因三房單位租賃上漲空間最小 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)年后行情仍會(huì)樂觀

　　蘇小姐的三房物業(yè)位于市中心的繁華地段，一直是租賃市場(chǎng)的“寵兒”，可春節(jié)前租約到期時(shí)卻難再出租。三房物業(yè)節(jié)前出租難的現(xiàn)象在廣州二手市場(chǎng)中非常普遍，據(jù)滿堂紅最新研究報(bào)告，90~120平方米的三房單位1月平均租金水平在所有物業(yè)中最低，租賃成交比例僅略高于一成。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，春節(jié)后特別是3月中旬，三房單位的租賃市場(chǎng)就有可能“后知后覺”地開始“升溫”。

　　1月租賃市場(chǎng)三房單位租賃成交比率最低

　　“沒想到中心地段也會(huì)出現(xiàn)出租難的情況?！眲e人忙著回家過(guò)年，蘇小姐卻還在忙著出租房子，原因就是有意向租三房單位的租客紛紛向中介提出年后再看房。有的中介告訴蘇小姐，如果是一房一廳或兩房一廳的單位早就出租了。

　　根據(jù)滿堂紅地產(chǎn)1月租賃市場(chǎng)數(shù)據(jù)，三房單位的租賃成交比例最低，其中90~120平方米的租賃成交比例僅為13.2%，120~144平方米為3.9%，144平方米以上的為4.3%。而60~90平方米以兩房單位為主的中面積單位成交是主流，比例為40.4%，一房、兩房的30~60平方米單位成交比例為33.2%。

　　“面積在90~120平方米的三房單位成交比例相比兩房單位較小，節(jié)前遭遇出租尷尬主要是客戶群缺乏所致?！睗M堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰分析，這種類型的單位更適合四口之家、企業(yè)高管、外籍客戶，但有能力承租的客戶都在節(jié)前陸續(xù)退租。

　　今年1月三房單位出租成交低于去年全年水平

　　事實(shí)上，春節(jié)前是租賃市場(chǎng)的儲(chǔ)盤時(shí)期。據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2015年1月全市原10區(qū)（不含增城、從化）二手住宅登記宗數(shù)為4361宗，同比減少19.1%。當(dāng)月受春節(jié)前淡季影響，經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比2014年12月減少一成，住宅租賃業(yè)務(wù)量與2014年12月持平。

　　這個(gè)租賃淡季一般從上一年的11月下旬開始，至下一年的春節(jié)。今年1月90~120平方米的物業(yè)出租成交比例為13.2%，低于2014年全年16.2%的水平。

　　從節(jié)前的住宅租賃成交和買賣成交情況可以發(fā)現(xiàn)，30~60平方米和60~90平方米的物業(yè)出租成交比例最大，而30平方米以下和144平方米以上的，平均租金雖然高，但實(shí)際成交只有5%或以下；60~90平方米的物業(yè)買賣成交比例最大；而144平方米以上的區(qū)間，成交均價(jià)雖然高，但實(shí)際成交比例很小，只有3.2%。

　　投資建議

　　怎么出租？有針對(duì)性地尋找租客

　　“難道三房單位以后都難出租了，我要降價(jià)才能成功租出？”蘇小姐覺得忐忑不安，因?yàn)樗姆孔又灰嗫罩靡惶?，她就要多“虧?00多元，如果年后還難租出，那她要憑空多出很多供樓的成本?！暗降兹繂挝贿€有沒有市場(chǎng)？”蘇小姐困惑了。

　　從市場(chǎng)人士對(duì)年后廣州租賃市場(chǎng)整體的預(yù)測(cè)看仍然樂觀。周峰認(rèn)為，廣州二手住宅買賣市場(chǎng)雖然在2014年最后兩個(gè)月有“觸底”的跡象，但受制于“穗六條”調(diào)整政策尚未放松的影響，成交量暫時(shí)不能持續(xù)放大，經(jīng)過(guò)2015年第一季度后，可能會(huì)再次步入調(diào)整。無(wú)法購(gòu)房的準(zhǔn)客戶，也會(huì)在租賃市場(chǎng)內(nèi)物色合適的房源承租，因此預(yù)計(jì)租賃市場(chǎng)的成交量至少維持2014年水平的情況下，2015年全年廣州二手住宅租金同比漲幅將達(dá)到6%～8%。

　　對(duì)于三房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)仍然存在一定的需求。從事中介行業(yè)多年的吳先生告訴記者，三房單位的業(yè)主一般都要有針對(duì)性地尋找租客，一個(gè)是要定位到底要租給辦公用還是居住用，其次要在裝修、配套上配合租客的需要，三是可以適當(dāng)在不每年遞增的基礎(chǔ)上爭(zhēng)取更長(zhǎng)的租期，以避免租期完結(jié)時(shí)又碰到春節(jié)前的淡季。

　　可有投資價(jià)值？選地段好朝向樓層有優(yōu)勢(shì)

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，節(jié)后廣州租賃市場(chǎng)的第一波成交高峰期會(huì)出現(xiàn)在3月中旬之前。

　　周峰預(yù)測(cè)，由于外地返穗的客戶數(shù)量較難恢復(fù)到數(shù)年前，租賃市場(chǎng)的客戶對(duì)象由專業(yè)市場(chǎng)務(wù)工者、寫字樓白領(lǐng)、企業(yè)高管、外籍人士組成，面積在60～80平方米的物業(yè)繼續(xù)是租賃市場(chǎng)的成交主力：“從市中心板塊‘外移’到近郊區(qū)或其他地鐵沿線板塊重新尋找其他可承租房源，將會(huì)在2015年成為普遍現(xiàn)象?！倍繂挝坏淖赓U旺季將會(huì)遲于其他類型的物業(yè)，在中旬之后才能等到“春天”來(lái)臨。

　　盡管如此，蘇小姐還是表示懷疑：“難道三房單位算不上是好的投資對(duì)象？”周峰表示，有獨(dú)特條件的三房單位仍有投資價(jià)值，如有江景、山景、湖景等外景的物業(yè)，或者處于特殊地理位置的物業(yè)如城市中軸線、CBD區(qū)域等。

　　另外，吳先生提醒投資者，在選擇有特殊地理?xiàng)l件的三房單位之余，還要注意這套單位在板塊中的特殊性，比如朝向、樓層要具有優(yōu)勢(shì)，這樣更能確保物業(yè)的稀缺性和投資價(jià)值。

　　文、表/廣州日?qǐng)?bào)記者林琳

　　圖/廣州日?qǐng)?bào)記者王維宣