樓市年度盤點之二手房

　　受整體房地產環(huán)境轉淡、經濟放緩、房貸收緊以及新盤分流等因素的疊加綜合影響，2014年，東莞二手樓市的觀望氛圍明顯轉濃，買家對價格期望較高，入市意愿減弱，整體樓市的人氣和交投較淡靜。據合富標準指數監(jiān)測二手房網簽數據顯示，2014年東莞二手住宅網簽3.3萬套，共458.7萬㎡，同比2013年減少25%；整體網簽量較低位。

　　2014年，東莞二手樓市以需求迫切的“新莞人”首置剛需為主，性價比較高、價格有所讓步的“筍盤”和學位房最受追捧。不少買家的價格期望較高，但業(yè)主叫價大多堅挺，總體市場膠著僵持。由于部分物業(yè)租金下降以及新盤促銷走貨的影響，小部分業(yè)主小幅降價出貨，總體二手樓價穩(wěn)中略調。

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　　整體成交減少25%年末回暖明顯

　　2014年，東莞樓市成交量有所下滑。從各月數據來看，據合富置業(yè)監(jiān)測東莞房管局網簽數據顯示，7月以來，東莞二手房成交量逐月下滑，但受到“9·30房貸新政”、銀行降息以及臨近年底入市熱點期等疊加因素影響，四季度各月已呈現(xiàn)出止跌回升的態(tài)勢，12月更恢復至3000宗以上的水平，明顯高于2014年的全年平均水平2760宗，年末二手房市場回暖明顯。

　　合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，從實際成交看，交投回升的幅度依然偏弱。主要是新貨供應充裕，不少買家以對比一、二手物業(yè)為主；也有部分買家仍看不清后市或受制于稅費高昂等因素，入市猶豫。據合富標準指數監(jiān)測二手網簽數據顯示，2014年下半年東莞二手住宅成交16740套。從全年來看，2014年二手網簽宗數為33129宗，環(huán)比2013年全年下降25%左右，與2013年相比，仍有一定的差距。各區(qū)成交方面，東城、南城、虎門2014年的全年成交量亦大致與大市降幅相當，均在22%-29%之間。年底購房者購房熱情逐漸恢復，出現(xiàn)了成交的小高峰。

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　　市區(qū)及大部分鎮(zhèn)區(qū)成交均下滑

　　同比2013年，市區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)的交投量大多下滑了兩三成。小部分鎮(zhèn)區(qū)相對良好，交投大致保持平穩(wěn)，主要是經濟較發(fā)達、產業(yè)較集中的鎮(zhèn)區(qū)，如厚街鎮(zhèn)。此外，松山湖的二手房交投大幅增加，主要是松山湖的新盤不多，部分優(yōu)質次新物業(yè)獲房產證后，逐漸進入二手市場。據數據監(jiān)控顯示，2014年松山湖新貨供應20.9萬㎡，較2013年減少五成。

　　龍斌表示，經濟放緩和新盤分流，是影響二手樓市的主要因素。2014年1-9月東莞GDP增長7.6%，較2013年同期回落2個百分點；固定資產投資總額增速為13.6%，較2013年同期回落4.3個百分點；進出口總額增長了4.7%，較2013年同期回落1個百分點。數據表明，當前中國以及東莞的經濟均呈增速減慢的疲弱態(tài)勢。據合富輝煌市場研究部數據顯示，2014年東莞住宅新增供應量約632.5萬㎡，僅次于2013年的最高峰；簽約面積約566萬㎡，供求大致平衡。價格方面，2014年東莞一手住宅簽約均價約9162元/平方米；而東莞中高端二手住宅的成交均價為8286元/平方米，加上較高的二手稅費以及二手住宅貸款限制相對較多等因素，二手住宅的價格優(yōu)勢并不明顯。實際調查顯示，目前不少買家以對比一手和二手物業(yè)為主，由于二手物業(yè)的價格優(yōu)勢相對不大，部分二手買家轉投一手樓市。

　　此外，受“9·30房貸新政”影響，四季度東莞一手樓市大戶型的供應有所增加。據合富輝煌市場研究部數據顯示，四季度141平方米以上大戶型新房的供應占比約兩成，較此前有所增加；而四季度東莞全市住宅網簽金額前10項目中，大戶型（140平方米以上）樓盤占了四成左右。由于大戶型新房額推售力度加大，分流部分中高端換房需求的現(xiàn)象增加。

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　　去年下半年二手樓價突破“8字頭”

　　東莞2014年全市的二手住宅均價繼續(xù)穩(wěn)中有漲，2014年下半年，東莞二手住宅均價為8568元/㎡，已經突破了“8字頭”，環(huán)比上半年上升約7%，同比2013年下半年上升約11%。而各區(qū)鎮(zhèn)二手均價亦大致保持穩(wěn)定，在8000元/㎡水平上下。

　　從成交單價段來看，8000元/㎡以上的成交比例較以往逐步增加，下半年各項利好出臺后，前期積壓的剛需，尤其是部分改善逐步釋放，部分優(yōu)質樓盤得到有效快速的消化，如虎門紫臺、景湖時代城、萬科金域華府等優(yōu)質物業(yè)，成交都較之前都有所增加。

　　其中，一季度東莞二手樓價仍慣性微幅走高。二季度開始，隨著交投持續(xù)低迷以及新盤促銷讓利，加上經濟景氣度下滑等因素影響，部分業(yè)主后市信心不足，部分物業(yè)租賃需求下降，二手樓價也應聲回落。不過從各二手房中介數據獲悉，由于東城、南城等市區(qū)的新貨不足，部分產業(yè)集中的鎮(zhèn)區(qū)，二手物業(yè)需求仍較大，總體價格小幅下跌后，迅速止跌企穩(wěn)。

　　龍斌介紹，總的來說，2014年東莞二手樓價慣性微幅走高后，有所回調，其后迅速止跌企穩(wěn)；總體穩(wěn)中略調。與2013年比較，東城、南城等市區(qū)大致企穩(wěn)；鎮(zhèn)區(qū)則有所分化，部分鎮(zhèn)區(qū)的價格小幅下調，但經濟發(fā)達和需求較旺盛的鎮(zhèn)區(qū)價格仍基本持穩(wěn)，如虎門鎮(zhèn)等。東莞合富標準指數顯示，2014年12月東城區(qū)、南城合富標準指數同比仍略漲0.3%。

　　業(yè)內人士分析，市區(qū)二手樓價仍較堅挺，主要受市區(qū)一手新貨有所不足、新盤價格仍較堅挺的影響。據東莞房管局官網數據顯示，2014年東莞全市一手住宅新增供應632.5萬㎡，同比大幅減少13%。其中東城、南城等市區(qū)的新增供應同比大幅減少五成左右。2014年市區(qū)住宅均價約11000元/㎡左右，同比大幅上漲一成。

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　　買賣雙方價格分歧拉大

　　合富輝煌二手房研究中心的調查報告顯示，上半年買家觀望較濃厚，對價格期望較高，不少買家還價幅度在10%—20%，加上銀行房貸收緊，買家購房意愿明顯下降。下半年，受“9·30房貸新政”、降息等調控政策有所放松的影響，東莞整體購房預期有所好轉。部分看樓時間較長的剛需舊客，看樓的積極性較以往有所提升，不過，不少買家以對比一、二手物業(yè)為主。下半年仍有四成左右的買家后市信心有所不足，繼續(xù)“觀望等降”；部分要求業(yè)主讓價幅度加大，還價幅度高達15%—20%；部分買家期待銀行利率有更多優(yōu)惠?？偟膩碚f，這部分買家期望入市門檻進一步降低。

　　同時，業(yè)主的心態(tài)則有所分化。大部分業(yè)主叫價企硬，不肯讓價，心理價位明確，尤其是供需較緊張的東城區(qū)，部分地段成熟的優(yōu)質剛需產品，議價空間十分有限，如怡豐都市廣場、景湖春曉等。部分業(yè)主有所松動，主動讓價5%左右，個別急售盤源讓價10%左右。這部分主要是“賣一買一”的置換型業(yè)主、經商的業(yè)主、去外地發(fā)展的業(yè)主以及部分后市信心不足的業(yè)主。此外，業(yè)主對一次性付款的買家也有一定的讓利優(yōu)惠、部分物業(yè)附近的新貨較多、部分物業(yè)租賃需求減少等，也是促使業(yè)主小幅降價出貨的重要因素。據悉，愿意小幅讓價的業(yè)主占比約三成左右。

　　龍斌介紹，雖然部分業(yè)主的叫價依然企硬，部分業(yè)主的議價空間有所加大，但與買家的價格預期仍有一定差距?？偟膩碚f，買賣雙方的價格分歧仍較大，僵持膠著態(tài)勢有所加劇。

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　　“新莞人”迫切性首置仍是主導

　　據合富標準指數數據顯示，2014年東莞二手樓市仍然以首置剛需為主力支撐，占八成左右。據悉，這部分買家大多為需求迫切的“新莞人”首置剛需，其中不少為婚房或落地生根的購房置業(yè)需求，性價比較高的“筍盤”受到這部分買家追捧，如東泰花園、光大花園、怡豐都市廣場、富民花園、金豐花園、太平廣場、康樂大廈等。

　　改善需求的占比約為一成五，較2013年有所回升；主要受“9·30房貸新政”影響，部分換房買家的入市意愿有所增加，其中也有部分改善需求對比一、二手物業(yè)后回流二手市場。據悉這部分換房改善需求大部分為“新莞人”，以工廠主和中高端產業(yè)人群居多，也有小部分在東莞有一定業(yè)務來往的深圳客以及東莞本地買家。統(tǒng)計顯示，這部分買家大多青睞市區(qū)地段較好，產品、交通、配套、社區(qū)環(huán)境等綜合素質較優(yōu)且價格適中的物業(yè)，如未來世界花園、景湖時代城、中信陽光澳園、萬科金域華府、盛世豪庭、景湖藍郡、東方華府、景湖時代城等。據調查，這部分二手盤源的價格相對較高，在8000—11000元/㎡之間；購房總價集中在200萬元以下，由于相同總價下，二手物業(yè)較一手新盤具有面積更大、地段更成熟、綜合素質較高以及學位等優(yōu)勢，吸引部分改善型中高端買家轉投二手樓市。

　　長線投資客的占比較低，不足一成。據悉，長線投資客大多集中東城、南城等市區(qū)，部分抱著“趁低入貨”的心態(tài)入市，追捧價格不高，但地段成熟、產品素質和社區(qū)環(huán)境較好的高性價比“筍盤”。

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　　今年二手房成交或會小幅增加

　　在整體調控政策向松以及央行“9·30房貸新政”、降息等政策的利好下，龍斌預計2015年東莞二手樓市的人氣和交投氛圍均保持較良好。此外，東莞樓市與經濟波動關系較密切，由于2014年經濟放緩，2015年管理層出臺一定的措施“穩(wěn)經濟”的可能性較高。因此，預計2015年成交量或會較2014年有所上升。

　　龍斌介紹，由目前的情況看，二手交投增幅應該不大。主要受兩方面因素制約：一是新貨供應充裕。據合富輝煌房地產經濟研究院監(jiān)測，截至2014年11月底，東莞一手住宅庫存面積約537萬平方米，由此預計，年底新盤分流二手客源的現(xiàn)象將會持續(xù)。另外，業(yè)主心態(tài)平穩(wěn)，讓價不足，買賣雙方的價格分歧仍較大。2015年東莞二手樓市仍會以迫切性首置剛需的正常釋放為主，交投小幅回升一到兩成左右，或大致保持平穩(wěn)，價格基本走穩(wěn)。

　　南方日報記者 郝金鵬