上半年全國(guó)零售業(yè)關(guān)店160家創(chuàng)新高 商場(chǎng)租金整體下降

　　“北京路步行街，一商鋪月租從4萬(wàn)元降至3萬(wàn)元，降幅達(dá)到25%。”一位零售業(yè)資深專(zhuān)家爆料。

　　在電子商務(wù)大潮的沖擊下，零售企業(yè)及品牌商紛紛收縮戰(zhàn)線，關(guān)店動(dòng)作頻頻。而與之唇齒相依的百貨物業(yè)、城市綜合體也出現(xiàn)了供大于求、招商難。冰與火的矛盾導(dǎo)致租金下降甚至退租，這種態(tài)勢(shì)下，投資商鋪前景幾何？

　　文、圖、記者林曉麗 林琳

　　調(diào)查：

　　部分商場(chǎng)租金年降幅達(dá)10%～20%

　　在北京路附近上班的零售業(yè)資深專(zhuān)家告訴記者：“租金不得不降，高租金租戶(hù)承受不了就會(huì)走?！?/p>

　　在廣州擁有數(shù)十家門(mén)店的一日三餐負(fù)責(zé)人卜華平告訴記者，與前幾年商鋪?zhàn)饨鸫蠓蠞q不同，今年未感覺(jué)到商鋪?zhàn)饨鹕蠞q，甚至有下滑。

　　有不愿意透露姓名的知名零售企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前廣州商場(chǎng)的租金整體呈下降趨勢(shì)，只有個(gè)別商場(chǎng)的租金能夠堅(jiān)挺，很多商場(chǎng)年降幅達(dá)到10%～20%左右，特別是下半年，整個(gè)零售業(yè)看不到前景，只有“灰霾天”?！叭绨自茀^(qū)某購(gòu)物中心，原先最貴的租金達(dá)到每平方米2000元，如今1000多元就算不錯(cuò)了。”該人士透露。

　　該負(fù)責(zé)人告訴記者，一方面，零售企業(yè)生意難做，太高租金實(shí)在難以接受。另一方面，零售低迷導(dǎo)致商場(chǎng)不斷去百貨化，引入餐飲娛樂(lè)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，但是餐飲類(lèi)的承租能力仍不及時(shí)尚類(lèi)商品。“雖然餐飲業(yè)的租金已經(jīng)比以往提升了，如以前購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲租金水平為四五十元，如今由于很多新興餐飲的加入，餐飲類(lèi)的租金已經(jīng)可達(dá)到上百元，但仍比不上零售租戶(hù)?！?/p>

　　該人士舉例稱(chēng)：“如我們運(yùn)營(yíng)的一個(gè)購(gòu)物中心，五樓是做床品的，原先租金是每平方米一百多至兩百元，如今轉(zhuǎn)租餐飲，降至幾十元至100元左右?！?/p>

　　該人士表示，租金即使不下調(diào)，也沒(méi)有太大的空間上漲，因?yàn)樯虘?hù)難以承受。

　　據(jù)第一太平戴維斯近日發(fā)布的第三季度房地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，三季度全市主要優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金水平穩(wěn)中調(diào)整。天河路幾大商場(chǎng)目前屬于穩(wěn)定成熟階段，租金漲幅保持在10%左右，另一方面，越秀傳統(tǒng)商圈活力欠缺，部分商場(chǎng)租金下調(diào)，以保持吸引力。

　　現(xiàn)狀：供應(yīng)量過(guò)大、消費(fèi)低迷

　　昨日，記者走訪廣州多家商場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)包括花城匯、萬(wàn)菱匯、西城都薈、中華廣場(chǎng)、流線前線等多家商場(chǎng)出現(xiàn)明顯空置。在人氣非常旺的流行前線，記者看到，十幾家商鋪大門(mén)緊閉，其中新裝修的一排商鋪中，雖然招商至今數(shù)月，但仍有9間商鋪未開(kāi)業(yè)。

　　而由于摩登百貨8月份撤場(chǎng)，西城都薈更是出現(xiàn)大面積的空置。不過(guò)，西城都薈相關(guān)人士并未回應(yīng)招商情況。

　　記者觀察到，受到消費(fèi)低迷、店商沖擊以及競(jìng)爭(zhēng)加劇的影響，零售業(yè)紛紛收縮戰(zhàn)線。最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年零售企業(yè)關(guān)店160家，創(chuàng)下歷史之最。而下半年各地零售企業(yè)關(guān)店消息依舊頻頻傳來(lái)。除了大店停業(yè)撤場(chǎng)，不少服裝品牌也頻頻關(guān)店，如擁有多個(gè)知名品牌軍團(tuán)的綾致時(shí)裝近期也紛紛從部分商場(chǎng)撤柜。有傳聞稱(chēng)，綾致時(shí)裝內(nèi)部下達(dá)命令：今年不開(kāi)新店，月銷(xiāo)售低于10萬(wàn)元的店都得關(guān)。

　　與多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇降租乃至退租形成鮮明對(duì)比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購(gòu)物中心。

　　對(duì)此，廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同甚至直言，商業(yè)物業(yè)已呈不良競(jìng)爭(zhēng)。廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰指出，零售業(yè)的低迷、電商的沖擊，再加上供應(yīng)的過(guò)剩，部分商圈的商場(chǎng)鋪位已經(jīng)從過(guò)去的一鋪難求，變成買(mǎi)方市場(chǎng)。一些新運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)生不逢時(shí)，租金回報(bào)率比前幾年明顯下降。

　　預(yù)測(cè)：

　　未來(lái)三五年商鋪升值空間不大

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域營(yíng)業(yè)經(jīng)理吳鋒表示，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月中原的商鋪成交額與去年同期相比增長(zhǎng)一成以上。

　　據(jù)了解，10月份廣州市場(chǎng)的住宅和商業(yè)成交量創(chuàng)下近20年來(lái)的新高，其中集中在新區(qū)域，如蘿崗、黃埔的商業(yè)地產(chǎn)成交量出乎意料，楊箕的新項(xiàng)目幾乎清貨?！斑@證明市場(chǎng)氣氛并沒(méi)有不好，只要有好的項(xiàng)目還是會(huì)受到很多人的關(guān)注?！?吳鋒說(shuō)，過(guò)去老一輩炒家在這個(gè)行情下不一定會(huì)入市，但后繼的投資者實(shí)力很強(qiáng)，近期新買(mǎi)家入市極為主動(dòng)。

　　在價(jià)格方面，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，近期商鋪買(mǎi)賣(mài)價(jià)格并沒(méi)有下跌，反而有稍微的上漲，幅度在5%~6%之間。“漲幅放緩了，但是這才是正常的?！眳卿h如此說(shuō)道。

　　對(duì)于商鋪投資前景，前述零售企業(yè)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率的下跌，將導(dǎo)致商鋪價(jià)值的下降，至少未來(lái)三五年商鋪的升值空間不大。同時(shí)，商鋪投資收益率將降低，如果不計(jì)物業(yè)升值，投資回報(bào)率每年僅3～4個(gè)點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上目前銀行理財(cái)產(chǎn)品動(dòng)輒5%以上的收益。

　　不過(guò)，黃文杰指出，商鋪價(jià)值不同樓價(jià)，商鋪的價(jià)差很大，有價(jià)值洼地的存在，投資價(jià)值依然有，商鋪投資不能一棒子打死，但是，“一鋪養(yǎng)三代”的觀念也要改變。黃文杰認(rèn)為，部分優(yōu)質(zhì)商鋪仍有投資價(jià)值，位置很重要。

　　吳鋒還特別提醒道，這幾年，隨著商業(yè)地產(chǎn)熱，“格仔鋪”、分割式商鋪應(yīng)運(yùn)而生。這種商鋪對(duì)于實(shí)力不夠的投資新手是“定時(shí)炸彈”：“缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃的商鋪，生存價(jià)值不大。”吳鋒表示，很多師奶客喜歡小商鋪，因?yàn)槟弥?00萬(wàn)元，賣(mài)股票不夠膽，所以想著“一鋪養(yǎng)三代”。但沒(méi)想到結(jié)果變成“三代養(yǎng)一鋪”。

　　鋪?zhàn)馔任⒔?/p>

　　據(jù)第一太平戴維斯第三季度房地產(chǎn)研究報(bào)告顯示，三季度全市主要優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金水平穩(wěn)中調(diào)整，同比下降0.3%，至每平方米每月662.9元。租金變化呈現(xiàn)分化趨勢(shì)，天河路商圈內(nèi)業(yè)態(tài)品牌升級(jí)調(diào)整頻繁，其租金水平繼續(xù)領(lǐng)漲全市。

　　新增供應(yīng)

　　需消化四五年

　　據(jù)戴德梁行等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年廣州將新增商場(chǎng)面積56萬(wàn)平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過(guò)去5年年均消化10萬(wàn)~13萬(wàn)平方米計(jì)算，僅今年的新增供應(yīng)就要4~5年才能消化完畢。而據(jù)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州商鋪供應(yīng)在8月~10月連續(xù)三個(gè)月創(chuàng)新高，商鋪未售套數(shù)為34882套。

　　未來(lái)商鋪

　　將不溫不火

　　中原地產(chǎn)報(bào)告預(yù)測(cè)，未來(lái)一手市場(chǎng)不溫不火。第三季度廣州一手商鋪供應(yīng)量累計(jì)達(dá)25.95萬(wàn)㎡。在如此大體量的供應(yīng)下，市場(chǎng)成交則顯得冷清，雖第三季度市場(chǎng)成交15.31萬(wàn)㎡，但7月數(shù)據(jù)含大量去年滯后的網(wǎng)簽。