■樓市熱聞

　　2013年，東莞豪宅市場成交火熱，業(yè)內(nèi)外人士紛紛看好2014年的東莞豪宅市場。意料之外是的，2014年東莞樓市卻一波三折，樓市進入了調(diào)整期，豪宅市場偏離了原來預(yù)想的軌跡。據(jù)東莞中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年東莞豪宅市場總供應(yīng)為3900套，合計93.63萬平方米，同比2013年下跌43.83%，整體供應(yīng)面積不足百萬平方米，許多原來預(yù)計要上市的別墅項目或因進度或因資金問題一再延遲入市，持續(xù)4年的供過于求局面改變，2014年豪宅供需比值僅為0.81，僅高于2009年，為歷史第二低值。

　　去年莞豪宅市場成交同比上漲1.54%

　　據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)報告顯示，2014年東莞豪宅洋房市場成交面積為48.93萬平方米，同比2013年上漲了1.54%，盡管漲幅微小，但在一片下跌行情中也算是獨樹一幟。從套數(shù)來看，2014年豪宅洋房成交漲幅為7.73%，這也說明2014年豪宅洋房的成交套均面積在走低，成交面積趨小化。

　　在2014年初，根據(jù)2013年12月的東莞全市新開工項目，但未預(yù)售的別墅量以及2013年東莞別墅火熱的銷售行情，東莞各大研究機構(gòu)皆預(yù)測，2014年東莞別墅整體上市量預(yù)計將高于2013年，創(chuàng)歷史最高峰，2014年將是別墅供應(yīng)井噴的一年。實際情況是，受春節(jié)長假、香港樓市暴跌、信貸持續(xù)收縮以及東莞自身的波動影響，豪宅市場買賣雙方信心都極度受損，1至6月，東莞豪宅市場供應(yīng)僅為13.04萬平方米，創(chuàng)下2008年以來的最低值，其中二三月更是出現(xiàn)罕見的斷供現(xiàn)象，成交面積僅為37.31萬平方米，是2010年下半年以來的最低值。

　　2014年，東莞豪宅市場上下半年呈現(xiàn)明顯的前緊后松狀態(tài)。自7月份開始，供應(yīng)出現(xiàn)暴漲，成交大幅回升，緊接著在東莞普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、“930”新政、央行降息等利好政策推動下，上半年受到抑制的豪宅供應(yīng)也在“金九銀十”一再放量，尤其是在10月份供應(yīng)量創(chuàng)下16個月以來最高，豪宅市場需求在政策刺激下面臨新一輪回暖，不少全新項目緊隨行情抓緊入市，而開發(fā)商為沖刺全年業(yè)績積極推貨，新品價格合理，而原有豪宅項目也有不少出現(xiàn)降價促銷，在幾重刺激之下，年底的豪宅市場強力回暖，12月成交面積高達18.73萬平方米，僅低于去年6月的成交值。

　　去年豪宅均價上漲3.79%

　　上半年豪宅市場供應(yīng)萎靡，整體成交較為低迷。下半年由于城區(qū)的幾個豪宅洋房項目——帝景中央、鼎峰源著、天驕御峰大規(guī)模的放量供應(yīng)，豪宅洋房供應(yīng)觸底回升，成交單盤效應(yīng)明顯，再加上部分項目，如龍光君御旗峰降價促銷，成交大幅回升。受政策利好此前備受壓抑的改善型需求釋放，也是下半年豪宅洋房成交上漲的一大主因。

　　在成交價格上，則呈現(xiàn)上半年高下半年低的態(tài)勢，目前東莞豪宅洋房項目個數(shù)不多，介于別墅產(chǎn)品與普通洋房之間，在價格定價上處于較尷尬的一個地位，因為上半年的下行行情，下半年全新入市的豪宅洋房定價合理，低于市場預(yù)期，在售舊盤也多價格明顯下跌，是以下半年的均價走低。全年均價上漲3.79%，則是因為1.2萬-1.6萬元/平方米的產(chǎn)品成交占比增長所導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性上漲。

　　據(jù)統(tǒng)計，2014年東莞豪宅洋房成交最多的總價區(qū)間是200萬元至300萬元，占比高達41.60%，主要成交項目有錦繡山河、龍光君御旗峰、天驕御峰、東城萬達廣場等；其次是100萬元至200萬元的產(chǎn)品，成交占比為40.91%，主要成交項目有天驕御品、鼎峰源著、觀瀾高爾夫花園、帝景中央等。這兩類產(chǎn)品成交占比旗鼓相當(dāng)，與2013年相比也基本持平，總而言之，100萬元至300萬元產(chǎn)品是目前東莞豪宅市場最為暢銷的主流，而高總價產(chǎn)品成交占比一直較低，東莞豪宅洋房市場多年來較難形成一線城市那樣的“真豪”氛圍，購房者對于產(chǎn)品價格的敏感度仍較高，對于價格增長的承受力也較強，低價產(chǎn)品更受青睞。

　　今年東莞豪宅供應(yīng)近40萬平方米

　　按照目前不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)來看，2015年東莞全市豪宅洋房潛在供應(yīng)量約為36.13萬平方米，豪宅洋房的供應(yīng)預(yù)計將持續(xù)下跌。潛在供應(yīng)項目個數(shù)也明顯減少，預(yù)計僅有7個豪宅洋房項目上市，其中舊盤加推項目5個，全新項目2個。隨著一些豪宅洋房逐漸進入尾盤狀態(tài)，新的樓盤開發(fā)又受到自然資源、地段、容積率、市場需求等限制，新的豪宅洋房將呈現(xiàn)越來越少的態(tài)勢。

　　截至2014年12月底，東莞豪宅洋房的庫存面積仍有55.82萬平方米，加上最新的2015年潛在供應(yīng)，也就是說2015年東莞豪宅洋房的預(yù)計可售面積為91.95萬平方米，為2010年來的最低可售數(shù)據(jù)。2014年全年東莞豪宅洋房去化面積為48.93萬平方米，按照2014年的月均消化能力，2015年的可售面積預(yù)計要近23個月才能消化完，豪宅洋房的消化速度預(yù)計將回歸正常軌道。