近日，行業(yè)龍頭企業(yè)萬(wàn)科公布2014年年度業(yè)績(jī)。2014年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售金額2151.3億元，同比增長(zhǎng)25.9%，在全國(guó)商品房市場(chǎng)的占有率由2.09%提升至2.82%。萬(wàn)科明確了以“三好住宅”和“城市配套服務(wù)商”作為未來(lái)發(fā)展方向；在管理上，萬(wàn)科以合伙人機(jī)制為核心，推出項(xiàng)目跟投制度和事業(yè)合伙人持股計(jì)劃，為經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型提供制度支持?！拔磥?lái)十年，萬(wàn)科最重要的業(yè)務(wù)仍將是住宅。但為了保持良好的增長(zhǎng)，并為之后的第二個(gè)十年發(fā)展期奠定基礎(chǔ)，萬(wàn)科需要堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，在這個(gè)十年內(nèi)基本完成新業(yè)務(wù)的探索和布局，確定新的商業(yè)模式?！比f(wàn)科總裁郁亮表示。

　　去年銷售逆市增長(zhǎng)

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)商品住宅銷售面積、銷售金額同比分別下降9.1%和7.8%。而萬(wàn)科銷售實(shí)現(xiàn)逆市增長(zhǎng)，全年銷售面積1806.4平方米，銷售金額2151.3億元，同比分別增長(zhǎng)21.2%和25.9%，并實(shí)現(xiàn)銷售回款2090億元。在堅(jiān)持中小戶型普通商品住房定位的同時(shí)，綠色節(jié)能性能在萬(wàn)科的產(chǎn)品中也得到體現(xiàn)。2014年萬(wàn)科完成綠色三星項(xiàng)目面積205.3萬(wàn)平方米，綠色一星、二星項(xiàng)目面積合計(jì)約674.8萬(wàn)平方米，較2013年均有增加。

　　由于結(jié)算滯后于銷售，2014年萬(wàn)科結(jié)算面積為1259.0萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)2.3%。受這一因素影響，2014年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為1463.9億元，凈利潤(rùn)157.5億元，同比分別增長(zhǎng)8.1%和4.2%。但同樣因?yàn)殇N售增長(zhǎng)快于結(jié)算，萬(wàn)科已售出未結(jié)算資源規(guī)模創(chuàng)出新高。截至2014年底，萬(wàn)科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1670.0萬(wàn)平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約1946.0億元，較2013年末分別增長(zhǎng)16.2%和19.9%。

　　相比2013年，萬(wàn)科的結(jié)算凈利率也下降0.60個(gè)百分點(diǎn)，為11.41%。萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰表示，利潤(rùn)率變化的原因主要包括地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例持續(xù)提高，以及2014年市場(chǎng)調(diào)整期部分利潤(rùn)較低的現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)入當(dāng)期結(jié)算。2014年萬(wàn)科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%，雖然較2012-2013年的高點(diǎn)有所下降，但仍保持在較高水平。

　　“為推動(dòng)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，公司過(guò)去一年加大了各類創(chuàng)新業(yè)務(wù)的嘗試，”萬(wàn)科董秘譚華杰指出，“這些嘗試增加了投入，雖然短期內(nèi)難以體現(xiàn)在收益率上，但長(zhǎng)期來(lái)看，將為公司發(fā)展提供更大空間。”

　　仍然堅(jiān)持理性拿地

　　2014年，萬(wàn)科累計(jì)新增加41個(gè)項(xiàng)目，按權(quán)益計(jì)算的占地面積約206萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的規(guī)劃建筑面積約591萬(wàn)平方米。截至2014年底，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目權(quán)益建筑面積合計(jì)約3801萬(wàn)平方米，此外還參與了7個(gè)城市更新改造類項(xiàng)目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約295萬(wàn)平方米。

　　和2013年相比，2014年萬(wàn)科的拿地規(guī)模有所減少。譚華杰表示，之所以如此，是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)好的機(jī)會(huì)并不多?！斑^(guò)去一年各地房?jī)r(jià)普遍回調(diào)，但地價(jià)還在上升。北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽(yáng)、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無(wú)錫、蘇州這14個(gè)主要城市，2014年下半年的住宅（含商?。┩恋毓?yīng)、成交面積同比分別下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出讓底價(jià)相比上年同期增長(zhǎng)71.9%?！?/p>

　　盡管手持充裕資金，但面對(duì)土地和住宅市場(chǎng)的背離，萬(wàn)科仍然采取了理性的投資策略。

　　“進(jìn)入白銀時(shí)代，房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)代結(jié)束，市場(chǎng)波動(dòng)加大，土地拿得多并不一定是財(cái)富?！弊T華杰表示，“以萬(wàn)科目前的項(xiàng)目資源，足以支持未來(lái)兩到三年的發(fā)展需求，公司完全可以根據(jù)自身開(kāi)發(fā)需求適度合理補(bǔ)充項(xiàng)目資源，沒(méi)有必要急于以高價(jià)拿地?！?/p>

　　未來(lái)十年謀轉(zhuǎn)型

　　過(guò)去一年，轉(zhuǎn)型成為萬(wàn)科提及頻率最高的詞匯。在此次年報(bào)中，萬(wàn)科首次披露了未來(lái)十年的業(yè)務(wù)版圖構(gòu)想：“三好住宅”+“城市配套服務(wù)商”。

　　“白銀時(shí)代，住宅開(kāi)發(fā)依然是巨大而且可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)，未來(lái)十年住宅仍是萬(wàn)科最具優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)?！庇袅帘硎荆叭f(wàn)科將以‘好房子、好服務(wù)、好社區(qū)’為理念，不斷更新行業(yè)和消費(fèi)者對(duì)優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)的定義和標(biāo)準(zhǔn)，捍衛(wèi)和擴(kuò)大我們?cè)诰幼∑放粕系膬?yōu)勢(shì)?！?/p>

　　另一方面，在傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)以外，萬(wàn)科計(jì)劃加大在度假物業(yè)、服務(wù)式公寓、新型商用中心、社區(qū)商業(yè)等消費(fèi)體驗(yàn)地產(chǎn)；創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、物流地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；以及物業(yè)服務(wù)、裝修與智能家居、建筑產(chǎn)業(yè)化等地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)方面的探索力度。

　　“我們希望在十年后，新業(yè)務(wù)能取得和住宅并駕齊驅(qū)的地位?！庇袅琳f(shuō)。

　　一系列變化已經(jīng)發(fā)生。從前海企業(yè)公館、深圳留仙洞，到松花湖滑雪場(chǎng)，到正在籌備中的物流地產(chǎn)、家裝業(yè)務(wù)，以及正在嘗試的“萬(wàn)科云”“萬(wàn)科里”“萬(wàn)科驛”……一個(gè)個(gè)看似獨(dú)立的項(xiàng)目背后，萬(wàn)科圍繞城市配套的布局逐漸浮現(xiàn)。

　　啟動(dòng)事業(yè)合伙人變革

　　與經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型同時(shí)進(jìn)行的，是萬(wàn)科的事業(yè)合伙人制度變革。2014年5月，萬(wàn)科推出事業(yè)合伙人持股計(jì)劃，首批事業(yè)合伙人將其在經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)獎(jiǎng)金集體獎(jiǎng)金賬戶中的全部權(quán)益，委托給深圳盈安財(cái)務(wù)顧問(wèn)企業(yè)（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人進(jìn)行投資管理。自5月28日以來(lái)，盈安合伙通過(guò)券商集合計(jì)劃多次增持萬(wàn)科A股股票。截至2015年1月27日，集合計(jì)劃共持有萬(wàn)科A股股份4.94億股，占總股本的4.48%。

　　另一項(xiàng)變革——項(xiàng)目跟投機(jī)制也于2014年4月正式啟動(dòng)。在該制度下，項(xiàng)目所在一線公司管理層和該項(xiàng)目管理人員必須跟隨公司一起投資項(xiàng)目，其他員工則可選擇自愿參與。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果直接和員工的投資收益掛鉤。

　　在郁亮看來(lái)，與股東共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)，是事業(yè)合伙人與職業(yè)經(jīng)理人最大的區(qū)別所在。當(dāng)同時(shí)存在共創(chuàng)、共享和共擔(dān)機(jī)制的時(shí)候，管理團(tuán)隊(duì)的利益將與股東高度一致。

　　“從跟投的實(shí)施情況來(lái)看，員工認(rèn)購(gòu)踴躍。截止2015年3月25日，萬(wàn)科共有4837人參與跟投，占全公司地產(chǎn)編制人員的68%?！弊T華杰透露，“從跟投實(shí)施情況來(lái)看，員工在加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)、節(jié)約成本、促進(jìn)銷售等多方面越來(lái)越體現(xiàn)出合伙人的意識(shí)和作用，對(duì)提升項(xiàng)目、所在一線公司乃至公司整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)均起到了積極的作用?！?/p>

　　“無(wú)論從現(xiàn)有業(yè)務(wù)的效率、效益提升角度來(lái)看，還是從新業(yè)務(wù)的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)來(lái)看，萬(wàn)科的事業(yè)合伙人制度都將成為重要的基礎(chǔ)和保障?！庇袅帘硎?。

　　文/圖 南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁