土地流轉(zhuǎn)制度改革

　　與房地產(chǎn)稅密切相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)制度的改革，其難度很大，但必須在這方面走出一條路來。目前我國土地的實際使用權(quán)在它的法律形式上往往是出現(xiàn)嚴重背離的，不清晰、混亂，一旦發(fā)生糾紛，不能通過低成本的、有規(guī)則的法律程序來解決，而是在紊亂失序中摩擦解決，甚至釀成一些惡性事件，需要通過上級政府來“救火”等極端的形式解決糾紛。

　　從長遠來看，最終需要研究允許集體建設(shè)土地直接進入一級市場流通的辦法和途徑，減少政府征地范圍，使農(nóng)民能夠直接分享土地轉(zhuǎn)讓取得的收益。比如，可以通過修改《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定除政府因公共利益需要必須征用集體土地以外，允許集體土地在符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，通過統(tǒng)一規(guī)范的土地市場采用招拍掛方式（如復墾地的“地票”機制）轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地的使用權(quán)，政府主要通過所得稅等進行調(diào)節(jié)。

　　建立健全財產(chǎn)法規(guī)和財產(chǎn)登記制度

　　憲法已經(jīng)明確寫上了私有財產(chǎn)受保護的要求，如何落實，需要具體化到一系列的法規(guī)體系上。如果這方面的保障做到位了，那么政府再進一步征收房地產(chǎn)稅，乃至以后考慮遺產(chǎn)稅、贈予稅就都有了穩(wěn)固前提。

　　確立現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度是完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系，科學合理征收房地產(chǎn)稅的一個重要前提。根據(jù)《物權(quán)法》中有關(guān)不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度安排，健全現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度?，F(xiàn)行的房屋登記辦法就本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)房屋建立統(tǒng)一的房屋登記簿，推動建立了我國的統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，進而在2018年完成覆蓋全國城鄉(xiāng)的統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記并信息聯(lián)網(wǎng)的目標已經(jīng)確立。目前多數(shù)地區(qū)還是實施土地上有建筑物的由房管理局登記，無建筑物的由土地局進行登記的辦法。登記機構(gòu)的分設(shè)，給當事人登記帶來不便。房屋、土地登記機構(gòu)有待統(tǒng)一，需要通過進一步的立法和信息系統(tǒng)建設(shè)，形成全面監(jiān)控和支持管理優(yōu)化的支撐條件。

　　完善房地產(chǎn)評估制度

　　完善房地產(chǎn)評估制度方面，中國不僅要積極借鑒國際經(jīng)驗，還需充分結(jié)合自身條件，在由點到面的發(fā)展過程中去解決。

　　一是建立房地產(chǎn)評稅機構(gòu)。由于稅基評估既需要借助于稅務(wù)部門對納稅戶基本信息的掌握，也需要借助于房地產(chǎn)或土地管理部門掌握的相關(guān)數(shù)據(jù)資料，加之房地產(chǎn)稅評估結(jié)果關(guān)系到政府的稅收收入與個人應(yīng)納稅額，因此，大部分國家或地區(qū)都設(shè)立了專門的不動產(chǎn)稅基估價機構(gòu)，這些評估機構(gòu)主要歸屬于政府部門，具有較強的專業(yè)性。鑒于我國還沒有設(shè)立專門的房地產(chǎn)稅基評估機構(gòu)，建議在我國房地產(chǎn)稅制改革中，設(shè)立隸屬于政府部門的獨立稅基評估機構(gòu)。為了保證評估環(huán)節(jié)和征稅環(huán)節(jié)相互獨立，該機構(gòu)應(yīng)該與地方稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)并列，既能保持密切聯(lián)系又可以相互監(jiān)督制約，保證評估結(jié)果的公允性。

　　二是培養(yǎng)專門的評估人員。房地產(chǎn)稅基評估采用專業(yè)的實地查勘估價對象的程序，評估過程中依據(jù)的評估標準和采用的具體方法與一般不動產(chǎn)評估不同。人員的培訓也是一個非常重要的問題。我們現(xiàn)在尚缺乏一大批具有這方面基本知識和管理經(jīng)驗的工作人員。一般來說，房地產(chǎn)稅基評估人員需要通過考試取得執(zhí)業(yè)資格，并接受專業(yè)的后續(xù)教育課程培訓，周期性地接受執(zhí)業(yè)資格審核。在這方面，我們要借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，建立評估師注冊登記制度，完善評估人員培訓與繼續(xù)教育制度，建立起符合我國國情的稅基評估從業(yè)人員管理制度。

　　三是建立稅基評估爭議處理制度。由于房地產(chǎn)狀況比較復雜，評稅問題涉及面廣，納稅人產(chǎn)生爭議是較普遍的現(xiàn)象。各國和地區(qū)在對待納稅人爭議時，都采取了設(shè)立相應(yīng)爭議調(diào)處機構(gòu)的方法，使納稅人有申訴和獲得仲裁的機會。我國開展稅基評估活動時，必須建立一套稅基評估爭議處理制度。首先，對評稅結(jié)果進行公示，將應(yīng)課稅房地產(chǎn)位置、產(chǎn)權(quán)狀況、實物狀況、納稅人姓名等內(nèi)容以公示形式在特定網(wǎng)站、報紙雜志等媒體上公布，以便增強信息透明度，鼓勵納稅人對評稅機構(gòu)進行監(jiān)督。其次，建立稅基評估爭議的復議和仲裁制度，以解決稅基評估爭議問題，更好地保護納稅人權(quán)益。

　　建立健全公共財政的制度程序

　　公共財政在有關(guān)事項上的制度程序非常重要。如果中國今后走到財政和政府的三層級結(jié)構(gòu)，每個層級都要有相關(guān)的、代表公眾意愿的機構(gòu)以及立法程序來規(guī)范和監(jiān)督制約政府行為，即是由一個法治化、民主化的制度與程序來形成分權(quán)情況下相關(guān)的理財決策和監(jiān)督機制。很多成熟的市場經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)稅的開征過程中，代表民意的地方議會、市政會議等有較大的決定權(quán)，民眾具有發(fā)言權(quán)和表決權(quán)。房地產(chǎn)稅的有關(guān)事項是作為透明的信息傳遞給轄區(qū)內(nèi)的公眾的。這其中就存在一個地方政府之間的博弈，如果某一地方政府不考慮其他合理調(diào)整與制約因素，不形成體現(xiàn)民意訴求的全套機制而簡單地提高自己的房地產(chǎn)稅，那么居民就會用腳投票，從而影響本地投資環(huán)境的評價與繁榮局面的維持。這里面基本的要求就是要使之透明和加入規(guī)范的民主理財與公共選擇。中國的實際情況和這個境界的差距還很遠。在這一改革事項上，需要逐步建立一套公共財政制度程序，來體現(xiàn)民意，促使地方、轄區(qū)公共事務(wù)領(lǐng)域形成規(guī)范化的公共選擇制度與機制。