“神秘”佳兆業(yè)是如何“煉成”與“沒落”的?

　　伊淼 發(fā)自深圳

　　在深圳市場，作為體量已經(jīng)超越的萬科的龍頭老大，至今卻鮮有人能說清楚佳兆業(yè)是怎么“煉成”的。

　　佳兆業(yè)發(fā)展史中的前十年可謂波瀾不驚，外界對其的印象只是一家中等規(guī)模的開發(fā)企業(yè)，至多只能算是深圳區(qū)域內(nèi)的品牌房企而已。

　　但自2009年，佳兆業(yè)登陸港股之后，一切發(fā)生的改變，短短五年的時間，佳兆業(yè)從一家區(qū)域性房企一躍成為了具有全國知名度的開發(fā)企業(yè)。

　　從2010年開始，諸如“中國華南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值十”、“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)三十強”、“中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司投資價值十強”、“中國地產(chǎn)金磚獎年度最具投資價值地產(chǎn)上市公司”、“中國藍籌地產(chǎn)大獎”、“香港杰出企業(yè)獎”……等各種榮譽和光環(huán)接踵而來。

　　到2013年，佳兆業(yè)居然從老大哥萬科手中，奪走了“深圳單體項目銷量”和“總銷量”雙冠王的桂冠，2014年則蟬聯(lián)了這兩項殊榮，成為深圳地區(qū)當之無愧的龍頭企業(yè)。

　　然而，這一切卻又在佳兆業(yè)上市五周年之際，隨著深圳政府一紙莫名其妙的鎖盤通知戛然而止，佳兆業(yè)瞬間從一家上市公司走向了瀕臨破產(chǎn)的邊緣。

　　回首佳兆業(yè)猶如過山車般的五年，更多的則是難以述說的莫名，這家企業(yè)從興旺到?jīng)]落，充滿了各種神秘。

　　舊改專業(yè)戶

　　在最新出爐的“中國房地產(chǎn)企業(yè)百強榜單上”，包括綠地、萬科、恒大、碧桂園等在內(nèi)的多數(shù)房企，無一不是采取快速開發(fā)、快速銷售的高周轉(zhuǎn)模式，但在這個模式下，多數(shù)房企的利潤率卻不斷下降，在過去的幾年間所謂用利潤換規(guī)模的高周轉(zhuǎn)模式一直在業(yè)界頗受爭議。但佳兆業(yè)卻成為了其中為數(shù)不多的例外。

　　2014年8月20日，佳兆業(yè)發(fā)布了中期業(yè)績。財報顯示，今年上半年，佳兆業(yè)營業(yè)額達到人民幣(下同)67.93億元，同比下跌3.2%;毛利27.4億元，同比增長7.0%;毛利率達到40.3%，較去年同期增長3.9個百分點。權益所有人應占溢利為13.3億元，同比增長29.7%。

　　從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出，雖然佳兆業(yè)營收出現(xiàn)了微跌，但毛利率、利潤卻增長較快。尤其是毛利率，40.3%的水平遠遠高于萬科、碧桂園等同樣定位于高周轉(zhuǎn)的房企。

　　對此，業(yè)界的評論認為，佳兆業(yè)之所以能在營收下滑的同時，利潤率特別是毛利率卻得到顯著提升，主要得益于旗下項目特別是深圳的項目多為利潤率較高的舊改項目。

　　而佳兆業(yè)2014年半年報中也顯示，上半年已入市的城市更新項目對集團年度銷售額有重大貢獻。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年入市以來的深圳佳兆業(yè)城市廣場一直雄踞深圳市單盤銷售冠軍寶座，該項目對2014年上半年部簽約銷售貢獻達到16.3%，銷售均價為人民幣24500元每平方米，為企業(yè)帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的同時，保證公司利潤率的提高。

　　《中國房地產(chǎn)金融》在查詢歷史數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，佳兆業(yè)城市廣場項目，位于深圳龍崗的華為科技城內(nèi)，占地30萬平方米，建筑面積180萬平方米，是深圳最大的舊改項目。2011年時，曾被深圳政府列入60個重大標志性之中。資料顯示，當時佳兆業(yè)是以大概3600元/平方米的樓板價拿下該地塊，按此計算，該項目為佳兆業(yè)帶來的超過50%的毛利率。

　　與此同時，2014年新取得深圳鹽田、福田東山舊改項目，其中福田東山項目位于福田CBD中心區(qū)，該項目目前建筑面積約為12萬平方米;鹽田項目應占建筑面積約45.02萬平方米。

　　而包括佳兆業(yè)原董事局主席郭英成在內(nèi)的多為高管在多個場合公開表示，佳兆業(yè)未來增長的主要動力將來自高利潤舊城改造項目的貢獻，并在未來將擁有盈利能力更強的舊城改造項目。

　　至此，佳兆業(yè)也在深圳業(yè)內(nèi)獲得了“舊改專業(yè)戶”的稱號。

　　成敗皆蕭何

　　然而，當時的佳兆業(yè)萬萬沒想到，舊改這個“吸金”利器，最終成為了佳兆業(yè)的鬩墻。

　　一位深圳房地產(chǎn)業(yè)界資深人士告訴《中國房地產(chǎn)金融》，與國內(nèi)其他城市的舊改模式不同，深圳沒有設立“城市投資”一類的國有企業(yè)專門負責舊改動遷，而是從一開始就采取了市場化的手段。

　　但這樣的模式很快遇到了瓶頸，一方面，土地匱乏的深圳寸土寸金，房企想拿地而不得;另一方面，按照上面的大法規(guī)，舊改項目被房企整理好后，還必須被進行招拍掛。拆遷房企所扮演的只是一級開發(fā)商的角色，耗時耗力但收益微薄，這導致房企對待舊改項目非常消極，深圳市政府想推進舊改而不能。

　　為解決上述矛盾，2009年10月，深圳市政府頒布了《深圳市城市更新辦法》(簡稱“辦法”)?！掇k法》第35條規(guī)定:“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規(guī)劃許可文件后，應當與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協(xié)議，或者補簽土地使用權出讓合同，土地使用權期限重新計算，并按照本辦法規(guī)定補繳地價”。該條款使得《辦法》最大的突破就是讓舊改項目繞開上述法規(guī)，將協(xié)議出讓合法化。

　　上述人士表示，這樣的做法雖然在一定程度上解決了面臨的問題，但新的問題在于，舊改土地直接進行協(xié)議出讓，而沒有進入招拍掛的市場環(huán)節(jié)，為以后的權利尋租以及腐敗埋下了伏筆。

　　例如一個讓外界生疑的地方在于，在過去幾年佳兆業(yè)發(fā)布的年報和公告中，對于旗下幾個舊改項目的拿地細節(jié)鮮有披露。

　　又例如，2010年，深圳寶吉項目(即“深圳佳兆業(yè)城市廣場”)赫然出現(xiàn)在年報上，獲取方式未知。2012年，深圳大鵬項目(即“深圳大鵬佳兆業(yè)城市廣場”)和佳兆業(yè)新都匯家園突然出現(xiàn)在年報上，除去對佳兆業(yè)新都匯家園備注“該項目曾為不良資產(chǎn)或部分已落成的翻新改造發(fā)展項目”外，年報和公告對這兩個項目再無任何披露。2013年，佳兆業(yè)悅峰花園也悄然上榜。

　　對于正發(fā)生在佳兆業(yè)身上的一切，深圳多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，從表面看來，佳兆業(yè)事件似乎是一個意外，但在更深層次上面，佳兆業(yè)觸動的卻是中國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)變這個大話題。至少佳兆業(yè)的故事說明，在未來的市場中，房地產(chǎn)企業(yè)將被剝下原本神秘的面紗，人們的注意力將從“佳兆業(yè)是怎樣煉成的”向“佳兆業(yè)是如何沒落”的轉(zhuǎn)移。