湖北日報訊 記者 彭一葦

　　一方面，小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)埋怨收費過低，入不敷出；另一方面，小區(qū)業(yè)主抱怨服務質量不行、收費不合理。那么，物業(yè)服務如何才能做到“質價相符”，“質價相符”到底難在哪？近日，記者實地調查了幾個小區(qū)，以期探尋個中答案。

　　優(yōu)質服務需要優(yōu)價

　　武昌東湖楚世家小區(qū)與東湖林語小區(qū)相鄰，地段相同，面積相差不大，但物業(yè)費相差懸殊，東湖楚世家每月2.48元/平方米，東湖林語每月1.5元/平方米。

　　兩個小區(qū)為何收費不同？湖北楚世家物業(yè)管理公司總經理胡圣敏解釋，兩個小區(qū)都是小高層，東湖林語沒有電梯和地下車庫，省了維護費和電費。東湖楚世家小區(qū)，不僅有電梯、地下車庫，小區(qū)內大片水系每天換水都得上百噸，水系里還有水禽，要支出飼養(yǎng)費用。良好的服務品質，要通過收費來維持。

　　物業(yè)服務是一個勞動密集型產業(yè)，除了公共設施的運行維護費用、清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護等費用外，保安保潔人員等人工是成本的大頭，占比達90%以上。“10年前，在武漢招一名保安，可能每月800元即可，而現(xiàn)在，即使是招一名中老年保安，每月至少也得2000元以上，這還不包括社保等費用?！焙ッ艚榻B說，而這些物業(yè)成本構成，一般業(yè)主了解不多，也是造成雙方互不認賬的最大障礙。

　　而據(jù)省住建廳統(tǒng)計，目前湖北物業(yè)行業(yè)利潤率僅有3.3%，遠低于其他服務業(yè)的經營利潤。低利潤高成本帶來了惡性循環(huán)，湖北物業(yè)從業(yè)人員平均工資待遇僅為城鎮(zhèn)職工平均收入的60%左右，收入低就留不住高素質人才，全行業(yè)基層員工年均離職率在40%左右，秩序維護員離職率有的高達80%。

　　收費難逼走10家物業(yè)公司

　　東西湖區(qū)吳南花園有居民1480戶。20日，記者在這里看到，小區(qū)亂搭亂蓋嚴重，車輛隨意停放。“物業(yè)公司走馬燈似的換，環(huán)境卻越來越差。”小區(qū)居民回憶，這20年中，物業(yè)公司換了不下10家，還曾進行過業(yè)主自治，都沒能改善狀況。“物業(yè)費太低，公司哪里能維持服務品質呢?！睎|星物業(yè)公司負責人嚴三高說。小區(qū)的物業(yè)費最初是每月0.25元每平方米，中間多家物業(yè)公司曾想漲價，全以失敗告終，2007年開始業(yè)主自治后，每戶每月只交15元管理費，只維持了4年就難以為繼。

　　東星物業(yè)公司2012年進駐該小區(qū)，仍只收每戶每月15元管理費，連年虧損?！熬瓦@么少的管理費，還有近半業(yè)主不交，公司19個人員每月工資都得大幾萬，不虧才怪。”

　　吳南花園的狀況不是個案，來自省住建廳房地產管理處的統(tǒng)計顯示，全省物業(yè)服務費平均收繳率只有67.21%。“業(yè)主不交物業(yè)費的理由五花八門，不能說完全沒有道理，但往往一戶不交會帶動一棟樓的業(yè)主不交，一棟樓不交會帶動整個小區(qū)物業(yè)費難收?！痹撎幭嚓P負責人表示。

　　在武漢市南湖書城路一小區(qū)內，8號樓業(yè)主就因東邊外墻6年5次脫落至今未得到很好的修復而拒絕續(xù)交物業(yè)費?！白罱淮问侨ツ?月，物業(yè)來了就是加了個圍欄，但至今沒有動手修理，車輛進出很不方便?！睒I(yè)主劉女士抱怨說。記者在她家樓下看到，維修告示日期為去年9月3日。

　　“這種情況處理起來，其實比較復雜，還涉及到外墻磚生產廠家質量問題、房屋維修基金能否啟用等，并非物業(yè)一方拿錢出來就能解決的?！痹撎幭嚓P負責人說。只是如此一來，大部分物業(yè)企業(yè)只能處于微贏利或保本運營，少數(shù)處于虧損狀態(tài)，連自身生存都難，無從發(fā)展。

　　市場呼喚更多優(yōu)質企業(yè)

　　物業(yè)行業(yè)中也有好的典型，如萬科、百步亭社區(qū)、常青花園社區(qū)等部分開發(fā)商自管物業(yè)，在群眾中都享有較高美譽度。“這說明，只要提供令人滿意的服務，物業(yè)企業(yè)是可以做到名利雙收的。目前問題主要是優(yōu)質企業(yè)比較少。”省住建廳房地產管理處相關負責人表示?！靶袠I(yè)門檻比較低，市場機制又沒有起到優(yōu)勝劣汰的作用?！蔽錆h和而貴物業(yè)管理有限公司董事長周艷認為，雖然目前有物業(yè)招投標制度，但存在不健全不規(guī)范的問題，開發(fā)商內定物業(yè)公司的現(xiàn)象較多，很多物業(yè)公司依附于開發(fā)商，并不想去開拓市場或提升品質。

　　一個行業(yè)要健康良性的發(fā)展，應鼓勵其遵循市場行為，以提供質價相符的服務。正在征求意見的《湖北省物業(yè)管理條例》中也規(guī)定，物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，同時，房屋自交付之日起，業(yè)主應當交納物業(yè)服務費。“這些規(guī)定相比以往有了很大進步?！焙ッ粽f。但條例缺乏具體可操作的措施，如建設單位應當提供前期物業(yè)管理開辦費，但沒有規(guī)定具體出資比例。對故意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，也沒有規(guī)定應對的措施，希望條例在后期能進一步完善，真正起到規(guī)范各方權利義務，改善行業(yè)環(huán)境的作用。

　　對此，武漢市物業(yè)管理協(xié)會秘書長顧玉蘭表示，物業(yè)管理行業(yè)仍是大有可為的朝陽行業(yè)，企業(yè)需要練內功、規(guī)范自身行為，政府在行政監(jiān)管和立法層面上，要逐步打造良好的外部環(huán)境，以促進行業(yè)健康發(fā)展。