二手房市場(chǎng)的持續(xù)回暖并未真正帶動(dòng)北京樓市的全面復(fù)蘇。時(shí)隔一年，北京市住建委昨日再度恢復(fù)發(fā)布月度房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，分析數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1-2月的北京樓市呈現(xiàn)出購地成本陡增，新房銷售、竣工面積卻大幅下降，開發(fā)商的資金情況更是不容樂觀的跡象。業(yè)內(nèi)分析，在抑制投機(jī)投資性需求手段基本完善的前提下，在流動(dòng)性持續(xù)松綁的環(huán)境下，北京樓市調(diào)控的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。

　　銷售、施工、竣工面積齊跌

　　在市住建委昨日公布的今年房地產(chǎn)市場(chǎng)1-2月相關(guān)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月，全市商品房銷售、竣工面積同比分別下降14.6%、28.1%，其中住宅銷售面積雖然呈現(xiàn)7.7%的同比正增長(zhǎng)，但新開工面積和竣工面積同比下降幅度卻分別高達(dá)22.2%和48.2%。

　　“市場(chǎng)對(duì)于高房?jī)r(jià)的接受力是一般的，因此開發(fā)商不會(huì)集中推出項(xiàng)目，會(huì)放緩?fù)票P節(jié)奏等待市場(chǎng)成熟，但是對(duì)于開發(fā)商而言晚推遲一年銷售，其財(cái)務(wù)成本會(huì)上漲10%，北京市場(chǎng)的庫存量也會(huì)隨之加大。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅如是說。

　　市住建委的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)也證實(shí)了郭毅的判斷，1-2月北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金825.9億元，比上年同期下降22.1%，其中金融貸款、自籌資金和定金及預(yù)收款分別下降46.1%、2.9%和26.7%。

　　除了銷售因素外，郭毅分析，開發(fā)商資金來源數(shù)值齊跌也與去年同期數(shù)值較高有關(guān)?！伴_發(fā)商資金主要來源是定金及預(yù)收款，去年1-2月北京樓市銷售量處于高位，今年銷售量還未回升，因此與去年同期比，開發(fā)企業(yè)的賬面自然不會(huì)好看?！?/p>

　　土地開發(fā)成本高漲

　　在開工、銷售、回款數(shù)據(jù)普遍向下的同時(shí)，開發(fā)商在北京土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪卻越發(fā)激烈，成本隨之高漲。

　　數(shù)據(jù)顯示，前兩月北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額319.2億元，比上年同期上漲31%，其中近半的投資額用于購置土地，兩個(gè)月土地購置價(jià)款高達(dá)115.4億元，同比上漲129.1%。在付出巨額地價(jià)款的同時(shí)，開發(fā)商買到手的土地面積卻在不斷縮水：115.4億元對(duì)應(yīng)的土地面積僅為4.6萬平方米，同比下滑94.1%，在面積和價(jià)款的一跌一漲中，土地單價(jià)已悄然上漲。

　　對(duì)于北京土地市場(chǎng)交易表現(xiàn)，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企拿地全面回歸一線城市導(dǎo)致了淡市中有限資源的無限爭(zhēng)奪。“從1-2月的北京土地成交看，溢價(jià)率、樓面價(jià)均處于高位，以1月出讓的東壩地塊為例，刨除自住房、學(xué)校等面積后，該地塊商品房樓面價(jià)約為3.2萬元/平方米，而目前在售的商品房?jī)r(jià)格在4萬元/平方米左右，樓面價(jià)接近或者超過房?jī)r(jià)正在不斷推高北京商品房的未來售價(jià)。”

　　然而這也給未來埋下了更大的不確定性：誰來接盤？

　　緊箍咒調(diào)整時(shí)機(jī)已現(xiàn)

　　在業(yè)內(nèi)看來，北京選擇在一年之后再度公布樓市成交的細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)， 可以讓人們更為全面地了解北京房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)于政策的制定、開發(fā)商及消費(fèi)者的投資而言，都將成為分析依據(jù)。

　　也正是基于對(duì)上述數(shù)據(jù)的分析，包括郭毅在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，政策的松綁已經(jīng)可以預(yù)期。

　　“在今年的全國‘兩會(huì)’上，政府工作報(bào)告也提出要支持居民自住和改善型住房需求，其中支持改善型需求的政策信號(hào)意義更大?！惫氵M(jìn)而指出，在抑制投機(jī)投資性需求的手段基本完善的前提下，對(duì)合理需求予以支持，更符合“去庫存”的市場(chǎng)大勢(shì)，同時(shí)也順應(yīng)“支持居民自住和改善型住房需求”的導(dǎo)向。

　　從具體政策來看，去年“9·30”政策對(duì)“賣一買一”的改善型需求進(jìn)行了扶持，其效果較為明顯，因此結(jié)合北京市場(chǎng)，對(duì)于改善型需求的支持將會(huì)持續(xù)，在限購政策持續(xù)執(zhí)行的同時(shí)，核心的調(diào)控方向或?qū)航档投追渴赘?、利率不再上浮、二手房買賣環(huán)節(jié)中稅費(fèi)的調(diào)整等。

　　事實(shí)上，北京市場(chǎng)的政策信號(hào)意義已經(jīng)在不斷釋放，從通州積分落戶到國管公積金放寬自住房貸款限額超90平方米可貸120萬元等，或許是看到了未來的市場(chǎng)，北京1-2月的新開工面積比去年上漲了17.9%。（北京商報(bào)記者 齊琳 阿茹汗）