戶型不討喜，價(jià)格比天高，放盤一兩年“長壽盤” 點(diǎn)賣？

　　2014年廣州二手房成交較2013年大幅萎縮一半以上，由此導(dǎo)致各個(gè)區(qū)域出現(xiàn)不少“剩房”，即業(yè)內(nèi)人士所稱的“長壽盤”。通常來說，二手房盤源放盤幾個(gè)星期已有成交，放盤3~6個(gè)月以內(nèi)都沒有成交基本上可斷定為有“疑難雜癥”的盤源，經(jīng)紀(jì)也極少推盤，只會(huì)偶爾復(fù)盤看看業(yè)主有否調(diào)整價(jià)格，而放盤一兩年都沒有成交的盤源堪稱“齊天大剩”。據(jù)中介人士分析，“齊天大?！钡某梢蛞话阌腥齻€(gè)，一是戶型極其不討好，注重實(shí)用性的自住人士是市場主要買家，與其他盤源競爭失敗而被“?！毕聛?；二是業(yè)主要價(jià)太高，如白云區(qū)云山詩意小區(qū)成交價(jià)約 2.4萬元/m2左右，開價(jià)在2.6萬~2.8萬元/m2的盤源乏人問津；三是盤源可租可售，往往出租快過出售，業(yè)主出售意愿不強(qiáng)，因此導(dǎo)致長期出售不成功。

　　如何才能破解“長壽盤”這個(gè)難題呢？據(jù)專家分析，關(guān)鍵在于市場要整體回暖，看樓者眾，戶型不討好的盤源才可以趁機(jī)出貨，價(jià)格未達(dá)心水位置的業(yè)主或許在市場上漲期就可達(dá)到理想價(jià)位出售成功；如果市場回暖速度不理想，業(yè)主又想快點(diǎn)出手，那么業(yè)主降價(jià)是必由之路，三個(gè)“長壽盤”終于脫手成功的案例就是如此。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 李鳳荷

　　“長壽盤”成因：

　　“疑難雜癥”各有原因

　　合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，盡管二手樓市交投活躍度自3月初已開始逐步回升，但各區(qū)仍有部分房源放盤一兩個(gè)月甚至更長時(shí)間仍未成功出售。經(jīng)分析，部分“長壽盤”未能售出的原因主要還是受房源本身素質(zhì)的制約，如樓層太高、位置偏、周邊環(huán)境雜亂或嘈雜等。不過，大部分“長壽盤”未能在短時(shí)間內(nèi)被市場消化，主要是價(jià)格方面的因素影響所致。如有些盤源是由于業(yè)主惜售或?qū)r(jià)格期望過高，導(dǎo)致放盤價(jià)大幅超出市場其他類似在售房源，有選擇之下買家自然會(huì)選擇價(jià)格相對(duì)較低的房源。

　　此外，不少“長壽盤”由于業(yè)主反價(jià)才較難賣出。如珠江新城有一套電梯兩房小戶型，業(yè)主在1月底放盤，放盤價(jià)最初定在220萬元左右，由于價(jià)格并沒太大優(yōu)勢，看房客寥寥，業(yè)主在價(jià)格上開始略有松動(dòng)，表示即使有人出價(jià)215萬元也可成交。不過，在春節(jié)后，業(yè)主受到2月底降息的影響，表示要將放盤價(jià)上調(diào)到228萬元。在業(yè)主上調(diào)價(jià)格后，雖也有人看房，至今仍未能成功出售。

　　還有一種反價(jià)情況是業(yè)主已大致與買家協(xié)商好價(jià)格，但在臨門一腳時(shí)業(yè)主突然大幅反價(jià)，買家一般都不會(huì)接受，交易自然也談不攏。類似的情況曾出現(xiàn)在白云區(qū)機(jī)場路一套一房一廳的小戶型物業(yè)，業(yè)主與買家已初步達(dá)成在76萬元成交，就在協(xié)商好簽約的前一天，業(yè)主突然表示要86萬元才賣，買家自然不接受，協(xié)商不成交易自然作罷。此后，業(yè)主一直都堅(jiān)持86萬元才賣，由于價(jià)格已超出市場可接受范圍，因此該物業(yè)現(xiàn)時(shí)仍未售出。

　　現(xiàn)時(shí)大部分房源都是貼近或略高于市場價(jià)放售，盡管業(yè)主有反價(jià)，但價(jià)格仍未超出市場可承受范圍，如100多萬元物業(yè)，業(yè)主反價(jià)兩三萬元，雖已協(xié)商好的買家不會(huì)接受，但之后若有其他買家看中，還是有機(jī)會(huì)成功售出。如芳村大道西有一套緊湊型小三房，業(yè)主的放盤價(jià)是77萬元，吸引數(shù)位看房客關(guān)注后，業(yè)主覺得賣便宜了，便小幅反價(jià)到80萬元才愿意賣，最終被一位反價(jià)后才看房的買家看中，以80萬元成功售出。

　　中原地產(chǎn)云山詩意分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理李志斌表示，白云區(qū)對(duì)比廣州各區(qū)尤其是老城區(qū)中心的樓盤，“長壽盤”一般較多，主要是二手樓客戶類型較少，一般以周邊經(jīng)商客戶或部分市區(qū)白領(lǐng)為主，導(dǎo)致二手房去化率低。如黃邊北路時(shí)代玫瑰園共有三期，總戶數(shù)有5000多戶，買家群以在市中區(qū)工作的白領(lǐng)居多，但該類型群體不少是工作時(shí)間不長，多數(shù)選擇租房而非買房，導(dǎo)致二手單位出現(xiàn)放盤量與消化量不對(duì)等。此外，業(yè)主要價(jià)過高也是“長壽盤”肆虐的原因之一，李志斌舉例說，云山詩意二手價(jià)約2.4萬元/m2，但業(yè)主咬定非要2.6萬~2.8萬元/m2才愿意出售，與市場價(jià)存在三四千元的價(jià)差，導(dǎo)致房源一直“剩下來”。

　　“長壽盤”個(gè)案一：花季小區(qū)“7字形”兩房放售兩年

　　據(jù)滿堂紅桂花崗分店店長陸桂華介紹，花季小區(qū)某低層兩房自2013年5月放盤一直未能成交，該單位證滿5年且唯一房產(chǎn)，原放盤價(jià)為實(shí)收220萬元，自放售后看樓客較多，但由于價(jià)格偏高且戶型為“7字形”，多數(shù)客戶興趣不大，一直未能成交。2014年初，二手市場轉(zhuǎn)冷，看樓客明顯減少。2014年3月經(jīng)中介與業(yè)主多次溝通后，業(yè)主將放盤價(jià)降至實(shí)收180萬元，在接下來的兩三個(gè)月，有一個(gè)買家對(duì)該單位感興趣，愿意出價(jià)165萬元，但與業(yè)主預(yù)期相差較大，最終未能談妥。

　　到2014年9月，二手市場行情到達(dá)谷底，已連續(xù)兩、三個(gè)月沒有買家看房，業(yè)主致電滿堂紅經(jīng)紀(jì)表示將物業(yè)賣給上次愿意出價(jià)165萬元的買家，但該買家已購房。經(jīng)再次溝通，業(yè)主于2014年9月將放盤價(jià)降至一次性實(shí)收160萬元，按揭實(shí)收165萬元，與市場價(jià)接近，目前，該單位陸續(xù)都有買家看樓，但大部分買家不喜歡這種戶型設(shè)計(jì)，暫未售出。

　　“長壽盤”個(gè)案二：第三金碧兩房放盤約20個(gè)月

　　據(jù)滿堂紅專業(yè)人士介紹，現(xiàn)時(shí)第三金碧花園有電梯樓高層兩房在售，2013年8月放盤，精裝修，原放盤價(jià)為實(shí)收220萬元，高于市場價(jià)，業(yè)主議價(jià)空間不大，且一直有租戶在租而未能成交。

　　至2014年7月，租客退租，業(yè)主放盤價(jià)降至實(shí)收215萬元，接下來的兩個(gè)月，由于有興趣的買家不多，業(yè)主再次選擇放租，并于2014年9月成功以3700元/月租出，并委托滿堂紅繼續(xù)放售。在隨后的2個(gè)月內(nèi)，經(jīng)多次溝通，業(yè)主連續(xù)兩次降價(jià)至實(shí)收210萬元及200萬元，但價(jià)格仍偏高而沒成交。

　　今年春節(jié)前，業(yè)主將原居住的兩房售出并購買一套新大單位，目前兩套單位均為按揭，業(yè)主希望急售以減輕還貸壓力，將底價(jià)降至實(shí)收一次性190萬元，實(shí)收按揭195萬元，近期看樓量明顯有所上升，但暫未售出。

　　“長壽盤”個(gè)案三：華碧四房放盤兩年，邊租邊售

　　據(jù)滿堂紅專業(yè)人士介紹，目前已知華南碧桂園放盤最久的是某202平方米四房電梯樓中層單位，證已過5年，帶精裝修及全屋家私家電，從2013年3月左右放盤，放盤接近兩年。該單位原放盤價(jià)格為350萬元，單價(jià)超過1.7萬元/m2，明顯高于1.4萬~1.5萬元/m2的市場價(jià)，業(yè)主表示，該單位因租賃不急于出售。由于價(jià)格與市場價(jià)相差較大，該單位自放盤以來，未有一個(gè)客戶感興趣。至2013年底，業(yè)主致電經(jīng)紀(jì)表示租賃期已滿，目前空置，委托中介同時(shí)放租放售，月租5200元，售價(jià)不變，最終該單位以5200元/月成功租出且繼續(xù)以350萬元放售。

　　2014年上半年，雖經(jīng)多次與業(yè)主溝通，放盤價(jià)降至330萬元，仍略高于市場價(jià)，且受周邊一手樓盤影響，看樓客寥寥無幾，一直未能成交，2014年10月，有換房客對(duì)該單位感興趣，但直接還價(jià)280萬元，而業(yè)主心理價(jià)位為實(shí)收300萬元，最終未能成交。2014年年底，業(yè)主與租客以5500元/月續(xù)租，目前仍在出租，也同時(shí)放售。

　　“齊天大?！币部沙晒Τ鍪?/p>

　　僑誠花園一房放盤1年多降價(jià)7萬成交

　　據(jù)滿堂紅專業(yè)人士介紹，1月成交了一套僑誠花園樓梯樓高層一房一廳，41平方米，證不足5年，有按揭，要求買家贖契，放盤時(shí)間為2013年10月初，放售價(jià)實(shí)收85萬元，放租價(jià)為2100元/月，屬于典型的邊租邊售，該單位于11月以2000元/月成功租出，但因價(jià)格偏高且證不足5年，大部分看樓客都望而卻步。至2014年中，業(yè)主表示可降至實(shí)收80萬元，隨后幾個(gè)月偶有買家看樓，均表示樓層太高，還價(jià)都在75萬元以下。2014年底，該單位證已過5年。今年年初一買家愿出價(jià)78萬元，最終業(yè)主同意以78萬元成交。

　　耀星華庭低層單位放盤一年降價(jià)30萬成交

　　中原地產(chǎn)耀星華庭分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理譚田貴介紹，近期分行成交一套嘉尚國際公寓電梯低層一房一廳單位，面積約51平方米，總價(jià)約164.5萬元，單價(jià)約3.2萬元/m2。目前該盤均價(jià)約3.5萬元/m2。該單位樓齡約4年，是業(yè)主一手購入，購入單價(jià)為1.35萬元/m2。由于業(yè)主計(jì)劃置換單位而放盤，初始放盤價(jià)為193.8萬元，業(yè)主一直沒看中心儀的單位，因此放盤一年左右。買家是二次置業(yè)，購房用于出租獲利，由于該單位帶華陽小學(xué)學(xué)位，買家即看即成交，最后以164.5萬元成交。首付三成，按揭購房。

　　疊彩園電梯中層三房降價(jià)22.5萬成交

　　中原地產(chǎn)疊彩園分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理黃錦佳介紹，近期分行成交了一套疊彩園電梯中層三房兩廳西南向單元，樓齡約10年，面積約111平方米，成交總價(jià)約232.8萬元，折合單價(jià)約2.1萬元/m2，目前該盤成交均價(jià)約2.2萬~2.3萬元元/m2。該單位裝修保養(yǎng)情況良好，證過5年，是業(yè)主的唯一物業(yè)。該單元是業(yè)主二手購入用于出租，該類型單位租金為5300~5500元/月。由于業(yè)主需資金周轉(zhuǎn)而放盤，初始放盤價(jià)為255萬元，放盤時(shí)間半年左右，由于當(dāng)時(shí)市場淡靜，因此業(yè)主降價(jià)22.5萬元，以232.8萬元成交。

　　買家是二次置業(yè)，購房預(yù)算為240萬元左右。由于成交價(jià)在買家預(yù)算范圍內(nèi)，且裝修保養(yǎng)良好，買家最后以232.8萬元成交，看房時(shí)間約三四個(gè)月。首付三成，按揭購房。

　　祈福新村兩房兩廳單位降價(jià)十多萬成交

　　中原地產(chǎn)鐘村分行高級(jí)營業(yè)經(jīng)理歐燕霞介紹，1月左右分行成交了一套祈福新村樓梯樓低層兩房兩廳單位，樓齡約14年，證已過5年且唯一物業(yè)，面積約64平方米，帶27平方米花園，成交總價(jià)約116.5萬元，單價(jià)約1.8萬元/m2，與市場均價(jià)持平。業(yè)主是香港人，一手購入用于自住，當(dāng)時(shí)購入單價(jià)約7000元/m2。由于業(yè)主急需資金周轉(zhuǎn)而放盤，初始放盤價(jià)為128萬元，放盤約半年，因此前市場淡靜，放盤時(shí)間較長。

　　買家是二次置業(yè)，購房用于自住，預(yù)算為90萬元，由于該單位證過5年，樓層較低，較符合買家要求，因此提高預(yù)算，最后以116.5萬元成交，看房時(shí)間約一個(gè)星期。首付四成，按揭購房。