在過去的2014年，廣州房地產(chǎn)市場的調(diào)整使得部分區(qū)域的樓盤出現(xiàn)了量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。不少樓盤的售價(jià)甚至跌至兩年前的水平。隨著新一年到來，政策上的走穩(wěn)以及信貸的寬松預(yù)期為樓市注入了新的活力，特別是在一些受到利好政策刺激的區(qū)域，開發(fā)商一度重燃漲價(jià)的念頭。那么，2015年廣州樓市的熱點(diǎn)又會(huì)在哪里呢？

　　以價(jià)換量，售價(jià)腰斬

　　“去年我們不少項(xiàng)目都是不計(jì)成本地賣。”蘿崗板塊某在售樓盤的銷售經(jīng)理向記者表示，2014年由于市場不景氣，為了回籠資金，樓盤的銷售價(jià)格出現(xiàn)了大幅跳水。記者了解到，該樓盤在2014年中的首期住宅產(chǎn)品，折后價(jià)為16000元/平方米，至7月，其二期產(chǎn)品均價(jià)甚至達(dá)到18000元/平方米。但隨著樓市人氣的大幅下降，去年末，這個(gè)樓盤在售的住宅產(chǎn)品最低價(jià)格僅為13000元/平方米，降價(jià)幅度超過三成。

　　事實(shí)上，為了沖擊銷售，廣州很多區(qū)域的樓盤都采用了“以價(jià)換量”的方式，不少項(xiàng)目都處于降價(jià)的漩渦中，尤其是黃埔區(qū)的樓盤，去年年初，黃埔、蘿崗合并給“新黃埔”成交帶來刺激，黃埔區(qū)全年成交為9574套，同比上漲24.2%。而帶動(dòng)黃埔區(qū)成交量大幅度上漲的熱盤主要是原蘿崗區(qū)樓盤，多采取“以價(jià)換量”的方式瞄準(zhǔn)剛需買家。因此，2014年黃埔區(qū)雖成交量上漲，但網(wǎng)簽均價(jià)卻同比下跌6.9%。其中，拉動(dòng)黃埔區(qū)成交上漲的熱盤主要有萬科東薈城、中海譽(yù)城等；上述樓盤主要以低價(jià)、地鐵沿線及大型生活社區(qū)配套為賣點(diǎn)，吸引大量剛需買家。

　　近郊區(qū)域是樓盤降價(jià)的重災(zāi)區(qū)，很多地方甚至出現(xiàn)了“無降價(jià)不成交”的現(xiàn)象。從去年5月開始，番禺、南沙、從化等近郊區(qū)域樓盤的降價(jià)潮就已經(jīng)上演。這股降價(jià)潮直至去年“930”新政的出臺(tái)才得到控制。從化部分項(xiàng)目在去年5月至9月期間，僅四個(gè)月時(shí)間售價(jià)就直接腰斬。而南沙的樓盤銷售均價(jià)也直接跌穿萬元重回到“9字頭”時(shí)代。在番禺樓盤最為密集的華南板塊，一度是廣州最熱的樓盤銷售區(qū)域，但是在去年，大部分樓盤的價(jià)格都已經(jīng)回到了兩年前。

　　供應(yīng)充足，競爭激烈

　　每逢樓市進(jìn)入低谷，“抄底”都會(huì)成為大家熱議的話題。然而庫存的壓力使得樓市要反彈并不容易。庫存壓力之下，今年的各區(qū)樓市供應(yīng)仍然非常充足。據(jù)合富輝煌（中國）市場研究中心監(jiān)測，預(yù)計(jì)2015年廣州（十區(qū)）可售貨量（余貨＋新貨）約12萬套。

　　從可售貨量的構(gòu)成來看，70%以上分布外圍四區(qū)，中心區(qū)供應(yīng)較少。其中預(yù)計(jì)可售貨量最大的是番禺和花都區(qū)，主要是這兩區(qū)現(xiàn)時(shí)的余貨及已出預(yù)售證而未推的貨量大。蘿崗預(yù)計(jì)2015年的新貨大增，達(dá)到1.2萬套，躍居各區(qū)新推貨量之首。南沙預(yù)計(jì)新貨約1萬套，加上現(xiàn)時(shí)存量約1萬套，總可售貨量超2萬套，供應(yīng)充足。

　　值得關(guān)注的是，隨著剛需成為市場購買主力，各區(qū)域的樓盤的產(chǎn)品普遍類同，都是主打兩房三房戶型的產(chǎn)品。在這種情況下，價(jià)格的競爭就會(huì)顯得非常激烈。特別是在近郊區(qū)域。據(jù)分析，預(yù)計(jì)外圍四區(qū)2015年的供應(yīng)仍然非常充足，即使部分熱銷板塊明年的供應(yīng)減少，但有不少競爭板塊的供應(yīng)增長來補(bǔ)充市場。外圍區(qū)域的中低總價(jià)剛需產(chǎn)品是廣州近年的成交主力，在2015年剛需產(chǎn)品仍是供應(yīng)絕對(duì)主力。

　　利好推動(dòng)，反彈有望

　　在今年初，南沙成為廣州首個(gè)火起來的區(qū)域。在自貿(mào)區(qū)政策落地的利好推動(dòng)下，南沙樓市一改去年大幅跳水的態(tài)勢(shì)，著實(shí)地火了一把。隨著南沙樓市人氣的升高，當(dāng)?shù)卦谑鄣臉潜P自然也開始“牛氣”起來。甚至有樓盤已經(jīng)公開宣稱在今年要“漲價(jià)”。盡管仍然有專家對(duì)于南沙樓價(jià)抱有謹(jǐn)慎的態(tài)度，但部分項(xiàng)目的價(jià)格反彈已經(jīng)成為事實(shí)。

　　除了南沙以外，廣州仍然有不少區(qū)域有樓價(jià)“反彈”的潛力。特別是在今年，廣州的路橋交通、地鐵線路配套都逐步進(jìn)入通車節(jié)點(diǎn)。這些對(duì)于金沙洲、增城、黃埔、番禺等區(qū)域都將是交通利好，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域樓市局部反彈的關(guān)鍵因素。

　　■專家預(yù)判

　　南沙區(qū)將成2015漲幅最快的區(qū)域

　　●方圓地產(chǎn)首席市場分析師 鄧浩志

　　此次納入廣東自貿(mào)區(qū)的面積其實(shí)只占整個(gè)南沙新區(qū)的十分之一，類似蕉門河中心區(qū)、明珠灣起步區(qū)這些南沙核心發(fā)展區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目將具備更多的價(jià)值。自貿(mào)區(qū)將引進(jìn)眾多高新金融或技術(shù)企業(yè)進(jìn)駐，也將吸引大批高素質(zhì)人才來到南沙，未來南沙的商業(yè)如寫字樓、商業(yè)綜合體等物業(yè)必將得到極大的發(fā)展，事實(shí)上，受自貿(mào)區(qū)利好消息的影響，類似南沙萬達(dá)廣場這樣的商業(yè)綜合體項(xiàng)目一經(jīng)落地就已經(jīng)引發(fā)了市場的追捧。

　　隨著自貿(mào)區(qū)利好規(guī)劃的出臺(tái)和落實(shí)，南沙樓市已經(jīng)出現(xiàn)了全面復(fù)蘇的跡象。數(shù)據(jù)顯示，南沙在2015年年初（1月1日-1月18日）共成交588套，成交面積63268㎡，距離傳統(tǒng)“成交大戶”增城的636套成交量僅相差48套。而在今年首周成交數(shù)據(jù)上，南沙更是以326套榮登成交榜首。

　　2015年南沙也可能是廣州11區(qū)中房價(jià)漲幅最大的一個(gè)區(qū)域，預(yù)計(jì)漲不會(huì)低于15%，以自貿(mào)區(qū)內(nèi)商用物業(yè)居首，其次自貿(mào)區(qū)及周邊住宅，非自貿(mào)區(qū)周邊項(xiàng)目最次?？梢哉f，目前是南沙樓市入市的最佳時(shí)機(jī)。

　　外圍四區(qū)成交量會(huì)非常突出

　　●合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長 龍斌

　　廣州樓市今年的成交量肯定上漲。2014年，廣州11個(gè)區(qū)網(wǎng)簽面積800多萬平方米，2015年廣州的樓市成交量應(yīng)該會(huì)回歸到1000萬平方米以上，比2014年增長15%左右。預(yù)計(jì)，外圍四區(qū)（南沙、蘿崗、花都、增城）成交量也會(huì)非常突出。蘿崗區(qū)今年應(yīng)該可以表現(xiàn)得更好，其主要原因是蘿崗那邊的地鐵快通了，而且這個(gè)區(qū)域的供貨量很大?；ǘ紖^(qū)2014年大幅縮量，市場恢復(fù)之后，花都區(qū)的樓市也會(huì)比2014年的表現(xiàn)要好。

　　價(jià)格方面，廣州房價(jià)會(huì)有一定幅度的上升。預(yù)計(jì)到今年底，廣州整體房價(jià)會(huì)上升10%~15%左右。受到國家一系列政策的影響，不同區(qū)域的樓市表現(xiàn)也會(huì)有所區(qū)別。例如南沙區(qū)，今年國家自由貿(mào)易區(qū)的正式規(guī)定應(yīng)該會(huì)落地，這會(huì)給南沙樓市帶來一個(gè)非常明顯的量價(jià)齊漲的推動(dòng)，長期持有投資這一類型的買家會(huì)很多。

　　■區(qū)域分析

　　金沙洲：交通利好或催熱樓市

　　近日，金沙洲大橋新橋開通以及北環(huán)沙貝出口開放，使得沉寂了好長一段時(shí)間的金沙洲板塊又開始受到關(guān)注的目光。新大橋的落成后，金沙洲的交通瓶頸得到了較好的緩解。目前，金沙洲居民出行就有公交、地鐵、水巴以及經(jīng)新大橋自駕等多種方式。這對(duì)于今年金沙洲區(qū)域的樓市肯定有促進(jìn)作用。

　　值得關(guān)注的是，去年，金沙洲板塊就是受到樓價(jià)降價(jià)潮影響較大的區(qū)域。去年7月，金沙洲樓盤深業(yè)江悅灣加推二期產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)的毛坯均價(jià)為15000－16000元/平方米。這個(gè)價(jià)格相較于此前的售價(jià)降了近千元。而在今年的1月，該項(xiàng)目在售的二房至三房產(chǎn)品，折后均價(jià)也只有16000元/平方米，部分特價(jià)單位更是低到13900元/平方米。

　　記者了解到，目前金沙洲是一二手倒掛明顯的區(qū)域。金沙洲的二手市場在近兩年已開始活躍，除了舊盤城西花園外，也陸續(xù)有金域藍(lán)灣、恒大綠洲、保利西子灣和中海金沙馨園等商品房房源進(jìn)入市場，單價(jià)普遍在2萬左右。交通配套的利好以及區(qū)域商業(yè)成熟，使得今年金沙洲一手樓盤價(jià)格反彈存在可能。

　　華南板塊：成熟商業(yè)環(huán)境令樓市回暖

　　去年番禺區(qū)是廣州降價(jià)最兇的區(qū)域之一。據(jù)合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在去年十月黃金月之前，番禺區(qū)的主要板塊指標(biāo)盤就已經(jīng)有10%－20%的價(jià)格降幅。而去年番禺的華南板塊在售樓盤基本都處于低價(jià)出貨的狀態(tài)，價(jià)格一直處于低位。

　　在今年，番禺的華南板塊將迎來新的機(jī)遇。除了南大干線的建設(shè)推進(jìn)、七號(hào)地鐵線的建設(shè)加快外，番禺萬達(dá)廣場的開業(yè)也是刺激該區(qū)域商業(yè)興起，帶動(dòng)樓市興旺的重要因素。而在利好的推動(dòng)下，該板塊的部分大盤在價(jià)格上已經(jīng)在上浮。

　　華南新城的全新組團(tuán)江山頤景在去年9月上市，而該項(xiàng)目首推的時(shí)候最低的價(jià)格只要13000元/平方米。這個(gè)價(jià)格已經(jīng)回到了華南板塊2012年的樓價(jià)。而隨著市場的回穩(wěn)，區(qū)域商業(yè)的興起，現(xiàn)時(shí)江山頤景的價(jià)格已經(jīng)加漲到17000元/平方米。

　　漢溪長隆板塊：價(jià)格或穩(wěn)中有升

　　番禺的漢溪長隆板塊目前在售的住宅并不多，但商業(yè)項(xiàng)目卻非常受關(guān)注。在去年，漢溪長隆板塊的樓盤同樣受到了降價(jià)潮的影響，在售價(jià)上有了不小幅度的下滑。而這個(gè)普遍被看好的商業(yè)板塊，目前的商業(yè)公寓價(jià)格也僅是在16000元/平方米左右。這個(gè)價(jià)格甚至比兩年前番禺萬達(dá)廣場的價(jià)格還要低。

　　在該板塊的商業(yè)盤奧園城市天地去年的售價(jià)就跌至低位。作為最靠近漢溪長隆地鐵口商業(yè)盤，目前該項(xiàng)目的公寓均價(jià)為16800元/平方米。而2013年11月該樓盤的首次推出的公寓產(chǎn)品的價(jià)格則已經(jīng)超過21000元/平方米。去年的降價(jià)幅度接近5000元/平方米。隨著今年樓市的回暖，漢溪長隆板塊的商業(yè)項(xiàng)目在價(jià)格上預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)中有升。

　　科學(xué)城：價(jià)格高低看供應(yīng)

　　在去年，原蘿崗區(qū)歸入到黃埔區(qū)，導(dǎo)致新黃埔的成交量大幅度上漲。而其中更得益于科學(xué)城板塊眾多在售樓盤采取“以價(jià)換量”的方式瞄準(zhǔn)剛需買家。因此2014年黃埔區(qū)雖成交量上漲，但網(wǎng)簽均價(jià)卻同比下跌6.9%，為14882元/平方米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，科學(xué)城板塊是目前廣州供應(yīng)量較大的板塊，樓價(jià)除了受到政策的影響外，新增供應(yīng)也是關(guān)鍵的因素。去年初科學(xué)城板塊的萬科東花薈城的住宅均價(jià)是17000元/平方米，而現(xiàn)時(shí)，該盤的在售住宅均價(jià)已經(jīng)跌至13500－14000元/平方米。在今年，科學(xué)城的住宅供應(yīng)量仍然比較大，但大部分在售樓盤的價(jià)格在2014年也幾乎到達(dá)底部，隨著市場的回暖，科學(xué)城板塊樓價(jià)反彈的可能性仍然存在。

　　市橋南：新品低至14000元/平方米

　　近年來，番禺市橋南板塊由于新盤眾多推貨量大增曾一度成為廣州樓市銷售的熱點(diǎn)區(qū)域。隨著各大品牌地產(chǎn)在市橋南開發(fā)樓盤，如越秀地產(chǎn)、雅居樂、萬科、海倫堡、奧園等，和各項(xiàng)生活、商業(yè)、教育等配套的日臻完善，更成為不少廣州中心區(qū)人士的買房首選。在2014年，隨著以越秀地產(chǎn)為代表的房企在該區(qū)域展開促銷，可逸江畔、可逸陽光等項(xiàng)目均以筍盤價(jià)格推出新品，其價(jià)格低至14000元/平方米，較前期產(chǎn)品的17000元為低，而預(yù)期該項(xiàng)目今年的公寓新品亮相市場，將帶動(dòng)新的成交熱點(diǎn)。據(jù)悉，目前項(xiàng)目在售價(jià)格為15000元/平方米。

　　亞運(yùn)板塊：精裝小戶型9字頭起

　　廣州亞運(yùn)城自從在2009年以225億的地王身份首度亮相，便受全城矚目。廣州亞運(yùn)城作為廣州第一配套大盤，規(guī)劃居住人口高達(dá)10萬人。發(fā)展至今，已經(jīng)形成樓市成交中公認(rèn)的亞運(yùn)板塊。位于亞運(yùn)板塊的地標(biāo)大盤亞運(yùn)城，在2014年亮相推出天譽(yù)組團(tuán)，受到市場熱捧。而為促進(jìn)項(xiàng)目銷售，該組團(tuán)在價(jià)格上也強(qiáng)調(diào)高性價(jià)比。近期推售的全新九棟高層洋房。據(jù)悉，其帶精裝修小戶型單位售價(jià)九字頭起，均價(jià)在1萬元/平方米，而140余平方米的大戶型毛坯價(jià)也在1萬元/平方米。對(duì)比早期產(chǎn)品的1.6萬元/平方米，可謂相當(dāng)有性價(jià)比。而據(jù)記者了解，目前該樓盤售價(jià)較早前有下降，顯示開發(fā)商仍采取以價(jià)走量的策略，并未提價(jià)。在今年，隨著市場主打“穩(wěn)”字訣，預(yù)期該項(xiàng)目價(jià)格也將保持穩(wěn)定。

　　南沙：多重利好助力房價(jià)回彈

　　南沙樓市隨著自貿(mào)區(qū)概念的落實(shí)，今年預(yù)期將有進(jìn)一步利好因素落實(shí)。2014年末公布的“南沙金融15條”，提出了南沙新區(qū)金融改革創(chuàng)新發(fā)展的定位，這是繼國務(wù)院確定在廣東、天津、福建三地設(shè)立自貿(mào)區(qū)后，南沙再次獲得關(guān)于金融方面的利好，為南沙自貿(mào)區(qū)邁出實(shí)質(zhì)性的一步。金融政策的利好，將為南沙的招商引資和開發(fā)建設(shè)帶來積極的作用，也有助推動(dòng)當(dāng)?shù)孛窬訉?duì)外投資、購物和出國旅游，利于南沙打造粵港澳旅游合作示范區(qū)。各類利好疊加，有力支持南沙樓市發(fā)展，增加買家信心，有望加快年底入市速度。2014年南沙樓市一度經(jīng)歷了推貨低迷，下半年各大項(xiàng)目則先后密集推貨。而在自貿(mào)區(qū)獲批以及各種進(jìn)展頻傳的利好之下，去年末南沙樓市火熱，成交量價(jià)齊漲，廣州星河山海灣、碧桂園天璽灣等價(jià)格相對(duì)較高的樓盤去化加快，網(wǎng)簽均價(jià)則上漲了9%，升至10940元/平方米?？梢灶A(yù)期，今年南沙區(qū)域房價(jià)將有進(jìn)一步回彈。

　　增城：樓價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中有升

　　去年2月12日，廣州行政區(qū)劃調(diào)整，撤銷縣級(jí)增城市，設(shè)立廣州市增城區(qū)。增城設(shè)區(qū)消息，為區(qū)域樓市打了一劑強(qiáng)心針，掀起一股增城購房熱。廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年廣州二手住宅成交均價(jià)持續(xù)上漲，在統(tǒng)計(jì)的全市12個(gè)區(qū)域，有9個(gè)區(qū)域的樓價(jià)同比上漲，而同比漲幅排在前5名的全是外圍區(qū)域，且漲幅在20%以上，其中增城和蘿崗的漲幅排前兩名，分別為33.8%、27.5%。在一手成交方面，縱觀廣州十一區(qū)，目前均價(jià)尚未突破“萬元大關(guān)”的只剩下北部的花都、從化和東部的增城。去年1-11月，花都、從化一手住宅成交面積均不足90萬平方米，而增城一手住宅成交面積高達(dá)147.59萬平方米，位居全市第一，可見增城樓盤的受歡迎程度。而市場普遍預(yù)期，今年增城樓價(jià)還將進(jìn)一步穩(wěn)步提升，市場成交也將保持暢旺。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁 李廣軍 許蕾