在去年底與綠城失之交臂后，今年年初，融創(chuàng)中國又將收購目標(biāo)瞄向了危機(jī)中的佳兆業(yè)。2月6日晚間，融創(chuàng)與佳兆業(yè)發(fā)布聯(lián)合公告宣布，融創(chuàng)已于1月30日與郭氏家族簽訂股權(quán)買賣協(xié)議，擬以1.80港元每股的價(jià)格，總計(jì)約45.5億港幣收購郭氏家族持有的佳兆業(yè)49.25%股權(quán)。雖然佳兆業(yè)的眾多待解難題意味著巨大的收購風(fēng)險(xiǎn)，但業(yè)界普遍認(rèn)為，在完成收購之后，融創(chuàng)今明兩年業(yè)績即可破千億，同時(shí)大舉進(jìn)軍廣深完成一線城市布局。京華時(shí)報(bào)記者潘秀林

　　提出先決性條件

　　在業(yè)界看來，融創(chuàng)以每股1.8港元收購佳兆業(yè)的價(jià)格非常劃算。雖然較佳兆業(yè)停牌前股價(jià)1.59港元溢價(jià)13.2%，不過據(jù)媒體測算，從佳兆業(yè)歷史股價(jià)來看，融創(chuàng)的收購價(jià)格較佳兆業(yè)最后交易日前連續(xù)60個(gè)交易日的平均收市價(jià)2.77港元折價(jià)了35%。同時(shí)，這一收購價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年12月初生命人壽2.898港元每股的收購價(jià)格。

　　盡管如此，融創(chuàng)仍然提出諸多先決性條件。

　　佳兆業(yè)目前存在的債務(wù)違約能否通過債權(quán)人同意或豁免、現(xiàn)有債務(wù)是否能進(jìn)行重組，是融創(chuàng)收購佳兆業(yè)的首要條件。根據(jù)佳兆業(yè)的公告，1月31日，佳兆業(yè)接獲債權(quán)人通知，要求即時(shí)償還280億元欠款，這其中包括9.9億元的到期貸款本息、207.8億元的日常營運(yùn)應(yīng)付款項(xiàng)等。根據(jù)披露，佳兆業(yè)債權(quán)人共有60份境內(nèi)貸款資產(chǎn)保全申請(qǐng)。此外，佳兆業(yè)所有現(xiàn)有糾紛、所有處于非正常經(jīng)營狀態(tài)的業(yè)務(wù)，都要通過令融創(chuàng)滿意的方式解決。

　　佳兆業(yè)表示，目前正在努力進(jìn)行債務(wù)重組，正考慮多種改善現(xiàn)金狀況的辦法，包括出售若干項(xiàng)目公司，與債權(quán)人商討各方同意的償還方案等。雙方規(guī)定，假設(shè)在2015年7月31日或雙方約定的其他時(shí)間，條件未被滿足或豁免，任何一方都可終止股權(quán)買賣協(xié)議。

　　如果融創(chuàng)成功入駐佳兆業(yè)，融創(chuàng)還將對(duì)佳兆業(yè)發(fā)起全面收購要約，包括所有股份、未行使期權(quán)、可轉(zhuǎn)債。

　　融創(chuàng)的算盤

　　“融創(chuàng)這次的收購估計(jì)早已經(jīng)做好了功課”，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，首先是和各類債權(quán)人已經(jīng)達(dá)成了各類共識(shí)，通過收購佳兆業(yè)股權(quán)而不直接破產(chǎn)，對(duì)于各類債權(quán)人未來權(quán)益的索取終究是利好的。第二是先收購上海項(xiàng)目表明強(qiáng)硬態(tài)度，即從融創(chuàng)的業(yè)務(wù)布局看，對(duì)上海幾個(gè)項(xiàng)目有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)。另外，融創(chuàng)此次收購背后還有一張牌，即深圳地方政府對(duì)于這樣一個(gè)接盤者很青睞，不排除中間提供各類包括財(cái)政方面的各類補(bǔ)貼。所以收購成功的可能性會(huì)很大。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，如果收購成功，融創(chuàng)將一鳴驚人。

　　花旗研報(bào)認(rèn)為，此次交易對(duì)于融創(chuàng)而言屬重大利好消息，可借此進(jìn)入南方一線城市，例如深圳及廣州，全面打入國內(nèi)一線城市。此外，融創(chuàng)可即時(shí)收歸龐大的土地儲(chǔ)備，涉2360萬平方米，當(dāng)中860

　　萬平方米為一二線城市土地?；ㄆ祛A(yù)期，今明兩年其銷售規(guī)模將突破1000億元。

　　融創(chuàng)在公告中也表示，融創(chuàng)堅(jiān)持聚焦一二線的優(yōu)質(zhì)城市發(fā)展，目前已經(jīng)在京、津、滬、渝、杭取得領(lǐng)先地位、深圳、廣州是融創(chuàng)一直尋求拓展的新城市。

　　除了規(guī)模增長，佳兆業(yè)的高收益和高成長性，更是融創(chuàng)所需要的。公開資料顯示，截至去年6月30日，佳兆業(yè)凈資產(chǎn)收益率達(dá)到7.47%，而融創(chuàng)只有5.79%；融創(chuàng)歸屬母公司的凈利潤增長率只有8%，而佳兆業(yè)高達(dá)29.67%。

　　花旗預(yù)計(jì)收購將令融創(chuàng)的資產(chǎn)凈值提升25%至30%，毛利率亦得以提高。

　　富瑞研報(bào)認(rèn)為，交易若順利完成，將可支持融創(chuàng)高速增長。不過，富瑞也指出，佳兆業(yè)的巨額債務(wù)等因素也可能給融創(chuàng)帶來影響，交易短期也會(huì)為融創(chuàng)帶來挑戰(zhàn)。

　　并購式增長

　　“無論這次收購是否順利、成功，融創(chuàng)采取合作、并購的發(fā)展邏輯已經(jīng)越來越明顯?！碧m德咨詢總裁宋延慶說。在他看來，在地產(chǎn)新常態(tài)下，善于并購重組的企業(yè)，將具有巨大的發(fā)展預(yù)期和成長性。

　　根據(jù)蘭德咨詢的統(tǒng)計(jì)，在2014年的百億房企名單中，逾三成是新面孔，逾八成的企業(yè)排名發(fā)生了變化。房企之間的“剪刀差”分化和起伏波動(dòng)越來越大。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2月4日，合計(jì)67家上市房企公布2014年年報(bào)預(yù)告，這67家企業(yè)中，首虧達(dá)到了13家，預(yù)減續(xù)虧14家，略減3家。合計(jì)有36家企業(yè)業(yè)績相比2013年出現(xiàn)了下滑。

　　樓市高歌猛進(jìn)的高增長時(shí)代一去不復(fù)返。在房地產(chǎn)市場整體降溫之下，房企之間的差異也越拉越大，擁有品牌、運(yùn)營、資金和資源優(yōu)勢的開發(fā)商越發(fā)做大做強(qiáng)，行業(yè)門檻越來越高，主動(dòng)退出和尋求并購的中小開發(fā)商越來越多。

　　蘭德咨詢預(yù)測，在2015-2017年之間，地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)一波大的并購重組潮。在這樣的背景下，融創(chuàng)合作開發(fā)的傳統(tǒng)和經(jīng)驗(yàn)，將成為其未來業(yè)績快速增長的引擎。