最近網(wǎng)絡(luò)流傳一篇很火的文章質(zhì)疑實(shí)體商鋪的價(jià)值，稱(chēng)“商鋪已成為最危險(xiǎn)資產(chǎn)”。

　　而廣州鋪?zhàn)庾钯F的“鋪王”北京路近日也被疑云籠罩。這邊廂有消息稱(chēng)受電商沖擊北京路租賃不景氣，業(yè)主減租四成方可出租房屋；那邊廂又有老字號(hào)的經(jīng)營(yíng)業(yè)者稱(chēng)被加租四倍多，月租從近3萬(wàn)元漲到14萬(wàn)多元。與此同時(shí)，根據(jù)廣州市房屋租賃管理所公布的2014年廣州市商業(yè)地段的租金參考價(jià)，太古匯以月租1900元/m2超越北京路1744元/m2成為全市“鋪王”區(qū)域。

　　到底北京路租金是漲還是跌？太古匯作為商場(chǎng)的租金與北京路臨街散鋪是否具有可比性？

　　資深商鋪專(zhuān)家認(rèn)為，北京路商鋪近年的確呈現(xiàn)租金走下坡的趨勢(shì)；太古匯的商鋪性質(zhì)與北京路商鋪完全不同，租金價(jià)格不太具有可比性，但單從租金價(jià)格來(lái)看，北京路全市“鋪王”的寶座應(yīng)該非常穩(wěn)定。

　　記者 李鳳荷

　　老字號(hào)加租冤嗎？

　　老字號(hào)被加租四倍多只是回歸市場(chǎng)價(jià)

　　日前，位于北京路北段的太平館向媒體訴說(shuō)了被加租的“冤屈”。今年元旦后，太平館收到越秀區(qū)房管部門(mén)通知：每月租金從2.7592萬(wàn)元漲到14.4517萬(wàn)元，漲了4倍多。據(jù)太平館經(jīng)營(yíng)方介紹，太平館每月?tīng)I(yíng)業(yè)收入60多萬(wàn)元，扣除營(yíng)業(yè)成本，平均一個(gè)月利潤(rùn)只有2萬(wàn)~3萬(wàn)元，稍好的月份也只是5萬(wàn)元左右。太平館有130年歷史，是廣州第一家西餐廳。

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理洪韻聽(tīng)到太平館之前一直交不到3萬(wàn)元的租金，禁不住笑出來(lái)。她說(shuō)，按北京北的路段，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是“非常筍”。與太平館不遠(yuǎn)的一棟3層450平方米的商鋪，目前月租叫價(jià)約8萬(wàn)元。太平館比該商鋪面積要稍大，應(yīng)該租金貴一些。

　　“經(jīng)租房”租金 僅市值三四折

　　洪韻表示，以往像太平館這樣交市值三四折的優(yōu)惠租金的只有“經(jīng)租房”，即房屋產(chǎn)權(quán)屬于私人，但由于業(yè)主資料散失或在海外未能聯(lián)絡(luò)得上，暫時(shí)由政府出租代管。

　　這幾年，廣州市兩大步行街——北京路和上下九都受到電商不同程度的沖擊。過(guò)往北京路、上下九的商鋪“一鋪難求”，商鋪在租業(yè)主手頭已有幾個(gè)租客等待加入，每年租金遞增不說(shuō)，換租客還可以收一大筆頂手費(fèi)。據(jù)洪韻介紹，以北京路一個(gè)50~60平方米的商鋪為例，以往收租25萬(wàn)元/月，現(xiàn)在則只需交20萬(wàn)元的租金，頂手費(fèi)也從以往20萬(wàn)~30萬(wàn)元下調(diào)到10萬(wàn)元。而且在2014年，北京路幾乎每月都收到新放出來(lái)的商鋪?zhàn)獗P(pán)，以往一年可能只收到四五個(gè)租盤(pán)，如今一年就收到十多二十個(gè)新租盤(pán)，是往年的四五倍。

　　太古匯成“鋪王”？

　　北京路租金1744元/m2或不太準(zhǔn)確，鋪?zhàn)鈶?yīng)仍居全市之首

　　日前，廣州市房地產(chǎn)租賃管理所公布了《2014年廣州市房屋租金參考價(jià)》，太古匯以1900元/m2/月的租金居全市第一，北京路商鋪以1744元/m2/月屈居其后，在此之前，北京路商鋪一直位居榜首。對(duì)此，洪韻認(rèn)為，太古匯首層和二層的月租金的確有可能達(dá)到1900元/m2，但北京路1744元/m2的租金則不太準(zhǔn)確，從鋪?zhàn)鈦?lái)看，北京路應(yīng)該仍居全市之首，因?yàn)?0平方米以下的月租金已達(dá)2000~3000元/m2。

　　洪韻表示，去年廣州市合并征收商鋪出租房產(chǎn)稅，月租3萬(wàn)元以上按14%收取，雖然對(duì)于北京路和上下九商鋪來(lái)說(shuō)，一個(gè)小面積商鋪的租金已超過(guò)3萬(wàn)元/月，但私人業(yè)主通常是希望能報(bào)低就報(bào)低。

　　業(yè)主為逃稅或低報(bào)鋪?zhàn)?/p>

　　如月租10萬(wàn)元與月租7萬(wàn)元交的出租房產(chǎn)稅都是14%，10萬(wàn)元交的出租房產(chǎn)稅是1.4萬(wàn)元，而月租7萬(wàn)元?jiǎng)t只交9800元的出租房產(chǎn)稅就行了。故此，租賃管理所統(tǒng)計(jì)的租金參考價(jià)不一定是真實(shí)成交的租賃價(jià)格。

　　商業(yè)地產(chǎn)人士認(rèn)為，太古匯是單一業(yè)主持有的商業(yè)體，具有較嚴(yán)密的規(guī)劃和營(yíng)運(yùn)戰(zhàn)略，而北京路步行街的鋪位既有國(guó)有企業(yè)持有委托出租的商鋪，也有私人業(yè)主直接出租的商鋪，商業(yè)格局基本上屬自然形成，兩者模式完全不同，租金高低并不具有可比性。

　　商鋪已成最危險(xiǎn)資產(chǎn)？

　　網(wǎng)帖稱(chēng)實(shí)體店爆發(fā)關(guān)店退租潮，記者查證發(fā)現(xiàn)廣州成熟商圈商鋪?zhàn)饨鹱邉?shì)平穩(wěn)

　　文：廣州日?qǐng)?bào)記者 王荔玨

　　最近網(wǎng)絡(luò)流傳一篇很火的文章說(shuō)的是傳統(tǒng)實(shí)體店爆發(fā)了“關(guān)店退租潮”。該文還強(qiáng)調(diào)說(shuō)：商圈冷落的可不只是廣州一地，一線(xiàn)城市如北京、上海，二線(xiàn)城市如成都、西安，商貿(mào)城均出現(xiàn)人氣冷清，攤位大量空置的現(xiàn)象。

　　國(guó)際品牌進(jìn)駐活躍

　　當(dāng)下，無(wú)論是大型商場(chǎng)還是大賣(mài)場(chǎng)，生意難做確實(shí)是不爭(zhēng)的事實(shí)，這一方面是因?yàn)樾枨笤獾絹?lái)自電商的沖擊，另一方面也是因?yàn)橘?gòu)物中心和商場(chǎng)供應(yīng)太大。也正因?yàn)槿绱?，才?dǎo)致了網(wǎng)絡(luò)上有人放言“商鋪是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)”。

　　事實(shí)上，僅就廣州商鋪市場(chǎng)而言，依然還是呈現(xiàn)出國(guó)際品牌進(jìn)駐活躍，體驗(yàn)類(lèi)租戶(hù)持續(xù)擴(kuò)張的態(tài)勢(shì)。僅在2014年，就有眾多以中檔定位為主的國(guó)際品牌首次進(jìn)入廣州市場(chǎng)，包括Givenchy、Kenzo、Victoria’s Secret、Gap、fresh等。

　　誠(chéng)然，不可否認(rèn)的一點(diǎn)是，由于受到電商的沖擊，商場(chǎng)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)了顯著變化，縮減百貨，同時(shí)增加餐飲等體驗(yàn)類(lèi)租戶(hù)占比。

　　據(jù)仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)部董事郭偉明介紹，2014年，廣州整體租賃需求仍處于業(yè)態(tài)和租戶(hù)組合調(diào)整期，餐飲及快時(shí)尚零售商仍是租賃需求的主要推動(dòng)者。太古匯和正佳廣場(chǎng)不約而同地進(jìn)行了業(yè)態(tài)及租戶(hù)調(diào)整，而分布在各新興商圈的商業(yè)項(xiàng)目，如天環(huán)廣場(chǎng)、花城匯（南區(qū)）、增城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、荔園廣場(chǎng)和番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，無(wú)論是招商還是開(kāi)業(yè)也都在有序進(jìn)行當(dāng)中。

　　租金漲幅3%~4%

　　天河一商業(yè)項(xiàng)目的招商負(fù)責(zé)人坦言，國(guó)家工商總局日前公布的“淘寶僅有37.25%的正品率”讓不少消費(fèi)者覺(jué)得網(wǎng)購(gòu)難以讓人放心，實(shí)體店零售商只要揚(yáng)長(zhǎng)避短守住自己的優(yōu)勢(shì)，依然不愁沒(méi)生意做。

　　展望未來(lái)，郭偉明就表示，預(yù)期中檔國(guó)際品牌將繼續(xù)開(kāi)拓華南市場(chǎng)。對(duì)于市場(chǎng)的需求，郭偉明就預(yù)測(cè)，在全市整體租賃需求平穩(wěn)的情況下，成熟商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租賃成交將較為活躍，并持續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)整體租金保持平穩(wěn)上升，但是新興商圈業(yè)主為降低項(xiàng)目空置率、吸引優(yōu)質(zhì)品牌入駐，可能軟化租金立場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月整體租金增長(zhǎng)幅度將維持在3%~4%。