□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　年報陸續(xù)出爐，上市房企盈利能力的下降隨之成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點。在房地產(chǎn)行業(yè)逐漸告別“暴利”、開始平穩(wěn)發(fā)展的背景下，“增加一線城市布局”和“千方百計去庫存”成為了今年眾多房企的戰(zhàn)略選擇。

　　年報陸續(xù)公布

　　收入量增“質(zhì)”不足

　　近日，多家A股上市房企陸續(xù)公布了2014年年報或業(yè)績預(yù)報?？傮w來看，在營業(yè)收入有所增長的同時，房企利潤率卻出現(xiàn)下滑，“增收不增利”現(xiàn)象明顯。

　　截至3月27日，40家A股上市房企公布了2014年年報，這40家房企的總營業(yè)收入達(dá)到4069.33億元，比2013年上漲了19.96%；而總凈利潤為412.25億元，與2013年基本持平。以此計算，上市房企的平均盈利水平正在下降。

　　其中，凈利潤下滑的企業(yè)達(dá)到了15家。40家上市房企的凈利潤率平均為10.17%，比2013年的11.97%下滑明顯。

　　2014年房企銷售不利，同時土地、人工等成本費(fèi)用高企，使房企的凈利潤率持續(xù)收窄。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然去年已經(jīng)有不少房企號稱不再盲目追求規(guī)模，但對于上市公司而言，經(jīng)營收入的規(guī)模仍將對投資者的心態(tài)產(chǎn)生一定影響，因此房企不愿輕易放棄對于規(guī)模的追求。在這樣的心態(tài)下，去年房企在三四線城市普遍高舉“以價換量”大旗，也使利潤被進(jìn)一步擠壓。

　　開發(fā)商普遍謹(jǐn)慎

　　“去庫存”不易

　　進(jìn)入2015年，盡管房地產(chǎn)市場在政策層面迎來了一定利好，但房企對2015年樓市的態(tài)度卻并沒有變得非常樂觀，對今年業(yè)績的增長預(yù)期也普遍在10%以下。

　　龍湖地產(chǎn)的一位高層人士表示，“我們今年對整個市場的判斷是謹(jǐn)慎樂觀，可能下半年會有一些機(jī)會。但總體上由于庫存較大，所以即使有積極因素，可基本面的壓力還是非常大的?！?/p>

　　事實上，多家房企在年報中強(qiáng)調(diào)了企業(yè)目前的庫存情況，“去庫存”或?qū)⒊蔀樯鲜蟹科笤?015年最重要的任務(wù)之一。國家統(tǒng)計局近日公布的數(shù)據(jù)也顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積達(dá)到6.22億平方米，比2013年末增加了26.1%，兩項指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。

　　雖然房企普遍將“去庫存”當(dāng)作2015年的首要任務(wù)，但如何行之有效地去庫存，對房企來說仍是一道難題。

　　綠地集團(tuán)相關(guān)高層表示，去庫存和追求利潤之間如何平衡，是未來房企在很長一段時間內(nèi)必須要思考的問題。“簡單粗暴”的降價銷售，恐使本已有所下滑的利潤率進(jìn)一步“雪上加霜”。

　　而蘭德咨詢總裁宋延慶則認(rèn)為，對于房企來說，應(yīng)該對現(xiàn)有庫存結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，對于“不良存貨”，應(yīng)該采取較為直接的手段盡快降下來；而對于優(yōu)質(zhì)存貨，則應(yīng)盡量追求高溢價，以平衡利潤。

　　一線城市拿地占比提升

　　房企加強(qiáng)利潤率考量

　　除強(qiáng)調(diào)“去庫存”外，房企回歸“一線城市”的戰(zhàn)略方向也不謀而合。

　　今年1月，北京豐臺白盆窯地塊開拍，最終經(jīng)過53輪競價，華潤、首開、平安聯(lián)合體以86.25億元總價競得該地塊，溢價率為21.99%；

　　3月20日，經(jīng)過108輪競價，華潤聯(lián)合珠海華發(fā)以70.52億元競得上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元10-03地塊，溢價率為16.24%。

　　類似局面在今年并不鮮見。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至3月16日，去年銷售額排名前20的上市房企，2015年在一線城市拿地的比例高達(dá)62.5%，這一數(shù)字創(chuàng)造了歷史新高。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席兼行政總裁李明近日公開表示，未來公司將提高新增土地儲備在一線城市的占比。

　　而富力地產(chǎn)則明確提出遠(yuǎn)離三四線城市，“目前供過于求的情況主要集中在三四線城市，并沒有在一二線城市出現(xiàn)。集團(tuán)未來將只限于在一線城市布局。”

　　此外，龍湖和保利也均表示，公司未來的業(yè)務(wù)重點將更集中于一線城市。

　　雖然回歸一線城市的行業(yè)趨勢較為明顯，但從前述兩宗地塊的拍賣情況來看，房企的心態(tài)仍略顯“糾結(jié)”。

　　“從拍賣的過程來看，房企確實都比較看中這兩塊地，競爭比較激烈?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向筆者表示，“但這兩塊地的溢價率并不高，這反映出房企既想拿地，又不愿花費(fèi)過高價格的謹(jǐn)慎心態(tài)?！?/p>

　　德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟也表示，這兩幅地塊的競拍情況，體現(xiàn)了今年房企對待拿地變得相對理性。出于打響品牌、惡補(bǔ)儲備等原因的盲目高價拿地正在減少，在樓市的“新常態(tài)”下，房企對于自身利潤率的考量正在逐漸加強(qiáng)。