2014年我國房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期，各地商品住宅庫存量高企，省城濟(jì)南也不例外，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前省城樓市庫存需要近兩年的時(shí)間才能完全被消化，庫存增加也影響到了新樓盤的開工節(jié)奏，去年上半年，省城鮮有新樓盤入市，本月，省城也僅有一個(gè)純新盤入市，與去年12月末預(yù)計(jì)的4家差距不小。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，通過貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等長效機(jī)制保障合理購房需求；各地方政府則靈活調(diào)整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預(yù)趨弱，并通過信貸、公積金、財(cái)政補(bǔ)貼多輪政策調(diào)整刺激住房需求，加快庫存去化，穩(wěn)定住房消費(fèi)。2015年，多數(shù)機(jī)構(gòu)和專家認(rèn)為2015年樓市增速還將繼續(xù)放緩，去庫存成為房企的主要任務(wù)，降價(jià)與否，成為樓市能否火熱的關(guān)鍵。

　　1 第三方機(jī)構(gòu)預(yù)測

　　市場整體向好但增速減緩

　　中國指數(shù)研究院根據(jù)“中國房地產(chǎn)中長期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”分析，成交方面，2015 年，降息降準(zhǔn)成為大概率事件，貨幣政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購房需求或?qū)⒂行蜥尫牛唐贩夸N售面積有望小幅回升。供應(yīng)方面，資金面及預(yù)期向好促使新開工規(guī)模企穩(wěn)，開發(fā)投資增速仍存放緩壓力；價(jià)格方面，目前市場庫存高企，2015 年市場仍以去庫存為主，預(yù)計(jì)全年價(jià)格保持平穩(wěn)或小幅下跌，但不同城市價(jià)格表現(xiàn)分化，一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市存在上漲壓力。 克而瑞房價(jià)點(diǎn)評濟(jì)南首席分析師王偉認(rèn)為，2015年省城樓市“降速前行”的態(tài)勢恐怕不會(huì)特別明顯，畢竟?jié)献鳛閯傂柚鲗?dǎo)的樓市，供求面還是非常健康的。但是，2015年整個(gè)濟(jì)南樓市在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上會(huì)有比較明顯的變化：1、會(huì)出現(xiàn)更多的低密度的高端樓盤，一定程度上改變剛需產(chǎn)品高度集中的現(xiàn)狀；如僅旅游路沿線洋房、小高層的改善型項(xiàng)目就有3-4個(gè)會(huì)入市；2、商業(yè)產(chǎn)品會(huì)更加分散，更多輻射城市副中心及區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目將上市，如路勁、榮盛等二環(huán)東路，魯能二環(huán)南路領(lǐng)秀城購物中心等。所以說，結(jié)構(gòu)的變化會(huì)比速度的變化更明顯一些。

　　低價(jià)走量消化庫存成關(guān)鍵

　　2014 年房地產(chǎn)市場量價(jià)下行，庫存高企，中國指數(shù)研究院認(rèn)為，去庫存將繼續(xù)成為2015 年市場的主基調(diào)，不同城市去化壓力顯著分化。

　　新年伊始，濟(jì)南樓市量未漲，價(jià)欲漲，漲幅在100-200元/平。對此，王偉認(rèn)為，量跌價(jià)漲不會(huì)長久，未來以價(jià)換量才是王道。年底低價(jià)沖量的階段已經(jīng)過去了，1-3月份是樓市傳統(tǒng)的淡季，價(jià)格會(huì)比年底的時(shí)候提高一些，但是相應(yīng)的銷量也會(huì)降下來。3月份有大量的樓盤會(huì)有宣傳推廣計(jì)劃，5月份開始有新樓盤和新加推上市，所以，3月份的市場表現(xiàn)就變的非常重要：如果3月市場表現(xiàn)好，價(jià)格走高的可能性比較大；如果相反，價(jià)格降下來的可能性大；他認(rèn)為后者的可能性比較大一些。經(jīng)歷了2014年末的成交量大漲之后，濟(jì)南各大房企銷售指標(biāo)基本完成。不少樓盤由于任務(wù)壓力減輕，在2015年開年的時(shí)候，將推盤速度放緩。很多樓盤已經(jīng)取消或回調(diào)了去年年底的低價(jià)折扣或優(yōu)惠，甚至將價(jià)格試探性漲了一些。購房者在咨詢售樓處時(shí)，可能還會(huì)有不少優(yōu)惠，但是也許已經(jīng)較年前有所回升，這一點(diǎn)在買房時(shí)要做到心中有數(shù)。

　　2樓市專家預(yù)測

　　開發(fā)商會(huì)繼續(xù)降價(jià)促銷

　　從整體上看，2015年的濟(jì)南樓市將會(huì)表現(xiàn)出兩個(gè)狀態(tài)，一個(gè)是庫存壓得比較大，二是房產(chǎn)價(jià)格下行壓力比較大。而這兩種因素都有可能促成新常態(tài)這樣的狀態(tài)出現(xiàn)。具體會(huì)表現(xiàn)為，開發(fā)商為了消化庫存，會(huì)繼續(xù)降價(jià)促銷，這就有可能造成2015年延續(xù)2014年下跌的勢頭，房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌或持平。

　　不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)造成拋售現(xiàn)象

　　不動(dòng)產(chǎn)登記，對于春節(jié)之后省城樓市的影響也會(huì)很小，因?yàn)檫@是以前就有預(yù)期的事情，大家都知道有這樣的一個(gè)事情。它的影響應(yīng)該主要是在房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的規(guī)范上，而不會(huì)造成“拋售潮”這樣的現(xiàn)象，可能會(huì)對未來的上交稅收有影響，但它不會(huì)影響整個(gè)市場。

　　二手房市場一手房市場和期房市場在長期來說走勢差不多，但從短期來說有比較大的差距，比如說，一手房在好長時(shí)間沒有進(jìn)行銷售之后，那么二手房市場租賃可能會(huì)增加，因?yàn)樗徺I需要沒有得到滿足，所以可能會(huì)在出租房市場上需求增加，也可能引起租房市場的價(jià)格上漲，二手房的市場價(jià)格穩(wěn)定也會(huì)造成這種現(xiàn)象。影響是多方面的，現(xiàn)在很少有一個(gè)因素就會(huì)對房地產(chǎn)市場有完全的改造性的影響，不像過去，會(huì)出現(xiàn)完全牛市或者完全熊市，那時(shí)房產(chǎn)會(huì)有一個(gè)上漲因素，由這個(gè)因素可能造成市場的大規(guī)模變化。而現(xiàn)在處于兩個(gè)方向都比較持平的現(xiàn)象，單一因素?zé)o法成為房地產(chǎn)市場的絕對影響因素，因此市場現(xiàn)在仍會(huì)較穩(wěn)定的發(fā)展。

　　房地產(chǎn)進(jìn)入階段性調(diào)整

　　房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)，是與國家經(jīng)濟(jì)形勢密切相關(guān)的，并且房地產(chǎn)業(yè)新常態(tài)有一定的特殊性和階段性，特殊性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的發(fā)展關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，所以2015年的樓市即便增速降緩，但也還會(huì)保持比較平穩(wěn)的發(fā)展勢頭，濟(jì)南樓市在2015年依然會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，房價(jià)保持平穩(wěn)，樓市銷量也會(huì)保持2014年的狀態(tài)。

　　階段性是因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)前幾年投資過多，房價(jià)過高，所以到了必須調(diào)整的時(shí)候，經(jīng)歷了這段調(diào)整期后，也有可能再次迎來發(fā)展的春天。

　　省城樓市暫不會(huì)漲價(jià)

　　對于漲價(jià)傳言的看法，程道平教授認(rèn)為這并不是真實(shí)的樓市表現(xiàn)，省城樓市暫時(shí)不會(huì)漲價(jià)，即便真的出現(xiàn)了少數(shù)漲價(jià)的樓盤，那也多是因?yàn)樽陨碓蛟斐?，總體來看，多數(shù)房企仍會(huì)保持低價(jià)跑量的營銷方式。

　　樓市調(diào)控對市場影響已不大

　　現(xiàn)在的樓市調(diào)整已經(jīng)回歸到市場層面，政策引導(dǎo)的作用已經(jīng)變得不是太大，像近期三部門同時(shí)發(fā)出對公積金提取條件放松的通知，這只是為了促進(jìn)租房市場的，對于樓市的幫助有限?，F(xiàn)在樓市調(diào)控政策已經(jīng)向“微調(diào)”轉(zhuǎn)變，對一些細(xì)微的地方進(jìn)行調(diào)整，這些調(diào)整會(huì)解決一些問題，但是在大形勢上并不能真正影響樓市的走向，唯一能改變樓市走向的是市場主體的表現(xiàn)，所以開發(fā)商唯有拿出誠意，才能獲得更多購房者的青睞。