需購(gòu)房的政策，比如：降低首套首付比例、提高公積金貸款額等，完全落實(shí)中央穩(wěn)定住房消費(fèi)的大政方針，同時(shí)改善普通居民的住房條件。

　　李濤 （星聯(lián)置地星聯(lián)灣項(xiàng)目總經(jīng)理）

　　鄭州樓市的春天真的來(lái)了

　　今年“兩會(huì)”中，《政府工作報(bào)告》明確指出：支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。所以，接下來(lái)政府會(huì)有怎樣的動(dòng)作，可以說(shuō)房企和購(gòu)房者都在翹首以盼。

　　在以往形成的慣性思維中，二套房新政迎春出臺(tái)，是“兩會(huì)”后政府出的第一招，且內(nèi)容規(guī)定得非常具體，首付降低、營(yíng)業(yè)稅免收降低年限，反映的是政府希望通過(guò)這項(xiàng)舉措降低置業(yè)和流通門(mén)檻，從中不難看出政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”寄予的期望。

　　說(shuō)到效果，有了“兩會(huì)”的主旋律以及行業(yè)和輿論熱議，在大家的期待中，這樣的政策出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)信心還是有較大的提振作用，所以消息剛一出來(lái)，就有媒體稱(chēng)“地產(chǎn)行業(yè)的春天要來(lái)了”，也有一些開(kāi)發(fā)商表示“暫緩漲價(jià)”，從媒體和同業(yè)的態(tài)度來(lái)看，大家都嗅到了這項(xiàng)政策的春天味道。我身邊非業(yè)內(nèi)的朋友，也向我咨詢(xún)此項(xiàng)政策除對(duì)房地產(chǎn)外，對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)來(lái)說(shuō)又會(huì)折射出什么信號(hào)。這種關(guān)注不難理解，畢竟，房地產(chǎn)健康發(fā)展，才能確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　新政一出，對(duì)改善型購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，置業(yè)門(mén)檻降低，而那些有投資需求的購(gòu)房者，亦可從營(yíng)業(yè)稅年限降低享受到快速回報(bào)的紅利。所以，這個(gè)政策對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是有促進(jìn)作用的，因?yàn)樗馕吨粋€(gè)信號(hào)，但對(duì)于完全打消購(gòu)房大眾的觀望心理，僅此新政還不夠，后續(xù)還需要更多利好政策來(lái)刺激。

　　預(yù)計(jì)下一步金融方面可能會(huì)出現(xiàn)降息等措施，降息對(duì)市場(chǎng)的刺激效果會(huì)更明顯。 當(dāng)前的政策環(huán)境對(duì)房企來(lái)說(shuō)是個(gè)機(jī)會(huì)，在銷(xiāo)售策略上，應(yīng)將政策背后的政府用意分析透徹，將這種信心有效傳遞給客戶，趁熱打鐵。在企業(yè)戰(zhàn)略層面上，應(yīng)改變舊有思路，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)盈利模式，及時(shí)考慮轉(zhuǎn)型或升級(jí)。

　　星聯(lián)置地在今年伊始，根據(jù)企業(yè)自身情況，已在進(jìn)行企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整，會(huì)著力打造優(yōu)質(zhì)區(qū)域的精品項(xiàng)目，不盲目追求規(guī)模，保證充裕的現(xiàn)金流。因?yàn)榻衲晗掳肽觐A(yù)計(jì)行業(yè)會(huì)有很多企業(yè)出局，可能會(huì)出現(xiàn)很多好的項(xiàng)目和機(jī)會(huì)，我們會(huì)繼續(xù)以“治大國(guó)如烹小鮮”的積極心態(tài)，順大勢(shì)而為之。

　　星聯(lián)灣項(xiàng)目自開(kāi)年以來(lái)，保持著旺銷(xiāo)勁頭，3月超額完成任務(wù)165%。除了我們團(tuán)隊(duì)的拼搏、創(chuàng)新和各種嘗試，也反映出市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的認(rèn)可。

　　從星聯(lián)灣案場(chǎng)反饋信息來(lái)看，一周來(lái)的成交情況非常樂(lè)觀，延續(xù)了三月的熱銷(xiāo)勢(shì)頭，但成交客戶受二套房新政影響不大。

　　齊華偉（碧桂園河南區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理）

　　春天里要有冬天的憂患意識(shí)

　　在我看來(lái)，第一，大城市、熱點(diǎn)城市、未來(lái)人口流入的城市，當(dāng)下就是買(mǎi)房的時(shí)間窗口，購(gòu)房者應(yīng)該抓住政策的紅利；第二，住房供應(yīng)過(guò)剩的城市，開(kāi)發(fā)商和地方政府要放棄房?jī)r(jià)再次暴漲的幻想，利用政策的契機(jī)，千方百計(jì)消化庫(kù)存，乃是上上策，幻想政策又會(huì)讓房地產(chǎn)過(guò)幾年好日子，太傻太天真；第三，各界都應(yīng)該清醒地意識(shí)到，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到新的周期，必須用新的思維思考和判斷房地產(chǎn)的未來(lái)。

　　就房地產(chǎn)的基本面而言，目前是冬天，政策只是“冬天里的一把火”，僅供取暖過(guò)冬，絕非“春天的故事”。

　　馮楠 （河南鑫苑營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）

　　大戶型去化速度加快

　　在目前全國(guó)經(jīng)濟(jì)上行的速度緩慢的形勢(shì)下，這套“組合拳”可有效刺激消費(fèi)，緩解目前房地產(chǎn)低迷的態(tài)勢(shì)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)心劑，提升客戶的購(gòu)買(mǎi)信心。鄭州樓市在短期內(nèi)還是主要以去化庫(kù)存為主，價(jià)格不會(huì)有明顯變化，在新政的影響下，我認(rèn)為二次改善型客戶數(shù)量會(huì)增加，大戶型銷(xiāo)售會(huì)有所提升，總體“價(jià)穩(wěn)量升”。

　　目前鄭州的很多銀行還未全部落實(shí)新政，我認(rèn)為應(yīng)加快新政的落實(shí)速度，同時(shí)在利率上應(yīng)有更大的優(yōu)惠力度，這樣才能更有效地加快客戶的購(gòu)買(mǎi)速度，加快樓市回暖。

　　目前鑫苑鄭州項(xiàng)目已是尾盤(pán)，主要是去化剩余房源，東區(qū)鑫城在新政的影響下，大戶型去化速度有所提升，目前僅余二十多套四室大宅，預(yù)計(jì)5月前就將清盤(pán)。鑫苑·二七新城綜合體項(xiàng)目目前主要做前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)6月多種業(yè)態(tài)將整體亮相。

　　段炤利（亞星集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理）

　　新政一周銷(xiāo)量增加

　　政府的調(diào)控措施及導(dǎo)向逐漸深入，由松綁剛需（松綁購(gòu)房資格），刺激改善，再延伸至對(duì)投資性需求的鼓勵(lì)。此次降低二套首付，對(duì)改善型需求產(chǎn)生較大利好，但同時(shí)，我們也對(duì)“改善型”住宅有了更廣義的理解，不僅僅是面積、功能及總價(jià)的增大、增多，更多的是對(duì)服務(wù)、配套及其他附加值的提升。二手房“五改二”，對(duì)一線城市的促進(jìn)是提升信心和加速市場(chǎng)流通，使二手房的價(jià)格和價(jià)值不斷提升，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)的繁榮；對(duì)非一線城市來(lái)說(shuō)，新房交易的周期和成本預(yù)期減少，新房的投資價(jià)值進(jìn)而顯現(xiàn)。

　　在目前市場(chǎng)下，供應(yīng)量大是共識(shí)，去存量是務(wù)實(shí)，價(jià)格預(yù)判是“常識(shí)”。中原地產(chǎn)快速發(fā)展的十余年來(lái)，價(jià)格一直穩(wěn)步快速發(fā)展，所以，我認(rèn)為今年地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是穩(wěn)中小步上升。

　　此次新政是一個(gè)市場(chǎng)利好窗口期，對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都應(yīng)抓住機(jī)會(huì)，去存量，置新房。新政出臺(tái)一周再加上清明小長(zhǎng)假，我公司旗下亞星盛世和錦繡山河項(xiàng)目成交量都有很大增量，借此，我們也將推出亞星盛世三期新品。

　　黃艷紅（清華園集團(tuán)副總經(jīng)理）

　　去庫(kù)存乃當(dāng)務(wù)之急

　　央行、住建部、財(cái)政部聯(lián)合出臺(tái)新政，目的是加快樓市的去庫(kù)存化?！?·30”新政將二套房最低首付降至四成、公積金貸款首付降至兩成，對(duì)于改善型購(gòu)房客戶起到很大利好作用。

　　鄭州作為全國(guó)百城樓市房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的城市之一，未來(lái)購(gòu)房者將加速入市，成交量將大幅走高，但對(duì)首套購(gòu)房政策無(wú)較大調(diào)整，剛需群體較為關(guān)心的“利率優(yōu)惠”及“降低首付”比例等均未得到有效落實(shí)。“3·30”新政出臺(tái)后，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)已借助此機(jī)會(huì)以漲價(jià)為噱頭快速推進(jìn)產(chǎn)品的去化量。

　　而此次新政后，鄭州清華園旗下清華·憶江南、清華大溪地項(xiàng)目依然以去化庫(kù)存為主，緊抓在利好政策下釋放購(gòu)買(mǎi)需求。清華·憶江南項(xiàng)目將借助市場(chǎng)政策及北五環(huán)即將通車(chē)等利好條件加快對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)學(xué)校、醫(yī)院等生活配套的建設(shè)速度，吸引改善型客戶的持續(xù)關(guān)注；清華·大溪地項(xiàng)目憑借完善的配套資源和優(yōu)越的交通優(yōu)勢(shì)，一直是鄭州剛需客戶重點(diǎn)關(guān)注樓盤(pán)。