成交量連續(xù)四年超越新房 面對豪宅涌入市場搭順風(fēng)車漲價有點難

　　單價10萬元以上的豪宅在2015年預(yù)期的集中上市，讓業(yè)內(nèi)對于其銷售產(chǎn)生擔(dān)憂。另一方面，有業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅的集中入市和普通商品房迎來6萬元時代將反向刺激北京樓市二手房，尤其是中高端二手房的銷售。多方數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2014年已經(jīng)是北京二手房成交量連續(xù)第四年超越新建商品房，而業(yè)內(nèi)預(yù)計，今年二者之間的差距還將拉大。不過，業(yè)內(nèi)人士稱，眾多高端項目的入市并不會顯著帶動周邊二手房價格上漲，成交量也難以出現(xiàn)大幅度波動。

　　改善盤總價多在千萬

　　核心區(qū)二手房比新房優(yōu)勢多。作為一個資深“碼農(nóng)”，張先生拿到去年18個月工資的年終獎之后準備開啟他的換房計劃，他為自己準備的預(yù)算是首付250萬元，他找了自己房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的同學(xué)幫助推薦一些適合的樓盤。同學(xué)為他列出了一張單子，可他一個個咨詢過去后發(fā)現(xiàn)，這些盤大多都在五環(huán)外，而且總價動輒就在千萬元左右。

　　張先生告訴《廣廈時代》，以他看的北五環(huán)一個項目為例，總價將近1000萬元的四居，戶型雖然不錯，但是超出他的預(yù)算。而且他對于樓盤的位置也不太滿意，“這次換房還是想盡量靠近市區(qū)，至少也得在四環(huán)附近”。但從他找房的經(jīng)歷看，四環(huán)附近的新盤很少，零星的幾個，價格他也承受不了。

　　新房市場頻頻碰壁之后，他轉(zhuǎn)向了二手房市場，在多方比較后他最終選擇了位于甜水園的公園五號。這套房子總價760萬元，單價不到5萬元，距地鐵14號線也很近，社區(qū)物業(yè)管理很好，各項設(shè)施保養(yǎng)也不錯?！拔矣袀€朋友就住在這里，多方面考慮這個房子都很適合我?！睆埾壬硎?，在他找房過程中發(fā)現(xiàn)，以他的預(yù)算和要求，在新房市場上幾乎找不到房源，但二手房的選擇卻不少，一些四環(huán)附近的次新房在他看來性價比很高。

　　 二手房超新房是市場成熟表現(xiàn) 高端二手市場難對新房形成壓力

　　張先生的經(jīng)歷并不是個案，很多購房人，尤其是改善型產(chǎn)品的購房人發(fā)現(xiàn)，在置換房屋時，新盤能提供的選擇并不多，尤其是在區(qū)位上，很多購房人置換房屋的首要要求就是盡量靠近核心區(qū)，而新開的改善盤大多位于五環(huán)以外。

　　市場的數(shù)據(jù)也同樣證明了這一點，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年北京二手房住宅網(wǎng)簽套數(shù)約10.51萬套，雖然是自2008年下半年全面網(wǎng)簽以來最低的一年，但依然高于新房的9.9萬套的成交量。而這9.9萬套中，剔除自住型商品房后，純商品住宅簽約僅49969套。

　　對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，二手成交量超過新房是房地產(chǎn)市場趨于成熟的特征，在北京這種現(xiàn)象還將延續(xù)，城市規(guī)模不會無限擴張，購房需求也不會無限擴張，在土地和新房供應(yīng)量達到天花板的時候，二手房自然迎來了發(fā)展的春天。萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶在接受采訪時預(yù)測，今年北京純商品住宅銷售依然難突破五萬套，而新房價格的抬高將繼續(xù)反向刺激二手房，尤其是中高端二手房的成交。

　　不過，雖然二手房市場更加活躍是市場的趨勢所在，但其對于高端新房市場的影響并不明朗。鏈家地產(chǎn)市場研究部張月表示，從二手房交易歷史看，由于交易周期長等原因，高端二手房交易量非常少，對高端新房市場基本無壓力。麗茲行豪宅研究院數(shù)據(jù)也顯示，2014年全年高端二手房成交中，3000萬以上的項目僅有兩個（釣魚臺七號院、霄云路8號）。

　　豪宅周邊二手房價格難大漲 新老項目所受影響區(qū)別大

　　雖然從以往經(jīng)驗看，高端二手房在市場中占比很低，但也有業(yè)內(nèi)人士表示，今年高端二手房借頂豪集中入市之機，成交量或?qū)⒂写蠓忍嵘?。“購買豪宅的人群相對較窄，以往二手房與新房差價較小的時候，因為裝修、稅費等原因，高端人群大都傾向購買新房，但當頂豪的門檻提升到一定水平時，這部分人中的一部分只能被擠到二手房市場?！?/p>

　　成交量有望提升的同時，頂豪周邊區(qū)域內(nèi)的二手房價格是否會借機迎來新一輪大幅度上漲呢？郭毅指出，頂豪周邊的二手房主要分成兩類，一類是普通住宅、一類是高端項目。頂豪對普通住宅的影響，基本上在拍地時已經(jīng)透支了。而且這部分產(chǎn)品品質(zhì)與頂級豪宅差距很大。即是頂豪進入推售階段，價格定得再高，周邊普通住宅也不具備漲價的動力。在頂豪周邊的高端項目上，目前它的定價還沒有被完全透支，新老豪宅產(chǎn)品間的差距相對小一些，頂豪的入市對同類型產(chǎn)品的價值驅(qū)動也比較強。這些因素可以支撐老豪宅在拿地及入市時的價格提升。例如朝陽公園南側(cè)的老牌豪宅棕櫚泉國際公寓，二手房單價在12萬元/平方米至5萬元/平方米不等，除了少數(shù)頂層復(fù)式外，大部分房源售價在5萬-7萬元/平方米，這個價格相比2015年即將入市的多個頂級豪宅項目優(yōu)勢很明顯。

　　不過，郭毅也提到，相比新入市的頂級豪宅項目，二手豪宅在產(chǎn)品、服務(wù)等方面要落后一些，如果老豪宅業(yè)主盲目提價，漲價幅度過快，還是會造成出手困難。文/門庭婷