【導(dǎo)讀】新物業(yè)突然“空降”天津河北區(qū)三和小區(qū)，一入駐小區(qū)就立起門禁系統(tǒng)，向業(yè)主收取停車費(fèi)。入住小區(qū)十幾年，從未有人收過(guò)停車費(fèi)，新物業(yè)一開口就說(shuō)每月80元，引發(fā)業(yè)主不滿。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)新物業(yè)是受街道辦委派入駐小區(qū)，停車費(fèi)收多少由物業(yè)說(shuō)了算，業(yè)主對(duì)此毫不知情?！短焯?15》本期聚焦：停車費(fèi)收多少應(yīng)該由誰(shuí)說(shuō)了算？

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京1月27日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，天津市河北區(qū)三和小區(qū)的多位業(yè)主給我們節(jié)目組打來(lái)投訴電話，說(shuō)今年1月初，突然有新物業(yè)進(jìn)駐三和小區(qū)，物業(yè)一入駐就立起車輛門禁系統(tǒng)，向業(yè)主收取停車費(fèi)，一開口就要按每月80元收取停車費(fèi)，這一做法引起小區(qū)業(yè)主們的強(qiáng)烈不滿。

　　業(yè)主王先生告訴記者，他是在2002入住小區(qū)，入住小區(qū)十幾年來(lái)，從沒(méi)有人收過(guò)停車費(fèi)。

　　王先生：現(xiàn)在新來(lái)這物業(yè)劃個(gè)地方就要錢，劃個(gè)車位框子它都收錢，原來(lái)所有小區(qū)業(yè)主來(lái)之后就隨便的停就行，也沒(méi)有固定車位，自打我們住進(jìn)來(lái)之后，有12、13年了吧，我們始終沒(méi)交過(guò)錢，現(xiàn)在它跟你按固定車位，都給你劃上號(hào)，你選號(hào)，你選完號(hào)之后這是你的號(hào)了，然后它就找你一個(gè)月收取80塊錢，收費(fèi)不合理。

　　記者：具體怎么收？是每個(gè)月80是嗎？

　　王先生：每個(gè)月80，一交就得交半年的或者交一年的，一年是960，我們交半年的，一般人都交半年的，現(xiàn)在外邊騙子太多，主要怕把錢收完卷就走了。

　　王先生說(shuō)，最近一段時(shí)間，三和小區(qū)附近的幾個(gè)小區(qū)，也都突然冒出一些人在“圈地”收費(fèi)。

　　王先生：現(xiàn)在有幾個(gè)小區(qū)在這樣辦了現(xiàn)在，我們?nèi)托^(qū)離我們不遠(yuǎn)有一個(gè)小區(qū)，特別特別老的小區(qū)，也是劃上畫，門口弄上門衛(wèi)，地上立上那個(gè)桿也收費(fèi)了，都是去年底。

　　記者：都是同一個(gè)物業(yè)公司在收費(fèi)嗎？

　　王先生：不知道。

　　突然“空降”的新物業(yè)，劃個(gè)車位就收錢。這些新物業(yè)從哪來(lái)？“圈地”收費(fèi)經(jīng)誰(shuí)允許？業(yè)主們對(duì)此毫不知情。

　　記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，天津三和小區(qū)的新物業(yè)公司名為“天津市港灣物業(yè)管理有限公司三和分公司”，他們是受天津市河北區(qū)建昌道街道辦委派入駐小區(qū)的，這家新物業(yè)公司也是由街道辦選定，和街道辦簽訂協(xié)議，對(duì)于新物業(yè)收取停車費(fèi)一事，街道辦也都知情。

　　天津市河北區(qū)建昌道街道辦工作人員介紹，舊樓改造以后為了進(jìn)行長(zhǎng)效管理，他們受天津市河北區(qū)民政局委托選定物業(yè)公司，并讓相關(guān)物業(yè)管理單位進(jìn)駐小區(qū)，讓物業(yè)與施工方共同對(duì)社區(qū)環(huán)境進(jìn)行改造。

　　工作人員：舊樓改造以后為了進(jìn)行長(zhǎng)效管理，市區(qū)也下過(guò)相關(guān)文件，就是97號(hào)文件，就是說(shuō)各個(gè)舊樓改造小區(qū)準(zhǔn)許進(jìn)行準(zhǔn)物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，所以說(shuō)市區(qū)政府包括咱們街辦事處經(jīng)過(guò)優(yōu)中選優(yōu)，選了這么幾家，其中有這家，就是入住各小區(qū)，進(jìn)入準(zhǔn)物業(yè)管理。

　　記者：停車費(fèi)價(jià)格是誰(shuí)定的？

　　工作人員：停車費(fèi)的價(jià)格是物業(yè)公司，經(jīng)過(guò)與其他的區(qū)其他的街，一些包括商品房在內(nèi)，包括舊樓改造以后的小區(qū)在內(nèi)，經(jīng)過(guò)對(duì)比，不是說(shuō)光價(jià)格對(duì)比，還有服務(wù)對(duì)比，出來(lái)的這么一個(gè)。

　　記者：那就是這個(gè)價(jià)格是物業(yè)公司定的？

　　工作人員：對(duì)，物業(yè)公司定的。

　　記者：然后報(bào)給街道辦物業(yè)管理辦？

　　工作人員：對(duì)，然后在區(qū)里邊都有備案，不可能說(shuō)隨便在一個(gè)小區(qū)里邊干什么活，咱們街里邊執(zhí)法部門也好哪都不管，那不可能。

　　這樣看來(lái)，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，新物業(yè)入駐小區(qū)應(yīng)該是一件好事，但是業(yè)主們說(shuō)，三和小區(qū)是商品房小區(qū)，業(yè)主們住了十幾年，和附近二三十年的老舊小區(qū)不同，而且近期也沒(méi)有施工單位對(duì)小區(qū)內(nèi)樓房和設(shè)施進(jìn)行改造。只是發(fā)現(xiàn)新物業(yè)突然進(jìn)駐小區(qū)，入駐小區(qū)后做的第一件事，就是立起門禁系統(tǒng)收停車費(fèi)，而且每月要收80元，也沒(méi)向業(yè)主解釋，為何收80元。業(yè)主們說(shuō)，三和小區(qū)新物業(yè)沒(méi)有入駐前有物業(yè)公司而且停車不收費(fèi)，小區(qū)車輛停放也很有序，居民之間沒(méi)有因?yàn)橥＼噯?wèn)題發(fā)生過(guò)糾紛，因此業(yè)主們很迷惑，物業(yè)公司入駐小區(qū)真的是為改造社區(qū)環(huán)境嗎？空降”物業(yè)“圈地”收費(fèi)的做法是否合法合規(guī)？這筆停車費(fèi)，業(yè)主到底該不該交？

　　天津市河北區(qū)建昌道街道辦工作人員認(rèn)為物業(yè)的做法合理合規(guī)。

　　工作人員：他這個(gè)是舊樓管理以后的小區(qū)，它不是商品房的那種小區(qū)，它也沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，你要讓業(yè)主定，業(yè)主恨不得不收錢，那這小區(qū)肯定永遠(yuǎn)管不了。

　　記者：就是說(shuō)你們認(rèn)為這樣收是合理的是吧？

　　工作人員：他們這個(gè)也是經(jīng)過(guò)對(duì)比而來(lái)的，雖然說(shuō)這個(gè)沒(méi)有一個(gè)明確的就是說(shuō)收80塊錢怎么來(lái)的，但是據(jù)咱們工作人員了解，而且物業(yè)公司人員了解，包括很多老百姓了解也都知道這個(gè)事，你看外邊比如說(shuō)60塊錢，它只能讓你回來(lái)有個(gè)停車的地方，一到80塊錢就它就牽扯有照明了，再一到100塊錢甚至120塊錢有監(jiān)管人員和攝像頭管理了，你說(shuō)這個(gè)80塊錢，現(xiàn)在這一套我說(shuō)的這一堆它都在這里邊，所以說(shuō)都基本上都是這個(gè)價(jià)格。

　　記者以業(yè)主的身份撥通了天津市物價(jià)局的咨詢電話，工作人員解答，物業(yè)如果收的是占地費(fèi)，那么收多少不應(yīng)該由物業(yè)說(shuō)了算，物業(yè)應(yīng)該先和業(yè)主協(xié)商，大部分業(yè)主同意后，再收費(fèi)。

　　物價(jià)局：停車收費(fèi)現(xiàn)在我們天津已經(jīng)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)了，由業(yè)主委員定，占地費(fèi)。

　　記者：但是這個(gè)是老小區(qū)，它沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)。

　　物價(jià)局：沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)誰(shuí)定的價(jià)呢？物業(yè)是誰(shuí)請(qǐng)來(lái)的，居委會(huì)請(qǐng)來(lái)的還是街道請(qǐng)來(lái)的？

　　記者：現(xiàn)在這家物業(yè)公司是街道辦請(qǐng)來(lái)的。

　　物價(jià)局：那就找街道辦，問(wèn)街道辦，物業(yè)條例出來(lái)以后，因?yàn)檫@個(gè)設(shè)施算所有業(yè)主所有?，F(xiàn)在不像過(guò)去嚴(yán)格來(lái)講叫停車費(fèi)這個(gè)概念，過(guò)去停車費(fèi)理論上也是包括兩項(xiàng)內(nèi)容，一個(gè)叫占地費(fèi)，一個(gè)叫存車管理費(fèi)，現(xiàn)在物價(jià)叫占地費(fèi)歸全體業(yè)主所有，如果業(yè)主對(duì)車有特殊需求，它對(duì)你的車進(jìn)行管理干嗎的另收，那是跟車主協(xié)商，80塊錢如果作為管理費(fèi)，那就說(shuō)我的車停這不用你管，那你就可以不收，或者你收20塊管理費(fèi)，這20塊錢是進(jìn)物業(yè)公司的收入的，如果說(shuō)占這地方錢，那物業(yè)公司說(shuō)了不算。

　　記者：誰(shuí)說(shuō)了算？

　　物價(jià)局：業(yè)主說(shuō)了算，小區(qū)停這地方應(yīng)該停多少錢，有車主和無(wú)車主之間的博弈和協(xié)商，國(guó)家法律就這么規(guī)定物業(yè)條例運(yùn)行的，全體業(yè)主說(shuō)了算。

　　物業(yè)收的是什么費(fèi)用？是占地費(fèi)還是存車管理費(fèi)？停車費(fèi)收80元，有沒(méi)有和業(yè)主協(xié)商過(guò)？天津市港灣物業(yè)管理有限公司三和分公司一位經(jīng)理對(duì)記者的問(wèn)題避而不答，他反復(fù)強(qiáng)調(diào)，他們進(jìn)行的是準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，不是普通的物業(yè)服務(wù)，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼，不收停車費(fèi)，他們不會(huì)入駐三和小區(qū)提供服務(wù)。

　　經(jīng)理：這三和社區(qū)現(xiàn)在屬于是天津市政府舊樓提升改造項(xiàng)目，它現(xiàn)在是第一它這個(gè)小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，我們也是受政府，就是河北區(qū)物業(yè)辦公室指派我們來(lái)，我們具有二級(jí)資質(zhì)正規(guī)企業(yè)，到現(xiàn)在為止如果政府每平米有1毛2分錢的政府補(bǔ)貼，如果沒(méi)有這個(gè)補(bǔ)貼，就我們作為企業(yè)我們是要有利潤(rùn)的，我們也不愿意進(jìn)來(lái)，你們這個(gè)小區(qū)咱不收取物業(yè)費(fèi)，只收取每戶一個(gè)月15塊錢的，我們叫清保服務(wù)費(fèi)，如果說(shuō)沒(méi)有車位這塊的話，沒(méi)有這塊我們企業(yè)是虧本的，我們也是受政府相關(guān)部門委派進(jìn)來(lái)的，很多居民也沒(méi)通過(guò)我們業(yè)委會(huì)同意，問(wèn)題是它這沒(méi)有業(yè)委會(huì)，如果有業(yè)委會(huì)我們就不受政府委派了，如果有業(yè)務(wù)會(huì)的話我們也不可能進(jìn)咱三和小區(qū)，進(jìn)行這種準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，我們還不是說(shuō)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。

　　記者：它準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)有什么區(qū)別呢？

　　經(jīng)理：準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)是享受政府補(bǔ)貼的，而且是按平米收費(fèi)，準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)只是每戶只收15塊錢，包括原來(lái)的垃圾停運(yùn)費(fèi)也給免除了，我們現(xiàn)在負(fù)責(zé)的就是樓梯的踏布、樓道的玻璃，樓門的照明用電，還有樓宇門的電，劃分幾個(gè)清掃公共部位的維護(hù)及機(jī)械的擦試，這個(gè)對(duì)于我們來(lái)講，如果沒(méi)有政府補(bǔ)貼我們是虧本的。

　　記者：就停車費(fèi)的這個(gè)定價(jià)，這個(gè)是參考哪個(gè)價(jià)格定的呢？

　　經(jīng)理：這個(gè)屬于政府指導(dǎo)價(jià)，我們遵照這個(gè)政府指導(dǎo)價(jià)，這個(gè)也是物業(yè)辦通過(guò)的大伙的商量與協(xié)調(diào)是同意的。

　　記者：這個(gè)價(jià)格是你們給出的是嗎？你們給物業(yè)辦，然后辦這邊同意，同意之后你們按這個(gè)來(lái)收費(fèi)是嗎？

　　經(jīng)理：沒(méi)錯(cuò)，是這樣的。

　　“空降”物業(yè)“圈地”收費(fèi)的做法是否合法合規(guī)？這筆停車費(fèi)，業(yè)主到底該不該交呢？

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師邱寶昌，北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師裘葉，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行解讀。

　　邱寶昌表示，業(yè)主的企業(yè)的入住合規(guī)性可能有質(zhì)疑，按照物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，它的物業(yè)由前期物業(yè)，前期物業(yè)應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選評(píng)，就是通過(guò)業(yè)主委員會(huì)來(lái)選評(píng)。但是小區(qū)如果沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該由前期開發(fā)商來(lái)選聘物業(yè)，所以這個(gè)物業(yè)公司的選聘是誰(shuí)選聘的這個(gè)可能不太清楚。第二是不是小區(qū)停車費(fèi)應(yīng)該收費(fèi)，業(yè)主如果接受了普遍服務(wù)之外的這種額外的服務(wù)，交費(fèi)也是合理的，也應(yīng)當(dāng)交費(fèi)。但是這個(gè)交費(fèi)交給誰(shuí)實(shí)際，怎么去協(xié)商，費(fèi)交給誰(shuí)，交了費(fèi)用以后怎么去運(yùn)用，所有權(quán)交了費(fèi)的權(quán)利歸誰(shuí)，是歸物業(yè)公司還是歸全體業(yè)主，這是大家爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。

　　裘葉指出，首先對(duì)于占用業(yè)主公用道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車費(fèi)定型應(yīng)該是業(yè)主共有，這是關(guān)于物權(quán)法當(dāng)中對(duì)此有明確的規(guī)定，也就是說(shuō)這個(gè)車位是業(yè)主共同共有的，小區(qū)里的業(yè)主都有權(quán)利可以停。但是問(wèn)題是往往地面的停車，車位是不夠用的，怎么樣管理起來(lái)，這個(gè)時(shí)候物業(yè)公司可能收取相應(yīng)停車管理費(fèi)。這個(gè)案件當(dāng)中物價(jià)部門的人說(shuō)的很明白，一般所謂停車費(fèi)其實(shí)是兩部分，一部分叫占地費(fèi)，一部分是叫管理費(fèi)。占地費(fèi)大家都可以理解的，因?yàn)檎加玫氖切^(qū)業(yè)主共有的道路，所以說(shuō)這個(gè)費(fèi)用的收益應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)這一塊進(jìn)行了相應(yīng)的管理，所以它收取相應(yīng)的管理費(fèi)這是可以的。對(duì)于法律上對(duì)于占有業(yè)主公用的道路或者停車場(chǎng)停車位，性質(zhì)是屬于業(yè)主共有，但是對(duì)于這個(gè)物業(yè)公司進(jìn)行相應(yīng)的管理，所以它是可以收取管理費(fèi)的。

　　邱寶昌認(rèn)為，遇到這種糾紛可以向物業(yè)管理的小區(qū)專門有建委成立的對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管部門可以去表達(dá)訴求，如果這種收費(fèi)沒(méi)有合法依據(jù)，比如出現(xiàn)亂收費(fèi)，現(xiàn)在小區(qū)里邊的基本的商品房的放開了，所以價(jià)格合理。如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)協(xié)商，事前沒(méi)有約定，它這種收費(fèi)既沒(méi)有法律規(guī)定，又沒(méi)有合同的約定，就是有一種不充分，沒(méi)有依據(jù)可以不交。但是不交的話會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，通過(guò)其他的就會(huì)爆發(fā)一些沖突。從法律途徑來(lái)說(shuō)，如果沒(méi)有法律的規(guī)定有交款的義務(wù)或者有合同約定沒(méi)有交付的義務(wù)，收費(fèi)理由不充分，但是這要看你的前期物業(yè)當(dāng)中，在入住之前簽訂的物業(yè)公約當(dāng)中，如果有這種交費(fèi)的這種約定，業(yè)主還應(yīng)當(dāng)去交費(fèi)，但是對(duì)費(fèi)用的多少可以去協(xié)商，可以去表達(dá)訴求。