《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》已于今年1月正式實(shí)施。這是全國(guó)首部專(zhuān)門(mén)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為的地方政府規(guī)章。辦法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)收費(fèi)可以采取包干制、酬金制形式，具體收費(fèi)形式由物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)與收費(fèi)要做到質(zhì)價(jià)相符。

　　廈門(mén)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)曾在近300家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，抽取80個(gè)樣本做調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，物業(yè)企業(yè)普遍喊“虧”。虧損的原因有二：其一，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率低，不少企業(yè)收費(fèi)率在50%-80%之間，有些企業(yè)甚至只能維持在10%左右；其二，工資上漲，對(duì)人工費(fèi)用占成本70%以上的物業(yè)企業(yè)而言，這是難以承受之重。

　　一些業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，理由是物業(yè)企業(yè)收支不透明。而物業(yè)收費(fèi)上調(diào)受阻，原因亦不外乎如此。舉個(gè)例子，從2008年到2012年，廈門(mén)的月最低工資標(biāo)準(zhǔn)由750元上漲到1200元，相關(guān)主管部門(mén)測(cè)算后上調(diào)了物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。然而，物業(yè)企業(yè)擬據(jù)此上調(diào)收費(fèi)時(shí)，卻遭到了業(yè)主們的抵制——按照規(guī)定，物業(yè)調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)征求業(yè)委會(huì)同意后啟動(dòng)調(diào)價(jià)程序，在業(yè)主大會(huì)上經(jīng)過(guò)小區(qū)內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決同意，方可實(shí)施。不少業(yè)主以“沒(méi)有收支明細(xì)”為由，投了反對(duì)票。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率低于80%，就難以維持正常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。在收費(fèi)率低現(xiàn)狀無(wú)法改變、上調(diào)物業(yè)收費(fèi)又無(wú)望的情況下，不少物業(yè)企業(yè)為了平衡收支，往往通過(guò)降低服務(wù)質(zhì)量、放棄某些管理項(xiàng)目等手段來(lái)壓縮成本，保安員、保潔員“老齡化”就是突出的表現(xiàn)。還有一些物業(yè)企業(yè)干脆直接“撤盤(pán)”，停止服務(wù)。據(jù)報(bào)道，島內(nèi)外都出現(xiàn)過(guò)物業(yè)企業(yè)“不辭而別”的事件。

　　物業(yè)收費(fèi)似乎已陷入困局，形成了“業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)、反對(duì)收費(fèi)上調(diào)——物業(yè)企業(yè)因控制成本而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或履職不到位——更多的業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)”的惡性循環(huán)。目前，雙方因物業(yè)費(fèi)問(wèn)題對(duì)簿公堂的事件也屢見(jiàn)不鮮，思明區(qū)人民法院甚至專(zhuān)門(mén)為此建立了物業(yè)糾紛訴調(diào)銜接機(jī)制。

　　為何會(huì)如此？在筆者看來(lái)，根源在于此前“包干制”的物業(yè)收費(fèi)模式。

　　所謂的包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。這種方式存在弊?。涸谑召M(fèi)定額定量的情況下，物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目越多、服務(wù)質(zhì)量越高，所支付的成本相應(yīng)越高，利潤(rùn)也就越低。如果將業(yè)主和物業(yè)企業(yè)當(dāng)作博弈的雙方看，后者必然會(huì)有提供低質(zhì)服務(wù)的沖動(dòng)。這就會(huì)出現(xiàn)一種結(jié)果：一旦物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)成本的增長(zhǎng)，“偷工減料”的行為便會(huì)發(fā)生。

　　廈門(mén)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可采用“酬金制”，并對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的“搭便車(chē)”者設(shè)置了懲戒措施，這顯然有助于祛除包干制的弊病。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制下只有酬金部分屬于物業(yè)企業(yè)收入，物業(yè)費(fèi)屬于代收性質(zhì)，賬務(wù)須公布，這可保障業(yè)主享受到質(zhì)價(jià)相符、公開(kāi)透明的物業(yè)服務(wù)，同時(shí)還可以保障物業(yè)公司收到合同約定的酬金而不會(huì)出現(xiàn)虧損，一舉兩得。

　　進(jìn)一步看，在政府指導(dǎo)價(jià)模式下，物業(yè)收費(fèi)有“一刀切”之嫌。酬金制是一種業(yè)主和物業(yè)雙向選擇、自由協(xié)商的市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制，可滿(mǎn)足不同層次的市場(chǎng)需求，能夠不斷提高物業(yè)企業(yè)的管理水平，通過(guò)有效的物業(yè)管理來(lái)降低小區(qū)的折損速率，減少隱性損失。當(dāng)然，業(yè)主也應(yīng)更關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當(dāng)中，避免陷入“反公地悲劇”。

　　目前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳交以物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)間來(lái)劃分，原則上按“老人老辦法，新人新辦法”來(lái)操作執(zhí)行。期待在新的周期，業(yè)主和物業(yè)公司能積極推動(dòng)酬金制物業(yè)合同，形成合力，共同為物業(yè)收費(fèi)困局破題。