看房需求增多 業(yè)主再現(xiàn)坐地漲價 價格不再“好談” 促成交易時間拉長 記者走訪發(fā)現(xiàn)——

　　買賣拉鋸 二手房陷入“糾結(jié)”

　　法制晚報訊 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記正式落地、房產(chǎn)稅開征日漸明晰，關(guān)于是否應(yīng)該出售房產(chǎn)的疑慮攪動著敏感的二手房市場。

　　記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，由于購房人積極入市，看房量激增，業(yè)主對房價上漲的預(yù)期增強(qiáng)，議價空間逐步縮小，買賣雙方再次進(jìn)入微妙的心理博弈期。多位中介人士表示，業(yè)主在市場走勢尚未完全明朗的時候漲價，勢必延長成交周期。孰輕孰重，買賣雙方精打細(xì)算后，究竟會做出怎樣的決策？

　　成交

　　關(guān)鍵詞

　　看房需求增多 業(yè)主想漲價

　　不知不覺中，二手房市場已悄然回暖。2月，北京二手房共成交8672套，成交均價為3.05萬元/平米，略高于1月份的3.04萬元。數(shù)據(jù)表明，北京二手房價格已出現(xiàn)連續(xù)5個月的環(huán)比上漲。

　　在回龍觀，我愛我家一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，回龍觀區(qū)域節(jié)后迅速成交了數(shù)套二手房，都是在節(jié)前已經(jīng)談妥的?！巴甏汗?jié)前后都是淡季，節(jié)后市場復(fù)蘇較慢，看的多買的少，但今年受一系列樓市新政的利好影響，購房人入市的信心增加了，有合適的房源就出手了”。

　　在大興西紅門，鏈家一位門店店長也說，春節(jié)后看房人明顯增多，“春節(jié)回來，我們店大概一天能成交一套房?！?/p>

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2月底再次出現(xiàn)的降息，使得3月樓市出現(xiàn)小陽春的可能性，購房者對市場的預(yù)期將明顯向好。

　　張大偉說，“北京二手房市場有個現(xiàn)象，只要二手房月成交1萬套，房價就不會跌，從2014年10月開始，二手房月成交量都在1.2萬套左右，價格漲幅在0.5%－1%，而3月份成交量有望達(dá)到1.3萬-1.4萬套。

　　不過，面對悄然增多的看房需求，二手房中介所擔(dān)心的房主坐地漲價現(xiàn)象，也再次上演。鏈家方莊一位店長說，“我們帶客戶看房的同時，還要穩(wěn)定業(yè)主的心態(tài)?？捶康娜艘欢?，有些業(yè)主就想再漲價，可一旦漲起來，很可能導(dǎo)致原本能談成的買賣又黃了。比起漲價多帶來的那點(diǎn)中介費(fèi)來說，還是多走量來得更實際。”

　　議價

　　關(guān)鍵詞

　　價格不好談 部分區(qū)域“無房可賣”

　　雖然看房量明顯增多，但成交卻并沒有出現(xiàn)大幅上揚(yáng)，可見買賣雙方對價格的心理博弈正在激烈進(jìn)行。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前業(yè)主以兩種心態(tài)為主，一種對房價上漲的預(yù)期比較樂觀，捂房待漲；另一種則認(rèn)為房價已趨于穩(wěn)定，沒有大漲空間，不如及早落袋為安。

　　記者在回龍觀天露園采訪發(fā)現(xiàn)，節(jié)前成交的128平米三居成交價在260萬元左右，但春節(jié)過后，除了頂層和底層的房源外，中間樓層基本沒有房源可賣，而新上房源業(yè)主期望值較高，報價達(dá)到280萬元，業(yè)主降價的意愿比節(jié)前降低。

　　附近清河區(qū)域一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“現(xiàn)在談價沒有年前好談了，看房的人多了起來，不著急賣的房主根本都不降價，有的還說先接受報價后再約看房，態(tài)度很強(qiáng)硬。”

　　在朝陽北路、百子灣、惠新里等區(qū)域，由于去年年底市場回暖，一批性價比高的低價房源被消化了，而新上的房源報價又較高，賣房人看到市場轉(zhuǎn)暖，不像此前那么好談價格，買賣撮合時間延長，導(dǎo)致一些區(qū)域出現(xiàn)“無房可賣”的現(xiàn)象。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，2月份調(diào)價房源中下調(diào)報價的占比為74.2%，較上月下降4個百分點(diǎn)。表明業(yè)主預(yù)期升高，讓價意愿進(jìn)一步降低，從節(jié)后26日至3月1日的調(diào)價數(shù)據(jù)看，這一指標(biāo)已降至69.8%，未來或?qū)⒊掷m(xù)降低。

　　不過，在二手房價格僵持不下之際，也有一些業(yè)主心態(tài)比較冷靜。

　　“如果去年咬咬牙，堅持把房子賣掉，起碼比現(xiàn)在多賺二十多萬。到手的二三百萬的房款隨便買個貨幣基金或者銀行理財，一年下來也得有十幾萬的收益了?！狈角f業(yè)主張先生對去年自己沒有及時把房子脫手頗感遺憾。他說，自己經(jīng)常去看的某地產(chǎn)中介網(wǎng)站在成交行情上也有了微妙的變化。

　　“過去每一筆成交記錄都會特意再附上一個交易完成多少天，升值多少萬，幅度有多大，用直觀的數(shù)字告訴那些還在猶豫的人?？勺罱荒?，再沒見過上面顯示這些數(shù)值。真要顯示的話，恐怕也該是改成下跌多少萬，縮水多少錢吧！”張先生說。

　　升值

　　關(guān)鍵詞

　　房價漲幅靠前區(qū)域集中在四環(huán)外

　　實際上，習(xí)慣于受到政策利好影響而調(diào)高房價的業(yè)主，是否應(yīng)該冷靜地思考一下，在目前的市場行情下，北京的二手房價格能有多大上漲空間呢？據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年北京二手房價格已趨于穩(wěn)定，房價不會因短期利好而大幅波動。尤其是，并不是所有區(qū)域的二手房房價都會上漲。

　　以通州臨河里為例，業(yè)主張女士從去年就在中介掛出了她的房子，一年過去了，價格不漲反跌，單價下降了近2000元/平米。

　　數(shù)據(jù)顯示，從2012年至2014年，北京二手住宅升值排名前十位的小區(qū)為：天秀花園安和園、京貿(mào)國際城西區(qū)、玉海園二里、幸福東區(qū)、新康園、觀林園、永定路西里、梨園東里、天賜良園一期、玉海園五里。其中，海淀區(qū)共有6個，通州區(qū)有3個，順義區(qū)有1個。而這10個小區(qū)全部集中在四環(huán)外區(qū)域。玉海園二里、玉海園五里、永定路西里三個小區(qū)位于西四環(huán)外，其他7個小區(qū)位于五環(huán)以外。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，近年來，北京升值幅度較大的二手住宅小區(qū)不再是四環(huán)內(nèi)的小區(qū)，而是處于四環(huán)外、五環(huán)外，甚至是六環(huán)外的小區(qū)。由于近年來政府加快了對于近郊和遠(yuǎn)郊的投資力度，引導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)外遷，特別是新產(chǎn)業(yè)、新科技、新物流等產(chǎn)業(yè)大多落到近郊、遠(yuǎn)郊地區(qū)，導(dǎo)致部分人口外移，從而帶動了近郊地區(qū)樓市的發(fā)展。

　　“政策對于產(chǎn)業(yè)布局、人口布局的調(diào)整，已經(jīng)在居住領(lǐng)域產(chǎn)生顯著影響。這是近郊區(qū)域的二手住宅比城區(qū)二手住宅升值幅度大的重要原因?！彼嬖V記者。

　　傭金

　　關(guān)鍵詞

　　中介變相價格戰(zhàn) 購房人獲益

　　伴隨著多年博弈，買賣雙方更加清醒，不會因某種利好而大規(guī)模入市或拋售，這直接影響二手房交易量。北京二手房月成交一萬套，被各家中介稱為生命線。然而自去年，北京多月二手房成交量不足一萬套，這對于以中介費(fèi)為主要收入的經(jīng)紀(jì)公司來說日子越來越不好過。為此，一些中小中介、互聯(lián)網(wǎng)平臺不得不打起降低中介費(fèi)的名號，搶占成交量。

　　近日，思源集團(tuán)正式宣布推行二手房買賣行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)1.5%傭金、租房傭金打5折，全面推行低價高品質(zhì)服務(wù)、上線互聯(lián)網(wǎng)模式重磅產(chǎn)品房通網(wǎng)一期來顛覆傳統(tǒng)房產(chǎn)做作業(yè)模式。新興的互聯(lián)網(wǎng)中介公司愛屋及屋宣布進(jìn)入二手房買賣業(yè)務(wù)，其打出的口號是“傭金只收1%”。

　　很長一段時間以來，北京中介行業(yè)都采用這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，全款買，中介費(fèi)是房價的2.2%；有貸款，中介費(fèi)就是2.7%。

　　相比二手房市場普遍2.7%的傭金，該公司1%的傭金確實具有吸引力，但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為在更加注重線下交易的二手房買賣環(huán)節(jié)，低傭金不能起到?jīng)Q定性作用，服務(wù)和房源才將是中介行業(yè)競爭的焦點(diǎn)。

　　實際上，低傭金比例并非愛屋及屋首創(chuàng)，搜房網(wǎng)今年初也在其PC端和APP推出了二手房買賣交易服務(wù)，并把傭金直接降到了0.5%。

　　“存量房市場被業(yè)內(nèi)看做是比新房市場更具潛力的蛋糕，互聯(lián)網(wǎng)中介平臺或者房地產(chǎn)電商紛紛涉足于此，就是想要提前布局，而互聯(lián)網(wǎng)最大的特點(diǎn)就是低價甚至免費(fèi)，他們把傳統(tǒng)中介的門店租賃費(fèi)用到了減少傭金上，低傭金對于購房人而言具有很大的吸引力?！北本┠持薪槠髽I(yè)不愿具名的人士稱。

　　“不管降低傭金目的如何，購房人得到了實實在在的實惠?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志說。(記者 崔陸鵬)