新《管理辦法》實施 難阻買家遭遇“白鴿眼”

　　近幾年來，使用公積金貸款購房的買家，常會遭遇房企的“白鴿眼”，要么直接被告知僅可使用商業(yè)貸款或一次性付款，要么在優(yōu)惠折扣上比使用商貸購房的買家明顯縮水。今年11月1日開始實施的《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》明確規(guī)定，房企若拒絕或者限制買受人使用住房公積金貸款支付購房款的，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，并處以1萬元罰款。

　　日前，記者巡城踩盤時了解到，為避免不必要的麻煩，大多數(shù)住宅樓盤都不會直白地拒絕買家使用公積金貸款，但卻暗地里給公積金貸款的買家設(shè)置了重重關(guān)卡。

　　比較緩和的做法就是加大對商貸和一次性付款買家的折扣優(yōu)惠，對公積金貸款買家實施“零優(yōu)惠”策略，驅(qū)使其“主動”選擇商業(yè)貸款。但也有令人較為無語的做法是，限定買家需在較短時間內(nèi)獲批公積金貸款，若逾期未能獲批，則必須轉(zhuǎn)成商貸或一次性付款，不然就當(dāng)作買家違約。無奈的是，面對房企“婉拒”購房者使用公積金貸款，現(xiàn)有法律政策暫無應(yīng)對與執(zhí)行的細則。作為買家，即便符合公積金貸款的申請資格，但也需做好臨時變成商業(yè)貸款購房的準備。

　　文/圖：記者王雯倩

　　買家故事

　　想以公積金貸款購房

　　豈知“賠了夫人又折兵”

　　11月中旬，陳女士在南沙某大型樓盤購入一套三房單位。在簽訂購房合同時，她選擇了利息更為優(yōu)惠的公積金貸款按揭。由于該盤的開發(fā)商實力雄厚，且業(yè)界口碑不俗，基于“信任大品牌發(fā)展商”的心理，陳女士在簽約時并未細看購房合同細則，但待簽約后，樓盤銷售提醒她，若其公積金貸款未能在兩個月內(nèi)獲批，付款方式就會自動改成商業(yè)貸款或一次性付款。屆時，如果陳女士無法承受商貸或一次性付款，她將要賠上高額的違約金?！昂炌昃秃蠡诹?，現(xiàn)在公積金貸款額度這么緊張，2個月內(nèi)獲批很難?。　备鶕?jù)廣州住房公積金管理中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月下旬，已錄入貸款系統(tǒng)但因額度限制未能進入審批流程，排隊等候上報的貸款申請有5863筆，金額29.65億元。盡管目前有傳聞稱公積金中心或?qū)⒆芳宇~度用以緩解貸款緊張，但僅剩下一個月時間坐等公積金貸款獲批的陳女士，已做好了轉(zhuǎn)商貸付款的準備。

　　除懊悔當(dāng)初沒仔細看清楚合同細則，更讓陳女士郁悶的是，由于自己選擇的付款方式是公積金貸款，因此并未享受到太多折扣，“商貸的可再打9.8折，公積金貸款優(yōu)惠很少”。若轉(zhuǎn)為商貸后，樓盤亦不會補給優(yōu)惠，“這都是開盤當(dāng)天的簽約折扣，逾期不候。”現(xiàn)場銷售人員表示。換言之，陳女士很可能既沒享受到較低利息的公積金貸款，又沒賺到商貸的折扣，真是“賠了夫人又折兵”。

　　對公積金貸款買家

　　“耐心有限” “等你”最多半年

　　記者在郊區(qū)踩盤時留意到，由于樓市行情未曾徹底回暖，大多數(shù)樓盤還是支持買家使用公積金貸款，但確實存在對公積金貸款獲批時間上的限制，以3~4個月期限居多，也有個別不愁賣的樓盤，會開出1~2個月較短的時限。對此，多個樓盤銷售負責(zé)人表示，這種做法主要是想鼓勵買家優(yōu)先選擇商業(yè)貸款或一次性付款，“現(xiàn)在公積金貸款難申請，放款也比較慢，越靠近年底，發(fā)展商回籠資金的壓力越大，自然會對公積金貸款的買家區(qū)別對待。”黃埔區(qū)某個成交量一般的樓盤，對使用公積金貸款的購房者格外“照顧”，只要買家在半年內(nèi)獲批公積金貸款，均不算違約。但若半年內(nèi)無法獲批，需改為商貸或一次性付款。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，考慮到今年下半年公積金貸款額度收緊，樓盤普遍對公積金客戶“不待見”，但礙于《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，表面上仍不能拒絕買家使用公積金，但可以用“軟釘子”迫使此類客戶轉(zhuǎn)向商貸。不過，一些成交量較差的樓盤，則會為了留住客戶，在公積金貸款的“等貸期”上網(wǎng)開一面，允許等待公積金獲批的時間一再延長。

　　公積金“等貸期”時限

　　屬買賣雙方協(xié)議 無法律規(guī)定

　　那么，對于樓盤制定的公積金“等貸期”的時限長短，是否有相關(guān)法律規(guī)定？記者致電廣州公積金中心熱線及廣州市房管局咨詢此事，得到的答復(fù)是目前并未有相關(guān)法律或規(guī)定去約束樓盤對公積金貸款客戶的這種做法。

　　“這屬于開發(fā)商和買家的雙方協(xié)議，并沒有相關(guān)法律規(guī)定此期限的長短?！睆V東正大聯(lián)合律師事務(wù)所律師李彪表示，倘若買家在約定時間內(nèi)未獲批公積金貸款，就必須按照雙方協(xié)議要求轉(zhuǎn)為商貸或一次性付款，否則便屬違約。買家也不能將公積金貸款未獲批當(dāng)作“不可抗力”理由取消交易，“此類案件中的不可抗力，常見為政策突變，譬如突然限購導(dǎo)致買家沒有購房資格。但貸款額度方面，由于每年第四季度的銀行額度都很緊張，這個情況是可預(yù)見的，因此公積金貸款不獲批不能歸為‘不可抗力’理由。”

　　廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，按照目前的公積金貸款額度狀況，發(fā)展商制定此類隱形條件，對于買家而言，確實有失公允。但發(fā)展商也是受害者之一，“這種局面讓買賣雙方都沒有得到好處，如果有類似第三者意外險來為此狀況保駕護航，就相對公平些。”