按照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，與其他月份相比，年尾急售的二手房源相對(duì)多一些，買家或可趁此“撿漏”購(gòu)入心儀單位，年前完成購(gòu)房任務(wù)。不少中介經(jīng)紀(jì)人表示，無(wú)論是個(gè)人工作或家庭，年尾常是人們資金較為緊張的時(shí)候，選擇以年前作為資金回籠時(shí)間節(jié)點(diǎn)的不在少數(shù)。也有業(yè)主放盤時(shí)間較久，或計(jì)劃年尾繳付首期費(fèi)用，置換單位。在多方原因之下，業(yè)主會(huì)在年前適當(dāng)調(diào)整價(jià)格，以售出物業(yè)。合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，現(xiàn)時(shí)政策影響不明朗，也無(wú)放松的跡象，由于此前房貸新政及降息的利好，已令市場(chǎng)對(duì)后市的預(yù)期轉(zhuǎn)向，因此，自住型買家在樓價(jià)有明顯漲勢(shì)之前都可以入手。根據(jù)往年經(jīng)驗(yàn)，在元旦之后直到農(nóng)歷新年前，市場(chǎng)不排除仍將有因業(yè)主資金周轉(zhuǎn)所需而急售的盤源出現(xiàn)，當(dāng)中有機(jī)會(huì)出現(xiàn)價(jià)格吸引的筍盤，值得持幣待購(gòu)的買家留意。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者 王雯倩

　　樓市淡季逆市投資

　　選樓梯樓還是電梯樓

　　廣州日?qǐng)?bào)訊 （記者王荔玨）日前，中原地產(chǎn)研究部發(fā)布的報(bào)告顯示，廣州二手住宅成交在經(jīng)歷了三個(gè)月的持續(xù)上漲后，呈現(xiàn)出階段性的回落。剛過(guò)去的1月，廣州二手住宅成交量環(huán)比大幅回落近三成。目前從市場(chǎng)成交來(lái)看，仍以首次置業(yè)的客戶為主，二次置業(yè)的客戶較為活躍，投資客戶占比有所下降，業(yè)主議價(jià)空間有所降低。隨著農(nóng)歷春節(jié)的來(lái)臨，很多“新廣州人”將會(huì)回家團(tuán)年，樓市交投淡季即將來(lái)臨。

　　盡管市場(chǎng)進(jìn)入了淡季，但對(duì)想置業(yè)的買家而言，當(dāng)下或許正是入市的好時(shí)機(jī)。畢竟，基于土地市場(chǎng)的稀缺性，以及廣州一線城市強(qiáng)大的剛性需求，預(yù)計(jì)2015年二手市場(chǎng)在下半年仍會(huì)呈上漲趨勢(shì)，投資樓市仍然是當(dāng)下市民長(zhǎng)遠(yuǎn)性的資產(chǎn)增值最佳的選擇。

　　老城區(qū)投資

　　樓梯樓選擇更多

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)，2014年廣州越秀、海珠、荔灣的樓梯樓成交均價(jià)較電梯樓分別便宜25.45%、29.49%和29.70%；三區(qū)2014年樓梯樓成交均價(jià)同比高出電梯樓漲幅分別是3.04、1.48和16.43個(gè)百分點(diǎn)；樓梯樓租金回報(bào)率較電梯樓租金回報(bào)率分別高出0.3、0.22和0.13個(gè)百分點(diǎn)。這是由于老城區(qū)電梯樓相對(duì)較少，物以稀為貴，電梯樓量少價(jià)高，因此樓梯樓多價(jià)相對(duì)便宜。

　　中原研究部建議，買家出于資金的考慮選擇樓梯樓機(jī)會(huì)相對(duì)較多，雖然長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，電梯樓升值空間更大，但在房?jī)r(jià)處于高均價(jià)且上升階段，老城區(qū)樓梯樓價(jià)格增長(zhǎng)幅度、租金回報(bào)率都相對(duì)電梯樓高，因此短期內(nèi)老城區(qū)樓梯樓仍屬于較優(yōu)選擇。

　　從板塊來(lái)看，越秀區(qū)的北京路、東風(fēng)東路、人民路和淘金；海珠區(qū)的赤崗、南州和新港西；荔灣區(qū)的康王路、中山八路，這些地方都相對(duì)擁有稀缺資源，例如北京路、新港西、中山八路擁有良好的商業(yè)氛圍和生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施；東風(fēng)東路、康王路等擁有優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源，而淘金路外籍客商較多，因此建議投資兼學(xué)位房為目的的購(gòu)置可考慮這些板塊。

　　近郊區(qū)域投資

　　可優(yōu)先考慮電梯樓

　　在近郊或靠近近郊的區(qū)域置業(yè)選擇則與老城區(qū)不盡相同，例如白云、番禺和花都，這三個(gè)區(qū)域2014年房?jī)r(jià)漲幅電梯樓高于樓梯樓16.32%、7.43%和11.75%；在租金回報(bào)率來(lái)看，番禺區(qū)的電梯樓租金回報(bào)率更高，而白云區(qū)則是樓梯樓租金回報(bào)率高，花都區(qū)的租金回報(bào)率相差不大。由于近郊區(qū)域租賃需求不如中心區(qū)域旺盛，因此投資主要是看房?jī)r(jià)的漲幅以及未來(lái)價(jià)格的升值空間，因此，中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)就建議買家優(yōu)先選擇近郊區(qū)域電梯樓物業(yè)。

　　從板塊看，白云區(qū)的白云大道、機(jī)場(chǎng)路；番禺的洛溪、鐘村和花都的新華板塊相對(duì)來(lái)說(shuō)物業(yè)升值空間大，且租金回報(bào)率較可觀。此外，天河區(qū)物業(yè)價(jià)格相對(duì)較高，電梯樓樓價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/m2，天河中心區(qū)域地理位置及商業(yè)氛圍都為較高端人士所向往，因此客戶在承受不了高房?jī)r(jià)時(shí)，只能優(yōu)先考慮樓梯樓物業(yè)，如果從短線投資來(lái)看，樓梯樓也是不錯(cuò)的選擇，如天河北、員村、東圃板塊；但從長(zhǎng)線放租投資來(lái)看，電梯樓仍是高端商務(wù)人士青睞的物業(yè)，天河北、石牌和體育中心是不錯(cuò)的選擇。

　　案例1

　　小戶型一次性付款 壓價(jià)更有底氣

　　物業(yè)地址：海珠區(qū)同福中路房改房一房一廳，建筑面積：約39平方米，成交價(jià)：51.6萬(wàn)元，初始放盤價(jià)：60萬(wàn)元，講價(jià)幅度：14%。

　　中原地產(chǎn)寶崗分行1月成交了一套同福中路39平方米一房一廳，總價(jià)約51.6萬(wàn)元，單價(jià)約1.3萬(wàn)元/m2。據(jù)該分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳盧光介紹，該物業(yè)是樓梯樓低層，東南北向，樓齡30~40年左右，裝修保養(yǎng)普通。陳盧光透露，該物業(yè)是業(yè)主房改房所得，并一直用于自住。因業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)而放盤。該單位初始放盤價(jià)為60萬(wàn)元，經(jīng)買家與業(yè)主商量后，降價(jià)至51.6萬(wàn)元成交，放盤約1個(gè)月。而買家是首次置業(yè)的，購(gòu)房計(jì)劃用于自住，預(yù)算為60萬(wàn)元左右，看房約半個(gè)月，并以一次性付款方式購(gòu)入該物業(yè)。

　　案例2

　　買房瞄準(zhǔn)換房業(yè)主 易得筍盤價(jià)

　　物業(yè)地址：番禺區(qū)南村鎮(zhèn)興南大道廣州雅居樂(lè)花園中層電梯三房，建筑面積：約125平方米，成交價(jià)：195萬(wàn)元，初始放盤價(jià)：200萬(wàn)元，講價(jià)幅度：2.5%。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，這單位屬于廣州雅居樂(lè)雅逸庭組團(tuán)，三房?jī)蓮d兩衛(wèi)設(shè)計(jì)，主人房帶衣帽間。業(yè)主是非廣州戶籍人士，因換房騰購(gòu)房名額才將物業(yè)出售。買家是廣州戶籍人士，曾在2004年貸款買了一套海珠區(qū)電梯小兩房，剛好在去年年底還清貸款，現(xiàn)打算買一套大單位。買家原打算出售舊居湊足換房的首期款，但“9·30”房貸新政出臺(tái)后，買家僅憑積蓄就足夠支付換房所需的首付款，不需出售舊居套現(xiàn)。業(yè)主原以200萬(wàn)元放盤，買家看中該單位證滿5年、稅費(fèi)支出較少，但希望業(yè)主降價(jià)8萬(wàn)元出售，經(jīng)討價(jià)還價(jià)后，買賣雙方同意以195萬(wàn)元成交，略低于市場(chǎng)價(jià)。

　　案例3

　　想總價(jià)便宜 首付款需多點(diǎn)誠(chéng)意

　　物業(yè)地址：白云區(qū)廣園中路云苑新村樓梯樓中層兩房，建筑面積：71.2平方米，成交價(jià)：120萬(wàn)元，原放盤價(jià)：125萬(wàn)元，議價(jià)幅度：4%。

　　合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，該成交單位是云苑新村樓梯樓中層兩房，一梯兩戶，南北對(duì)流，普通裝修，證過(guò)5年且是業(yè)主唯一物業(yè)。業(yè)主于去年9月下旬放售，主要為置換電梯樓籌集首付款，放盤價(jià)為125萬(wàn)元，單價(jià)約1.76萬(wàn)元/m2，高于市場(chǎng)價(jià)。放盤一周后，有多位買家睇樓，他們均對(duì)市場(chǎng)行情較熟悉，看房后均表示要壓價(jià)，還價(jià)幅度在5萬(wàn)~10萬(wàn)元之間。經(jīng)過(guò)磋商，業(yè)主愿意將放盤價(jià)降至120萬(wàn)元，其中一位買家表示愿意接納此價(jià)錢成交，但要求國(guó)慶假期后再需復(fù)看一次及按揭購(gòu)房。買家復(fù)看后表示愿意購(gòu)買，而業(yè)主雖接受買家按揭購(gòu)房要求，但要求首付款要提升到50萬(wàn)元，買家經(jīng)考慮后最終接納業(yè)主這一要求。

　　案例4

　　欲購(gòu)筍盤 先要熟悉樓盤行情

　　物業(yè)地址：天河區(qū)穗園小區(qū)三房，建筑面積：115平方米，成交價(jià)：310萬(wàn)元，初始放盤價(jià)：330萬(wàn)元，講價(jià)幅度：6.1%。

　　中原地產(chǎn)新僑怡分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張海鵬介紹，該分行今年1月成交了一套穗園小區(qū)三房，面積約115平方米，成交總價(jià)約310萬(wàn)元，折合單價(jià)約2.7萬(wàn)元/m2，目前該盤市場(chǎng)均價(jià)約2.8萬(wàn)~3萬(wàn)元/m2。

　　據(jù)介紹，該物業(yè)是電梯中層三房?jī)蓮d，南向，樓齡約20年，裝修保養(yǎng)一般。該單元是業(yè)主一手購(gòu)入自住一段時(shí)間便處于空置狀態(tài)，初始放盤價(jià)為330萬(wàn)元，放盤約3個(gè)月，經(jīng)買家與業(yè)主商量后，業(yè)主降價(jià)20萬(wàn)元。買家購(gòu)房用于自住，因其父母亦住在該小區(qū)，買家較熟悉該小區(qū)市場(chǎng)情況，看房約兩天，與業(yè)主講價(jià)后以一次性付款方式購(gòu)入該物業(yè)。

　　案例5

　　年關(guān)近 小戶型學(xué)位房筍盤出沒(méi)

　　物業(yè)地址：越秀區(qū)淘金路樓梯樓一房，建筑面積：27平方米，成交價(jià)：87萬(wàn)元，初始放盤價(jià)：93萬(wàn)元，講價(jià)幅度：6.5%。

　　去年11月，中原地產(chǎn)淘金北路分行成交了一套淘金路的一房單元，面積約27平方米，總價(jià)約87萬(wàn)元，折合單價(jià)約3.2萬(wàn)元/m2，目前該盤市場(chǎng)均價(jià)約3.3萬(wàn)元/m2。據(jù)該分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理顏用介紹，該物業(yè)是一房一廳樓梯中層單位，東南向，裝修保養(yǎng)情況普通。

　　顏用透露，該淘金路一房單元一直用于出租獲利，該類型單位租金為2800元/月。因業(yè)主需要資金周轉(zhuǎn)而放盤。該單位初始放盤價(jià)為93萬(wàn)元，經(jīng)買家與業(yè)主商量后，降價(jià)至87萬(wàn)元成交，放盤約3周左右。而買家是二次置業(yè)，購(gòu)房用于出租，預(yù)算為100萬(wàn)元以下。由于該單位帶有華僑小學(xué)學(xué)位，較符合買家要求，從看房到成交約1個(gè)月，一次性付款。