發(fā)改委為小區(qū)物業(yè)費(fèi)“松綁” 能否解決物業(yè)管理“燃眉之急”

　　近日，發(fā)改委下發(fā)文件，決定放開(kāi)“非保障性住房物業(yè)服務(wù)”“住宅小區(qū)停車服務(wù)”等7項(xiàng)服務(wù)價(jià)格。價(jià)格“松綁”后，小區(qū)物業(yè)費(fèi)是漲是跌？市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制能否提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量？長(zhǎng)期存在的物業(yè)管理糾紛能否迎刃而解？

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“政府限價(jià)”下我國(guó)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期偏低，是導(dǎo)致物業(yè)管理水平不高、物業(yè)糾紛不斷的重要原因。定價(jià)機(jī)制“松綁”后，高端住宅物業(yè)管理費(fèi)將有望上漲。業(yè)內(nèi)人士同時(shí)表示，要真正實(shí)現(xiàn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，還需要完善的法律機(jī)制配合，讓市場(chǎng)化的選擇機(jī)制充分運(yùn)行。

　　收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，正是由于“政府指導(dǎo)價(jià)”這一限制的存在，我國(guó)小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍偏低。比如，依據(jù)上海市2005年發(fā)布的《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，包括綜合管理服務(wù)等4項(xiàng)基本物業(yè)管理服務(wù)的總費(fèi)用最高標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)1.2元/建筑平方米×月；而北京市2005年出臺(tái)的《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》則明文規(guī)定，住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為0.9元/建筑平方米×月。

　　記者進(jìn)一步查閱資料顯示，其他城市如青島、大慶等的物業(yè)收費(fèi)基準(zhǔn)還要更低。即使收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高的深圳，在2008年制定的新規(guī)中將高層住宅的最高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定為3.9元/建筑平方米×月，也比此前的標(biāo)準(zhǔn)降低了13%。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除了土地供應(yīng)環(huán)節(jié)之外都已經(jīng)完全市場(chǎng)化運(yùn)作，然而物業(yè)管理作為房地產(chǎn)在長(zhǎng)期存續(xù)過(guò)程當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，卻一直還受到政府的嚴(yán)格限制。“扭曲的定價(jià)機(jī)制往往導(dǎo)致市場(chǎng)行為的扭曲，不利于行業(yè)的健康發(fā)展?！睆?fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授范劍勇認(rèn)為。

　　與此同時(shí)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在一些城市，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)權(quán)已經(jīng)存在“雙軌制”。比如依據(jù)《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，已成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，即由業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商決定；而沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)且容積率高于0.5的小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)則實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。比如滬上一些相對(duì)高端的社區(qū)，其物業(yè)費(fèi)可以達(dá)到3.2元/建筑平方米×月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府制定的基準(zhǔn)。

　　低收費(fèi)導(dǎo)致低水平管理

　　國(guó)內(nèi)某大型物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)公司在做定價(jià)時(shí)，前期會(huì)根據(jù)社區(qū)的大小、戶數(shù)等具體情況，配備一定的安保人員、綠化技術(shù)人員，再通過(guò)成本的核算制定相應(yīng)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！暗怯捎谡迌r(jià)的存在，企業(yè)還是不得不在政府允許的范圍內(nèi)做出調(diào)整。”這位負(fù)責(zé)人坦言，資金實(shí)力雄厚、特別是有地產(chǎn)商背景的物業(yè)公司，為了維護(hù)自身的品牌形象，會(huì)進(jìn)行虧本經(jīng)營(yíng)，但是對(duì)于一些中小型的物業(yè)管理企業(yè)，則會(huì)以提供更低質(zhì)量服務(wù)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)管理費(fèi)的不足。

　　“政府限價(jià)表面上看是降低了居民生活的成本，實(shí)際上卻給小區(qū)業(yè)主造成了更多的隱性損失。”世邦魏理仕中國(guó)區(qū)資產(chǎn)服務(wù)部資深區(qū)域董事吳沂城表示，一個(gè)小區(qū)并不是建好了銷售出去就完事了，更重要的是不斷地保養(yǎng)和維護(hù)，如果沒(méi)有有效的物業(yè)管理，小區(qū)的折損速率將大大加快。

　　事實(shí)上，發(fā)達(dá)國(guó)家的很多房產(chǎn)歷經(jīng)百年風(fēng)雨仍然能夠良好使用，與精心的物業(yè)管理不無(wú)關(guān)聯(lián)。專家認(rèn)為，反觀國(guó)內(nèi)，盡管最近二十多年房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，但是物業(yè)管理水平卻始終處于低水平的循環(huán)當(dāng)中，一些樓宇甚至建成不到十年就顯現(xiàn)出衰敗的跡象，很大程度上就是因?yàn)槲飿I(yè)管理的不到位，造成對(duì)資源的浪費(fèi)。

　　高端住宅物業(yè)費(fèi)將上漲

　　前述大型物業(yè)管理公司相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制下，因?yàn)樾枰獦I(yè)主和物業(yè)公司協(xié)商定價(jià)，將促使業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)更為積極地關(guān)注所在小區(qū)的物業(yè)管理，參與到社區(qū)治理當(dāng)中?！岸殡S著物業(yè)費(fèi)的提高，物業(yè)公司將有更多的資金用于社區(qū)的管理和維護(hù)，從長(zhǎng)期來(lái)看，將影響住宅小區(qū)的品質(zhì)，影響到房產(chǎn)的保值增值?！?

　　吳沂城指出，盡管政府指導(dǎo)價(jià)也劃分了多個(gè)層級(jí)，但是仍然難以滿足不同層次的市場(chǎng)需求，仍然存在將市場(chǎng)需求“一刀切”的弊端。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，政府部門取消價(jià)格限制之后，通過(guò)市場(chǎng)化的定價(jià)方式，將逐步形成業(yè)主和物業(yè)公司雙向選擇、自由協(xié)商的定價(jià)機(jī)制，高端客戶對(duì)于物業(yè)管理的需求將得到釋放，高端小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)將出現(xiàn)一定幅度地提升。

　　然而，專家同時(shí)指出，提高小區(qū)物業(yè)費(fèi)談何容易，頻頻發(fā)生的物業(yè)管理糾紛無(wú)不與物業(yè)費(fèi)漲價(jià)密切相關(guān)。“業(yè)主和物業(yè)公司互不信任，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司收了錢沒(méi)提供服務(wù)，而物業(yè)公司抱怨管理費(fèi)不足虧損經(jīng)營(yíng)?！眳且食潜硎尽４送庹{(diào)查顯示，一些居民繳納管理費(fèi)意識(shí)不足，物業(yè)費(fèi)欠繳現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。

　　范劍勇認(rèn)為，發(fā)改委給物業(yè)費(fèi)定價(jià)機(jī)制“松綁”，是讓市場(chǎng)在物業(yè)管理的資源配置當(dāng)中發(fā)揮決定性作用。盡管物業(yè)管理行業(yè)還有很多待解的“疑難雜癥”，但是市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制無(wú)疑為很多問(wèn)題的解決邁開(kāi)步伐?！昂芏鄦?wèn)題都不能政府部門設(shè)想一個(gè)方案再讓市場(chǎng)照此解決，而是通過(guò)市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)均衡?！狈秳τ抡f(shuō)。

　　然而，吳沂城認(rèn)為，當(dāng)前業(yè)主大會(huì)的法律地位還不夠明確，影響了居民、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司之間的有效溝通。現(xiàn)實(shí)來(lái)看，業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)公司以行使權(quán)利為主，而較少對(duì)物業(yè)公司承擔(dān)義務(wù)，而在業(yè)主大會(huì)的內(nèi)部，委員會(huì)成員對(duì)小區(qū)其他業(yè)主只有服務(wù)的義務(wù)，而較少能夠享受到相應(yīng)的權(quán)利?！笆袌?chǎng)化的定價(jià)機(jī)制更要求業(yè)主的積極參與，但這種狀況又導(dǎo)致打擊了業(yè)主的積極性。”