二套房貸款首付降至四成！在3月30日下午4點(diǎn)58分，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布通知之前，誰(shuí)也沒(méi)想到政府會(huì)有如此大的力度刺激樓市，更沒(méi)有想到的是僅僅10分鐘后，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱從3月31日起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

　　都知道今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)放松，但這個(gè)力度遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，這無(wú)疑是一劑強(qiáng)心針。當(dāng)晚，不僅中介機(jī)構(gòu)延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的高管們也挑燈夜戰(zhàn)，積極應(yīng)對(duì)。次日，地產(chǎn)股全線飄紅，部分直接受益的項(xiàng)目售樓處被購(gòu)房人擠爆，部分業(yè)主甚至開(kāi)始提價(jià)。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，從去年的9·30到今年的3·30，受益最大的群體都是改善型置業(yè)，對(duì)北上廣深四大一線城市而言，都是樓市主要置業(yè)群體，但樓市是否就此掉頭向上，一路飄紅，重現(xiàn)2009年？從新房到二手房，此起彼伏的漲價(jià)信息是真是假？對(duì)此，京華時(shí)報(bào)地產(chǎn)周刊的記者展開(kāi)即時(shí)調(diào)查，為購(gòu)房者釋疑。

　　□記者直擊

　　■企業(yè)

　　加速推盤

　　“我們的小戶型產(chǎn)品剛剛?cè)抠u完了，現(xiàn)在就只剩下幾套大戶型。”4月1日早上，位于南六環(huán)的某住宅項(xiàng)目銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目的戶型主要是90平方米以下的兩居和120平方米的三居，受3·30政策的刺激，這兩天的看房人數(shù)、電話咨詢量和認(rèn)購(gòu)量都有明顯上升。

　　不少房企紛紛在第一時(shí)間通過(guò)新政推介自己旗下的項(xiàng)目。新政發(fā)布次日，萬(wàn)科旗下包括北京、沈陽(yáng)、大連、煙臺(tái)、太原、青島、濟(jì)南、天津、唐山等多個(gè)分公司同時(shí)打出在未來(lái)24-48小時(shí)內(nèi)“不漲價(jià)、不打烊、等你來(lái)?yè)尫俊钡膹V告語(yǔ)，以此來(lái)吸引購(gòu)房者。

　　北京龍湖則趁勢(shì)推出“暖春行動(dòng)”，推介在售的滟瀾新宸、雙瓏原著、好望山、長(zhǎng)城源著等4個(gè)項(xiàng)目，不但沒(méi)有提價(jià)，而且給出優(yōu)惠措施，以其在孫河板塊在售的高端別墅雙瓏原著為例，目前全款購(gòu)房享受9.8折，五成首付9.9折，電商排卡20萬(wàn)抵40萬(wàn)，4月30日前，龍湖老業(yè)主推薦新客戶成功購(gòu)買指定戶型，最高可減免30萬(wàn)物業(yè)費(fèi)。

　　據(jù)龍湖·雙瓏原著銷售經(jīng)理程浩介紹，雙瓏原著一直賣得不錯(cuò)，今年以來(lái)勢(shì)頭更好，3月份就成交了1.1億元，對(duì)于總價(jià)在2000萬(wàn)-4000萬(wàn)元的高端項(xiàng)目而言，這個(gè)成績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)，“新政出臺(tái)，對(duì)我們這樣的項(xiàng)目利好還是很明顯的。政策出臺(tái)后，我們對(duì)客戶做了個(gè)小調(diào)查，我們的業(yè)主基本都是二套房以上的客戶，貸款首付從七成降到四成，極大降低了客戶的購(gòu)入門檻，對(duì)猶豫是否要出手的客戶而言，新政給予了他們信心，把心里的石頭放在了地上?！被谶@樣的了解，程浩對(duì)雙瓏原著即將推出的4000萬(wàn)元上下的“中央墅”產(chǎn)品很有信心。

　　推盤同時(shí)，成交數(shù)據(jù)也不錯(cuò)，萬(wàn)科24小時(shí)成交1.56億元，合生濱江帝景36小時(shí)成交22套。

　　“漲聲”四起

　　5點(diǎn)新政剛發(fā)布，不到一個(gè)小時(shí)，項(xiàng)目漲價(jià)傳聞已經(jīng)不脛而走，次日，甚至出現(xiàn)集團(tuán)發(fā)布的漲價(jià)“紅頭文件”，以及各種限時(shí)不漲、最后搶購(gòu)之類的廣告、宣傳，借助微信、微博等新媒體傳播工具，迅速搶占買房人、賣房人、圍觀群眾的眼球。

　　3月30日，政策剛一出臺(tái)，深圳寶安某項(xiàng)目就宣布，從3月31日開(kāi)始報(bào)價(jià)上調(diào)5%，但具體售價(jià)需要面談。

　　3月31日，位于深圳、煙臺(tái)、寧波等地的多個(gè)樓盤“急迫”地發(fā)出漲價(jià)通知，其中，煙臺(tái)5個(gè)樓盤均表示將在本月內(nèi)開(kāi)始漲價(jià)，漲幅最高的是位于萊山區(qū)的金地格林世界——從4月6日起，該項(xiàng)目封盤大調(diào)價(jià)，最高漲幅為5萬(wàn)元。

　　金地在寧波的項(xiàng)目外灘1號(hào)也有調(diào)整價(jià)格的打算，網(wǎng)上流傳的一份金地集團(tuán)的文件顯示，政府救市態(tài)度已經(jīng)非常明確，樓市即將回暖，各地項(xiàng)目呈熱銷趨勢(shì)，經(jīng)集團(tuán)商討決議，故對(duì)二三線以上城市優(yōu)秀項(xiàng)目將實(shí)行統(tǒng)一上調(diào)價(jià)格的戰(zhàn)略調(diào)整。故此項(xiàng)目需在4月20日前完成價(jià)格每平米提價(jià)500-1000元不等的調(diào)整。

　　>>釋疑

　　說(shuō)漲價(jià)更似炒作

　　一位業(yè)內(nèi)人士私下告訴記者，“這種漲價(jià)更類似營(yíng)銷炒作方式”。據(jù)其分析，3·30政策的確會(huì)提振市場(chǎng)信心，但在庫(kù)存居高不下、新增面積迅速增加的大背景下，明智的開(kāi)發(fā)商都會(huì)選擇趁機(jī)加速出貨，消化庫(kù)存，而絕不是趁機(jī)漲價(jià)、增加利潤(rùn)?！叭绱藦?qiáng)力的刺激，也不足以讓市場(chǎng)有強(qiáng)烈的信心相信房?jī)r(jià)很快會(huì)暴漲，并為此接受更高的房?jī)r(jià)?！?

　　據(jù)記者了解，北京市場(chǎng)暫時(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)明確表示漲價(jià)的在售樓盤，接受記者采訪的多位房企相關(guān)負(fù)責(zé)人普遍表示，新政的確帶來(lái)了更多的看房人，這會(huì)加速庫(kù)存的去化，因此短期內(nèi)仍會(huì)以走量為主，而在此之后，才會(huì)考慮是否溢價(jià)的問(wèn)題。

　　■二手市場(chǎng)

　　業(yè)主試探性漲價(jià)

　　政策出臺(tái)之后，記者接到了多個(gè)經(jīng)紀(jì)人電話，問(wèn)是否需要抓緊看房。而春節(jié)前就開(kāi)始掛牌出售房源的王小姐（化名）在新政策出來(lái)的當(dāng)天晚上就接到了7個(gè)要談價(jià)格的電話。

　　據(jù)王小姐介紹，她年前著急用錢，所以以350萬(wàn)的價(jià)格掛出了她在東三環(huán)附近近90平方米的兩居室，后來(lái)因看房人太少，降價(jià)10萬(wàn)，但仍然沒(méi)有順利出手。而就在新政出臺(tái)的當(dāng)晚，接完眾多電話之后的王小姐心態(tài)就明顯地出現(xiàn)了變化?！皬臎](méi)人買到很多人想找你談價(jià)格時(shí)你的心態(tài)肯定會(huì)有變化的，我先等一下，暫時(shí)不那么著急了，掛牌價(jià)格說(shuō)不好，但我覺(jué)得可能會(huì)調(diào)高5萬(wàn)左右?！?

　　另?yè)?jù)報(bào)道，太陽(yáng)宮某項(xiàng)目業(yè)主一夜提價(jià)35萬(wàn)元。該報(bào)道稱，瀾石小區(qū)有一套2居室出售，本來(lái)業(yè)主與客戶已經(jīng)談好出售價(jià)格為745萬(wàn)，并且準(zhǔn)備近日簽合同，但業(yè)主在看到政策后立馬將價(jià)格漲到780萬(wàn)，而且一點(diǎn)議價(jià)空間都沒(méi)有，但購(gòu)房人不同意，合同只能作廢。

　　5改2后上市房源增加

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，新政出臺(tái)后首日，簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經(jīng)看好房子的客戶，實(shí)際成交價(jià)格保持平穩(wěn)。值得關(guān)注的是，部分區(qū)域2到5年房源增多，且這部分房源業(yè)主報(bào)價(jià)有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內(nèi)。從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，買賣雙方表現(xiàn)較為理性。

　　鏈家勁松門店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他這兩天已經(jīng)接到2套購(gòu)買5年以內(nèi)的房源信息，“業(yè)主也在換房，本來(lái)不打算賣房的，因?yàn)閮r(jià)格不太合適，這次政策一出，想掛出來(lái)看看情況”，對(duì)部分5年內(nèi)房源提價(jià)的現(xiàn)象，這位經(jīng)紀(jì)人表示，“原來(lái)5年以內(nèi)的房源掛牌價(jià)普遍低于滿五唯一的房源，營(yíng)業(yè)稅也多是由賣家和買家共同承擔(dān)，現(xiàn)在部分房源報(bào)價(jià)上漲，只不過(guò)把這部分買房人隱性的支出公開(kāi)化了，其實(shí)算不上漲價(jià)”。

　　>>釋疑

　　漲價(jià)可能賣不掉

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉奉勸廣大業(yè)主朋友別漲價(jià)，“因?yàn)闈q價(jià)的結(jié)果就是賣不掉，量?jī)r(jià)齊升的年代過(guò)去了，借機(jī)漲價(jià)的結(jié)果是自討沒(méi)趣。新出臺(tái)的政策僅會(huì)刺激二季度房地產(chǎn)成交放量，價(jià)格則變化不大。這兩個(gè)政策加在一起，最多也就是刺激一下二季度的交易量，二手房的交易量能夠有所上升”。

　　海淀林萃路附近某門店的經(jīng)紀(jì)人表示，目前只接到一個(gè)業(yè)主調(diào)價(jià)的要求，幅度大概5%?！捌鋵?shí)現(xiàn)在很多業(yè)主都非常理性，著急賣的就不會(huì)太調(diào)高價(jià)格，這樣只會(huì)錯(cuò)過(guò)賣出去的機(jī)會(huì)。去年9·30新政的時(shí)候就是這樣，很多人也要求調(diào)價(jià)了，但調(diào)整的結(jié)果就是錯(cuò)過(guò)了那一輪賣出去的機(jī)會(huì)，還得等下一輪?！?

　　■購(gòu)房者

　　理性對(duì)待，冷靜出手

　　首次置業(yè)的劉女士（化名）表示，自己很理性，雖然之前看上一套房，但也不著急?！斑@么多政策密集出臺(tái)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是太好，著急什么?！眲⑴糠Q，她之前在西四環(huán)附近看過(guò)一個(gè)房子，去年最早時(shí)候掛牌價(jià)格是200多萬(wàn)，一個(gè)月賣不出去業(yè)主調(diào)整一次降幾萬(wàn)，她之前去看，已經(jīng)降到165萬(wàn)。“所以，我不覺(jué)得房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)會(huì)暴漲。”

　　據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)，其全國(guó)12個(gè)城市近1600家門店和全國(guó)統(tǒng)一呼叫中心的業(yè)務(wù)接待方面來(lái)看，除了咨詢量有10%左右的增多外，新增房源掛牌量、新增買房客戶登記量、交易量、成交均價(jià)均未有明顯變化，客戶連夜搶購(gòu)、業(yè)主連夜提價(jià)的現(xiàn)象非常鮮見(jiàn)。

　　■股市

　　地產(chǎn)股震蕩上揚(yáng)

　　“3·30樓市新政”不僅牽動(dòng)著購(gòu)房者的神經(jīng)，也影響著資本市場(chǎng)地產(chǎn)板塊走向。

　　周一午間，有消息稱央行緊急召開(kāi)記者會(huì)，發(fā)布信息可能與樓市有關(guān)，使得午后地產(chǎn)股迅速拉升，再度帶領(lǐng)股指沖擊高點(diǎn)。同花順統(tǒng)計(jì)的134只地產(chǎn)股中，天房發(fā)展和香江控股等10只個(gè)股收盤漲停，40多只個(gè)股漲幅在4%以上。

　　然而，“3·30新政”發(fā)布后，地產(chǎn)股卻上演震蕩行情。

　　周二，房地產(chǎn)板塊集體大幅高開(kāi)，一度推動(dòng)滬指站上3800點(diǎn)。但短暫高走后下探翻綠，尾盤跳水殺跌。根據(jù)中信一級(jí)行業(yè)分類，房地產(chǎn)板塊整體下跌1.84%，居行業(yè)跌幅榜之首，建筑板塊緊隨其后跌1.84%。

　　周三，地產(chǎn)股再次大部分翻綠轉(zhuǎn)紅。截至收盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)上漲0.96%，低于當(dāng)日上漲指數(shù)1.66%的漲幅，滬深兩市房企股價(jià)上漲87家，下跌26家。

　　值得注意的是，地產(chǎn)股短期震蕩難以掩飾今年以來(lái)整體上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日收盤，今年以來(lái)，申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊整體上漲20.15%，大幅跑贏上證綜指。從單周數(shù)據(jù)來(lái)看，上周，房地產(chǎn)行業(yè)融資凈買入為52.96億元，此前兩周的融資凈買入額分別為29.99億元和30.93億元。而3月第一周，則出現(xiàn)了48.29億元的融資凈買入。

　　不過(guò)，民生證券指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)整是短期因素（信貸偏緊）和中長(zhǎng)期因素（政策回歸中性+高庫(kù)存+人口老齡化）共振的結(jié)果，現(xiàn)在救市只能緩解短期問(wèn)題，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。

　　■市場(chǎng)執(zhí)行

　　新政執(zhí)行尚有過(guò)程

　　3·30兩大新政的生效時(shí)間均為3月31日起，但截至4月1日，記者了解到，在售新盤以及二手房市場(chǎng)均尚未開(kāi)始執(zhí)行新政。

　　記者從偉業(yè)我愛(ài)我家了解到，從3月31日到4月1日，偉業(yè)我愛(ài)我家一直在與各個(gè)門店、貸款經(jīng)辦部門進(jìn)行溝通，各個(gè)門店的反饋較快，但銀行的情況目前還不太明確。偉業(yè)我愛(ài)我家相關(guān)人士表示，雖然新政已經(jīng)從3月31日起生效，不過(guò)從行政程序上來(lái)說(shuō)仍然需要一個(gè)過(guò)程。

　　而銀行方面，截至4月1日，只有工商銀行、招商銀行等少數(shù)銀行公布了關(guān)于二套房貸首付比例的方案，農(nóng)行、建行、中行、交行尚未有進(jìn)一步具體的房貸政策，興業(yè)銀行北京分行、民生銀行北京管理部等均在等總行相關(guān)細(xì)則，光大銀行也表示目前尚未有具體的細(xì)則，但是會(huì)嚴(yán)格按照三部委文件要求執(zhí)行。

　　□業(yè)內(nèi)分析

　　2009年不會(huì)重現(xiàn)

　　3·30新政出乎預(yù)料的力度，讓市場(chǎng)沸騰的同時(shí)，也出現(xiàn)了不少喊漲的聲音，甚至有人認(rèn)為“2009年再現(xiàn)”。知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)就表示，房地產(chǎn)政策調(diào)整早在意料之中，二套房首付降至40%，二手房營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整也意味著政策回歸至2008年救市模式。在今年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)極為嚴(yán)峻的情況下，通過(guò)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)的預(yù)期是可以理解的，“政府對(duì)房地產(chǎn)的愛(ài)是真愛(ài)?！?

　　2008年年底救市后2009年房?jī)r(jià)的一路飆升，購(gòu)房人記憶太過(guò)深刻，那么此輪如此力度的救市，是否會(huì)重現(xiàn)2009年？記者采訪發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)人士雖然都認(rèn)為3·30新政的確會(huì)促進(jìn)樓市穩(wěn)步向上，但均不認(rèn)為會(huì)重現(xiàn)2009年的漲勢(shì)。

　　2008年10月底，央行、財(cái)政部和國(guó)稅總局聯(lián)手推出包括降低首次置業(yè)小戶型單位的契稅、免征土地增值稅和印花稅以及首次購(gòu)房首付降至兩成、貸款利率下浮30%等多項(xiàng)刺激樓市的一攬子救市政策。此外，地方政府也相繼出臺(tái)買房送戶口、獲財(cái)政補(bǔ)貼等地方版的救市措施。

　　“兩次政策的出臺(tái)背后，都和房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)有關(guān)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，2008年受

　　全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，銀行信貸等開(kāi)始收緊，進(jìn)而導(dǎo)致樓市步入蕭條。救市的目的就是為了讓樓市快速?gòu)?fù)蘇。而在2015年的救市方面，也是對(duì)樓市反彈力度小的一個(gè)提振。

　　“兩類做法都對(duì)樓市進(jìn)行了比較強(qiáng)的刺激，背后體現(xiàn)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)依然受政策保護(hù)的需要。從政策層面看，對(duì)于首套和改善型需求、營(yíng)業(yè)稅免征期限等方面都有類似的做法?！眹?yán)躍進(jìn)表示，2008年年末的救市政策，本質(zhì)上是一種總量刺激的做法。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下需求不足的情況下，通過(guò)此類政策刺激能夠帶來(lái)市場(chǎng)購(gòu)房需求的全面釋放。而2015年的救市，更多是從結(jié)構(gòu)改善的角度進(jìn)行的。此次政策很大程度上呼應(yīng)了“兩會(huì)”精神，進(jìn)而對(duì)剛需和改善型需求兩類進(jìn)行的格外呵護(hù)。

　　對(duì)此，來(lái)自房地產(chǎn)銷售一線的聲音也同樣不那么樂(lè)觀。

　　“對(duì)于已經(jīng)沉寂很久的樓市來(lái)說(shuō)，3·30政策所帶來(lái)的刺激會(huì)相對(duì)明顯，但絕不會(huì)是翻天覆地的，不會(huì)出現(xiàn)像2009年時(shí)市場(chǎng)突然的反轉(zhuǎn)，”北京某房企負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。在他看來(lái)，新政對(duì)一二線城市的刺激要比三四線城市更為明顯，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，上半年將是一個(gè)很好的入市時(shí)機(jī)，而到了下半年，對(duì)于庫(kù)存去化比較好的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的漲價(jià)。

　　不過(guò)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，在當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的新常態(tài)下，盡管本輪新政會(huì)刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，但是依然無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨冷的大趨勢(shì)，未來(lái)宏觀樓市像過(guò)去幾年那樣量?jī)r(jià)齊升的情況將不會(huì)再出現(xiàn)，量增價(jià)穩(wěn)將成為2015樓市新常態(tài)。