■“365”民生物業(yè)雖說(shuō)是關(guān)乎一樓一院的“小”事情，但卻映射著和諧社會(huì)建設(shè)的“大”民生，實(shí)現(xiàn)“365”民生物業(yè)全覆蓋，不僅意味著讓居民全年享受到物業(yè)服務(wù)，更包含著政府著力改善民生的措施和辦法。在采訪中，市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，“365”民生物業(yè)是一個(gè)寓意雙關(guān)的概念，一方面指居民全年享受物業(yè)服務(wù)，同時(shí)每個(gè)數(shù)字都有各自內(nèi)涵。據(jù)介紹，“365”民生物業(yè)全覆蓋中的“3”指三大資金來(lái)源保障，即“政府補(bǔ)助一部分、企業(yè)補(bǔ)貼一部分、業(yè)主自籌一部分”。

　　■除給予一定財(cái)政補(bǔ)貼外，還要給接管的物業(yè)企業(yè)稅收減免、連片承包、停車管理、便民亭配置等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)依托現(xiàn)代物流、信息技術(shù)開展以020為核心的多種經(jīng)營(yíng)。“如城關(guān)物業(yè)介入‘三不管’樓院整治后，享受了區(qū)級(jí)財(cái)政每月每平方米0.06元的資金補(bǔ)貼，還享有在物業(yè)小區(qū)安放便民服務(wù)亭及在有條件的街道實(shí)行單邊停車管理等優(yōu)惠政策?！?/p>

　　■自愿接管“三不管”樓院的管理面積達(dá)5萬(wàn)平方米以上，并與街道、社區(qū)或業(yè)主簽訂5年以上期限物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)企業(yè)，將享受兩年內(nèi)企業(yè)資質(zhì)免檢，在參與物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)評(píng)標(biāo)總分上浮10%的優(yōu)惠政策。一家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼和扶持政策的出臺(tái)，不僅加快了物業(yè)全覆蓋的進(jìn)程，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金保障和政策支持，這對(duì)物業(yè)企業(yè)尤其是大型品牌物企來(lái)說(shuō)是一次難得的發(fā)展機(jī)遇。

　　物業(yè)管理與市民的生活息息相關(guān)，物業(yè)服務(wù)水平已成為人們選擇住宅時(shí)的重要考量標(biāo)準(zhǔn)。日前，我市出臺(tái)一系列推進(jìn)物業(yè)精細(xì)化管理的文件，讓市民對(duì)現(xiàn)代化物業(yè)管理下的社區(qū)生活充滿期待，也為蘭州市的物業(yè)行業(yè)注入了“強(qiáng)心劑”，被喻為幕后英雄的物業(yè)管理伴隨著一系列文件的實(shí)施再度“熱”了起來(lái)。

　　“365”物業(yè)全覆蓋映射大民生

　　新年伊始，一個(gè)全新的名詞走上前臺(tái)，那就是“365”民生物業(yè)全覆蓋。為進(jìn)一步提升城市形象和品位，構(gòu)建和諧社區(qū)，優(yōu)化居民生活環(huán)境，市房管局日前正式下發(fā)了《蘭州市“365”民生物業(yè)全覆蓋工作實(shí)施方案》，今后我市將按照“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”的原則，以優(yōu)化城市人居環(huán)境、切實(shí)改善民生為目標(biāo)，堅(jiān)持物業(yè)管理先行，采取政府購(gòu)買服務(wù)的方式，著力實(shí)施、推進(jìn)民生物業(yè)全覆蓋工作，到今年年底，全市所有“三不管”樓院將完成物業(yè)覆蓋，與此同時(shí)，分階段、分步驟實(shí)現(xiàn)全市“三不管”樓院基礎(chǔ)設(shè)施改造，全面消除物業(yè)管理盲點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)近郊四區(qū)物業(yè)服務(wù)“365”天全覆蓋。

　　“365”民生物業(yè)雖說(shuō)是關(guān)乎一樓一院的“小”事情，但卻映射著和諧社會(huì)建設(shè)的“大”民生，實(shí)現(xiàn)“365”民生物業(yè)全覆蓋，不僅意味著讓居民全年享受到物業(yè)服務(wù)，更包含著政府著力改善民生的措施和辦法。在采訪中，市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，“365”民生物業(yè)是一個(gè)寓意雙關(guān)的概念，一方面指居民全年享受物業(yè)服務(wù)，同時(shí)每個(gè)數(shù)字都有各自內(nèi)涵。據(jù)介紹，“365”民生物業(yè)全覆蓋中的“3”指三大資金來(lái)源保障，即“政府補(bǔ)助一部分、企業(yè)補(bǔ)貼一部分、業(yè)主自籌一部分”。

　　“6”指六大工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制，即市區(qū)政府聯(lián)合管理機(jī)制、市直部門聯(lián)動(dòng)包抓機(jī)制、品牌企業(yè)介入聯(lián)營(yíng)機(jī)制、動(dòng)態(tài)量化監(jiān)督考核機(jī)制、長(zhǎng)效宣傳聯(lián)創(chuàng)機(jī)制、服務(wù)對(duì)象參與聯(lián)建機(jī)制。

　　“5”指物業(yè)覆蓋院落基本實(shí)現(xiàn)五化目標(biāo)，即院落凈化、樓道亮化、小區(qū)綠化、氛圍文化、安保常態(tài)化。

　　市房管局物業(yè)處處長(zhǎng)袁立銘介紹說(shuō)，“開展‘365’民生物業(yè)全覆蓋，重點(diǎn)要抓好近郊四區(qū)‘三不管’樓院的物業(yè)覆蓋，確保居民享受基本的物業(yè)服務(wù)?！睆倪@個(gè)意義上說(shuō)，全力推進(jìn)“365”民生物業(yè)全覆蓋，不僅關(guān)乎全市近500個(gè)“三不管”樓院居民的居住生活環(huán)境，也關(guān)系著文明城市創(chuàng)建和和諧蘭州建設(shè)。

　　在物業(yè)全覆蓋推進(jìn)過(guò)程中，“三不管”樓院是重中之重。為全面摸清全市“三不管”樓院的整體情況，我市按照“無(wú)專業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理、無(wú)建設(shè)主體單位管理、無(wú)業(yè)主委員會(huì)管理起的物業(yè)小區(qū)或單體分散的樓、幢、院”的“三不管”樓院排查標(biāo)準(zhǔn)，在近郊四區(qū)開展排查摸底，并對(duì)建立起詳細(xì)的臺(tái)賬：目前全市近郊四區(qū)共有495處“三不管”樓院，總建筑面積345萬(wàn)平方米，共涉及居民戶數(shù)49300余戶，居民135000余人。其中城關(guān)區(qū)294處，面積189.7萬(wàn)平方米；七里河區(qū)共122處，面積119萬(wàn)平方米；西固區(qū)51處，面積20.7萬(wàn)平方米；安寧區(qū)28處，面積15.6萬(wàn)平方米。

　　物企進(jìn)駐老舊小區(qū)靚起來(lái)

　　從2013年起，市委、市政府著眼民生，以加快物業(yè)全覆蓋為契機(jī)，著力推進(jìn)物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，按照市上的統(tǒng)一部署，物業(yè)管理全覆蓋率先在城關(guān)進(jìn)行試點(diǎn)，隨后將逐步向全市推廣。2014年，物業(yè)管理全覆蓋在城關(guān)區(qū)的8個(gè)街道全面啟動(dòng)，由此拉開蘭州市物業(yè)管理全覆蓋的大幕。

　　城關(guān)區(qū)是城市發(fā)展的中心區(qū)，也是超負(fù)荷運(yùn)行的老城區(qū)，區(qū)內(nèi)集中著一大批舊式樓院和小區(qū)，這些年代久遠(yuǎn)的住宅小區(qū)，因種種原因或成物業(yè)管理的盲區(qū)，或成“棄管”樓院，成為滋生糾紛、引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的“溫床”。在全市物業(yè)管理全覆蓋試點(diǎn)過(guò)程中，城關(guān)區(qū)以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和“三不管”樓院綜合整治為重點(diǎn)，完善基層物業(yè)管理機(jī)制，分步對(duì)全區(qū)的老舊小區(qū)及“三不管”樓院進(jìn)行綜合改

　　造，同時(shí)進(jìn)入專業(yè)化物業(yè)管理，讓一批老舊小區(qū)“舊貌換新顏”。

　　作為物業(yè)全覆蓋試點(diǎn)的街道之一，五泉街道轄區(qū)位于老城區(qū)地帶，樓院大多建于上世紀(jì)八九十年代，房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，樓院配套設(shè)施不到位，供暖、供水、排水管網(wǎng)老化嚴(yán)重，缺乏有效的養(yǎng)護(hù)與維修。物業(yè)全覆蓋工作在街道試點(diǎn)后，通過(guò)業(yè)委會(huì)居民自治以及專業(yè)化物業(yè)公司入駐等形式，多處“三無(wú)”樓院有了貼心的管家，破舊的小區(qū)也變身為溫馨庭院。在二輕局的家屬院里，干凈、整潔的環(huán)境讓住戶感嘆不已，這個(gè)曾經(jīng)為臟亂差所困擾的小區(qū)，如今變得異常干凈整潔。該小區(qū)北臨五泉菜市場(chǎng)，南接五泉山公交樞紐站，每日車來(lái)車往，行人熙熙攘攘。因?yàn)榄h(huán)境太差，樓院年久失修，加之暖、氣、物業(yè)不配套，很多住戶想賣房子都賣不出去。居住在此的張先生告訴記者，物業(yè)入駐后短短一年多時(shí)間，這個(gè)樓院就變的炙手可熱，“以前搬出去的人陸續(xù)搬了回來(lái)，整個(gè)樓院里的房屋出租金都漲了?！弊鈶敉跸壬f(shuō)，以前，這里小套房子的租金也就五六百元左右，現(xiàn)在漲到近千元。

　　類似的例子不勝枚舉，物業(yè)管理全覆蓋讓社區(qū)環(huán)境變了樣，居民看在眼里，喜在心里。據(jù)了解，截至目前，城關(guān)區(qū)215.33萬(wàn)平方米已初步引入專業(yè)化物業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理全覆蓋；全市物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%。專業(yè)化物業(yè)企業(yè)進(jìn)駐后，開展發(fā)衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)、門衛(wèi)執(zhí)勤等物業(yè)服務(wù)，使過(guò)去臟、亂、差的樓院面貌煥然一新，得到了廣大居民群眾的廣泛認(rèn)同，取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。

　　政策扶持帶來(lái)新機(jī)遇

　　據(jù)了解，為加快推進(jìn)365民生物業(yè)全覆蓋，市上將成立專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，并設(shè)立物業(yè)管理全覆蓋專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，按照政府補(bǔ)貼一部分、物業(yè)企業(yè)承擔(dān)一部分及業(yè)主自籌一部分的原則，由市財(cái)政每年設(shè)立1000萬(wàn)元的“三不管”樓院物業(yè)管理補(bǔ)助資金，各區(qū)也將按照1：1的比例進(jìn)行配套列支。同時(shí)，采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，由市財(cái)政每年設(shè)立2000萬(wàn)元的“三不管”樓院改造資金。

　　“還將積極推行政府打包購(gòu)買服務(wù)的制度，由近郊四區(qū)政府和市執(zhí)法負(fù)責(zé)，以街道為單位，將街道轄區(qū)內(nèi)“三不管”樓院和小街巷衛(wèi)生保潔、停車管理、秩序維護(hù)整體打包，委托給專業(yè)化、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的物

　　業(yè)企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)?！笔蟹抗芫志珠L(zhǎng)敬國(guó)華表示。對(duì)積極接管“三不管”樓院的物業(yè)企業(yè)，由市區(qū)政府對(duì)接管企業(yè)給予一定的財(cái)政補(bǔ)貼，并給予企業(yè)相應(yīng)的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)以提升自身造血能力，積極開展便民延伸服務(wù)。

　　市房管局物業(yè)處袁立銘處長(zhǎng)介紹說(shuō)，除給予一定財(cái)政補(bǔ)貼外，還要給接管的物業(yè)企業(yè)稅收減免、連片承包、停車管理、便民亭配置等優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)企業(yè)依托現(xiàn)代物流、信息技術(shù)開展以020為核心的多種經(jīng)營(yíng)。“如城關(guān)物業(yè)介入‘三不管’樓院整治后，享受了區(qū)級(jí)財(cái)政每月每平方米0.06元的資金補(bǔ)貼，還享有在物

　　業(yè)小區(qū)安放便民服務(wù)亭及在有條件的街道實(shí)行單邊停車管理等優(yōu)惠政策。”袁立銘說(shuō)。

　　記者采訪中了解到，自愿接管“三不管”樓院的管理面積達(dá)5萬(wàn)平方米以上，并與街道、社區(qū)或業(yè)主簽訂5年以上期限物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)企業(yè)，將享受兩年內(nèi)企業(yè)資質(zhì)免檢，在參與物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)評(píng)標(biāo)總分上浮10%的優(yōu)惠政策。一家物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，政府財(cái)政資金的補(bǔ)貼和扶持政策的出臺(tái)，不僅加快了物業(yè)全覆蓋的進(jìn)程，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的資金保障和政策支持，這對(duì)物業(yè)企業(yè)尤其是大型品牌物企來(lái)說(shuō)是一次難得的發(fā)展機(jī)遇。

　　多重因素制約行業(yè)發(fā)展

　　近年來(lái)，我市著眼于培育健康的物業(yè)市場(chǎng)，進(jìn)一步強(qiáng)化行業(yè)準(zhǔn)入管理，在遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定的前提下，相繼出臺(tái)《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》、《蘭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》等一系列文件，在很大程度上促進(jìn)了物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。來(lái)自相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示：截至2014年，全市物業(yè)企業(yè)數(shù)量達(dá)到673家，其中一級(jí)物業(yè)企業(yè)6家；二級(jí)物業(yè)企業(yè)36家，三級(jí)物業(yè)企業(yè)631家，物業(yè)托管面積達(dá)到6900萬(wàn)平方米。

　　市民享受的物業(yè)服務(wù)與物業(yè)行業(yè)的整體發(fā)展密不可分，從1999年出現(xiàn)第一家物業(yè)企業(yè)至今，蘭州市的物業(yè)行業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展，但在發(fā)展過(guò)程中暴露出的問(wèn)題同樣不容忽視。一是部分企業(yè)發(fā)展滯后，由于我市物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和誠(chéng)信機(jī)制不健全，部分企業(yè)不能按照《服務(wù)合同》提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，存在收費(fèi)項(xiàng)目與標(biāo)準(zhǔn)不公示、費(fèi)用收支不透明等現(xiàn)象，引發(fā)展業(yè)主不滿。二是物業(yè)服務(wù)定價(jià)低、收繳率。物業(yè)管理行業(yè)屬于相對(duì)新興的服務(wù)行業(yè)，但卻是一個(gè)微利行業(yè)，近年來(lái)物業(yè)管理成本在不斷增加，而服務(wù)收費(fèi)卻沒(méi)有隨著各項(xiàng)成本的增加而增加，直接后果就是服務(wù)質(zhì)量的下降，為了減少虧損，企業(yè)將虧損轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主及房屋使用人，造成許多小區(qū)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛不斷，形成惡性循環(huán)，因此亟待建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理定價(jià)機(jī)制。三是物業(yè)企業(yè)發(fā)展環(huán)境較差，按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因供水、供電、供氣、供暖等設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題導(dǎo)致的物業(yè)企業(yè)代人履職、代人受過(guò)現(xiàn)場(chǎng)非常普遍。

　　一些從業(yè)人士分析指出，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，企業(yè)發(fā)展良莠不齊，粗放管理等等，也是制約行業(yè)發(fā)展的絆腳石。多重因素的影響，加上企業(yè)自身的問(wèn)題，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)整體上只能維持微利的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。為促進(jìn)物業(yè)行業(yè)的健康有序發(fā)展，我市出以重拳，依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)22家物業(yè)企業(yè)予以黃牌警告，對(duì)1家物業(yè)企業(yè)予以資質(zhì)降級(jí)，對(duì)22家物業(yè)企業(yè)做出吊銷企業(yè)資質(zhì)處理?！斑@是近年來(lái)我市首次大規(guī)模集中處理物業(yè)企業(yè)，旨在通過(guò)嚴(yán)懲‘不合格’的物業(yè)企業(yè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，提高全市物業(yè)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻?！笔蟹抗芫止ぷ魅藛T說(shuō)。毫無(wú)疑問(wèn)，隨著業(yè)主需求的日趨多元，作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)已迫在眉睫。

　　探索組團(tuán)發(fā)展加快轉(zhuǎn)型升級(jí)

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，市民生活水平和住房條件不斷改善，人們對(duì)居住環(huán)境、社區(qū)秩序的要求越來(lái)越高，希望擁有更加安全、更加舒適的生活環(huán)境，希望得到更加規(guī)范、更加有效的物業(yè)服務(wù)。記者從市房管局了解到，今年，我市將著力推進(jìn)以四有為目標(biāo)的居民小區(qū)物業(yè)精細(xì)化管理，積極探索出臺(tái)具體措施，引導(dǎo)扶持企業(yè)組團(tuán)發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)通過(guò)優(yōu)勝劣汰向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。

　　“通過(guò)開展專項(xiàng)活動(dòng)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變物業(yè)企業(yè)的發(fā)展思路，推進(jìn)物業(yè)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，努力提高行業(yè)的技術(shù)密集度和資源整合度，培育一批政府認(rèn)可、業(yè)主滿意、服務(wù)優(yōu)育良、誠(chéng)實(shí)守信的物業(yè)企業(yè)，打造一批優(yōu)秀示范項(xiàng)目，進(jìn)而帶動(dòng)全市物業(yè)行業(yè)發(fā)展整體上臺(tái)階?！痹懻f(shuō)。同時(shí)，加快培育龍頭企業(yè)，貫徹落實(shí)各項(xiàng)扶持政策，引導(dǎo)和鼓勵(lì)企業(yè)樹立品牌意識(shí)和創(chuàng)新意識(shí)，全力推動(dòng)物業(yè)企業(yè)從勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。

　　另一方面，以“物業(yè)服務(wù)規(guī)范年”活動(dòng)為載體，按照物業(yè)先行的原則，采取政府買服務(wù)的方式，積極為“三不管”樓院引入專業(yè)化物業(yè)企業(yè)，實(shí)現(xiàn)市區(qū)495處、370萬(wàn)平方米“三不管”樓院物業(yè)管理全覆蓋，實(shí)現(xiàn)全市實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同簽訂率達(dá)到100%。

　　為適應(yīng)住宅小區(qū)的文明發(fā)展需要，物業(yè)管理必須從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代，物業(yè)管理行業(yè)要走出困境，還要千方百計(jì)根據(jù)業(yè)主的需求增加特別服務(wù)項(xiàng)目。

　　蘭州大學(xué)法學(xué)院博士李小春在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，物業(yè)管理行業(yè)是具有一定公益性的服務(wù)行業(yè)，且在城市管理中發(fā)揮著重要的作用，但行業(yè)的發(fā)展需要政府提供強(qiáng)有力的政策支持，特別是稅收、價(jià)格等方面的政策扶持，方能改變?nèi)袠I(yè)保本微利的狀態(tài)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。“從這個(gè)意義上說(shuō)，蘭州市推進(jìn)365民生物業(yè)全覆蓋無(wú)疑給物業(yè)行業(yè)提供了發(fā)展良機(jī)，而政府給予的相應(yīng)政策扶持，將在很大程度上推動(dòng)物業(yè)行業(yè)加速‘突圍’?！崩钚〈赫f(shuō)。

　　記者張萬(wàn)宏