本地熱點

　　“認貸不認房”、“降息”等新政的影響下，購房者入市意愿明顯，促使了樓市的回暖，然而東莞一二手房的比例是3：2，呈現(xiàn)失衡的狀態(tài)，二手房的成交不活躍，房地產(chǎn)經(jīng)紀人轉向一手房的銷售。

　　業(yè)內人士表示，相對二手房交易繁瑣的交易流程和買賣雙方長期的僵持來說，中介轉戰(zhàn)一手房市場能快速促進成交，因而更愿意銷售新房。在此狀況下，二手房市場銷售“遇冷”。

　　現(xiàn)象

　　房產(chǎn)中介轉戰(zhàn)一手市場

　　在政策利好的環(huán)境下，又是年底置業(yè)潮，黃先生欲賣掉多年的老房子套現(xiàn)，用于購買新房。然而老房子在某中介門店放盤許久并沒有好消息，而新房市場打起了營銷優(yōu)惠戰(zhàn)，“筍盤”更是掀起了搶購潮。對此現(xiàn)象，黃先生面臨兩難的局面，心里急得慌。

　　隨后，黃先生被告知二手房放盤長達半年也是常事。黃先生在中介門店發(fā)現(xiàn)，大部分中介機構推行“一二手房聯(lián)動”，而房產(chǎn)經(jīng)紀人更愿意銷售新房。

　　據(jù)知情人透露，不少品牌中介公司約七成的業(yè)績來自二三級聯(lián)動。金信聯(lián)行相關負責人也坦承該公司一手房和二手房的銷售比例是七三分。由此可見，高銷售業(yè)績讓中介公司更愿意做二三級聯(lián)動。

　　另外，記者以購房者的身份走訪東城的中介門店時，發(fā)現(xiàn)門店的外面張貼著萬科、卓越等品牌開發(fā)商的廣告宣傳。

　　走進門店，記者發(fā)現(xiàn)該中介的經(jīng)紀人正在熱火朝天地打電話，向客戶推銷新盤。

　　一位房產(chǎn)經(jīng)紀人接待了記者，簡單咨詢了記者的購房意愿后，最后也向記者推薦了某新盤。

　　尋因

　　房產(chǎn)中介售新房更易獲利

　　某中介門店的工作人員告訴記者：“相對一手房來說，二手房的銷售依靠運氣，有時候，經(jīng)紀人帶客戶看了五六次房，也難以達成交易，時間成本非常高。另外，二手房的流程復雜繁瑣，經(jīng)紀人除了促進買賣雙方的成交外，還要完成簽約、過戶、辦證、貸款、收樓等后續(xù)服務?！?/p>

　　“現(xiàn)在的客戶越來越精明了，也越來越挑剔了，二手房的成交經(jīng)?？ㄔ陔p方的僵持上，互不讓利，也時常發(fā)生買賣糾紛，如業(yè)主反價、客戶反悔等狀況，而開發(fā)商經(jīng)常推出優(yōu)惠促銷活動，經(jīng)紀人在推銷的時候會更有把握。另外，一手房在后續(xù)簽約環(huán)節(jié)有開發(fā)商的專業(yè)團隊和律師處理?！?/p>

　　關于中介的傭金，一般來說，二手房取成交價的3%作為服務傭金。但在實地操作中，二手房中介往往也很難收足3%的服務費。

　　而經(jīng)紀人銷售一手房的傭金是由開發(fā)商支付的，依據(jù)項目和營銷節(jié)點商榷傭金，一般是3%，而對于優(yōu)質的樓盤，其傭金則是2.7%。據(jù)知情人透露，若經(jīng)紀人的業(yè)績好，開發(fā)商則會給予額外的獎勵。于此，不少經(jīng)紀人也專門自立門戶開門店做一手業(yè)務。

　　合富置業(yè)東莞公司總經(jīng)理肖偉嘉認為，二三級聯(lián)動是品牌中介與開發(fā)商合作銷售房子，是開發(fā)商營銷房子的一種渠道。二手中介銷售一手房還是二手房的概念已經(jīng)模糊化了，二手中介看哪種方式更容易出貨，更容易成交。事實上，開發(fā)商能提供更多的促銷優(yōu)惠，擴大銷售的渠道，使成交更加容易。

　　影響

　　比例失衡易釀市場風險

　　據(jù)合富標準指數(shù)監(jiān)測二手網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度東莞二手住宅成交2.5萬套，面積達339萬㎡，同比2013年減少兩成五。

　　東莞中原市場研究總監(jiān)車德銳表示，據(jù)統(tǒng)計，目前東莞一手房與二手房的比例是3：2，其比例是不均等的，呈現(xiàn)失衡的狀態(tài)。而二手房不活躍的關鍵因素是，一手房市場中介容易掙快錢，而二手房市場中介的付出成本較高，手續(xù)較為繁瑣，經(jīng)紀人不愿意做“費功夫”的生意。

　　他認為，今年是房地產(chǎn)調整年，客戶賣家從非利息回歸理性、回歸市場，買房不焦急了，考慮更多的是優(yōu)質的地段、成熟的配套，市場總會回歸價值。隨著新盤的減少，一手房越建越偏僻，而二手房從價格、配套設施中取得優(yōu)勢，未來的發(fā)展中，客戶會更多選擇二手房，回歸理性和價值，二手房會與一手房持平，甚至超越，二手房市場會成為“香餑餑”。在未來1年至2年內，一手房和二手房的比例會達到1：1。

　　目前，房產(chǎn)經(jīng)紀人主要營銷一手房，此狀況長期發(fā)展，對行業(yè)的發(fā)展是不健康的，不僅影響二手房市場的銷售和租賃，甚至會壓抑一手房的市場的成交。

　　車德銳認為，從一方面來說，開發(fā)商完全依靠中介的銷售能力售賣房子，容易偷工減料，不顧房子的品質和配套；從另一方面來說，大小中介機構都不做二手房，基礎工作容易荒廢，能配對的客戶就更少，造成信息的不對稱。若房源不及時更新，租金會急劇下降，滿足不了客戶的需求，造成供過于求的局面。

　　另外，車德銳認為，房子具有雙重屬性，居住消費屬性和投資屬性。房地產(chǎn)正常的發(fā)展應該是一二手房平衡發(fā)展的，正常的情況下，投資客活躍在20%至30%。目前，二手房市場的不活躍令租賃市場也不活躍，中介不作為，租金下降，房子租不出好價格。所以，只有刺激二手房交投活躍才能緩解局面，不然加劇了一手房市場的問題。這一切都依賴中介機構的回歸。

　　業(yè)內

　　二手中介回歸本質是關鍵

　　以哈羅德-多馬新古典經(jīng)濟增長模型為理論基礎發(fā)展起來的平衡發(fā)展理論指出，由于各經(jīng)濟要素間的相互依賴性和互補性，一味地側重某一個部門或地區(qū)的投資影響了相關部門和地區(qū)的發(fā)展，由于落后的部門和地區(qū)的阻礙作用，所有的部門和地區(qū)都不會得到發(fā)展。因此所有的經(jīng)濟部門和地區(qū)應該齊頭并進，共同發(fā)展。

　　因此，一二手房平穩(wěn)發(fā)展才是合理的現(xiàn)象。兩者間的不平衡，將導致二手房市場不活躍，租賃市場和銷售市場受打擊，從而導致一手房市場投資性的需求較少，成交受限。正因為如此，經(jīng)紀人的回歸顯得至關重要。

　　一位資深房地產(chǎn)人士認為，二手房市場的配對很重要，沒有中介，客戶怎么去買房？怎么選擇？怎么賣？若經(jīng)紀人能掌握一個片區(qū)幾十個樓盤的基本信息，對該片區(qū)的房子的租賃情況和銷售情況了如指掌，可以使市場穩(wěn)定，回歸理性的狀態(tài)。

　　他認為，2014年房地產(chǎn)政策的落地，鼓勵改善性的需求。但是，如果中介不配合政策，進度就會變慢。

　　另外，現(xiàn)在換房的門檻低，很多人有換房的需求，在政策刺激下，二手房與一手房相比，一手房快捷，但是開發(fā)商開發(fā)銷售樓盤是呈現(xiàn)動態(tài)的，房子賣完了就沒有存貨了，房產(chǎn)經(jīng)紀人單純做一手房的收入非常不穩(wěn)定，相對來說，房產(chǎn)經(jīng)紀人做二手房較為穩(wěn)定，若其深耕一個片區(qū)十幾個樓盤，準確把握樓盤信息和客戶資源，精準定位，可以使回歸市場穩(wěn)定、理性的狀態(tài)。

　　二手房能否跑贏

　　一手房？

　　■話題

　　中介是否回歸二手房市場，關鍵在于能否在二手房市場獲取更多的利潤。那么，二手房能否跑贏一手房？

　　金信聯(lián)行相關負責人表示，現(xiàn)在東莞可開發(fā)的用地越來越少，新盤的供貨量不足，未來一手房和二手房的比例將持平，目前，兩者間在逐漸縮小差距，二手房主要是產(chǎn)品置換的熱度，沒有激發(fā)起最高峰，市場的需求量不足，一直而來，二手房價是穩(wěn)中有增的。

　　他認為，未來應該是一二手房共存的時代，一手房畢竟配套不成熟，需要等待才能交樓；而二手房擁有社區(qū)成熟、地段便利、生活便捷等優(yōu)勢。

　　肖偉嘉認為，二三級聯(lián)動對二手房市場確實有削弱的影響，而未來二手房的取勝之道在于價格，其次是其附加值，如學位等；最后是地段、生活設施、成熟的配套。

　　“一二線城市關注的是人口基數(shù)和人口結構的問題，如何把流動人口轉化為固定人口顯得尤為重要，需要政策的支持，如入戶、教育、配套、醫(yī)療等問題。縱觀珠三角，東莞身為二線城市，處于廣深兩大巨頭之間，擁有龐大的資金儲備，房價也相對低廉，僅有廣深的1/3，東莞的土地寬廣、小區(qū)面積大、花園成熟，若政府能解決外來務工人員的入戶問題、學位問題，二手房的發(fā)展是不可估量的?！毙ゼ握f。

　　據(jù)合富標準指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度東莞二手樓市仍然以首置剛需為主力支撐，約占八成。據(jù)悉，這部分買家大多為需求迫切的“新莞人”，其中不少為婚房或落地生根的購房置業(yè)需求，性價比較高的“筍盤”受到這部分買家追捧，如東泰花園、光大花園、怡豐都市廣場、富民花園、金豐花園、太平廣場、康樂大廈等。

　　改善需求的占比約為一成五，較2013年有所回升。據(jù)悉，這部分換房改善需求大部分為“新莞人”，以工廠主和中高端產(chǎn)業(yè)人群居多，也有小部分在東莞有一定業(yè)務來往的深圳客以及東莞本地買家。

　　統(tǒng)計顯示，這部分買家大多青睞市區(qū)地段較好，產(chǎn)品、交通、配套、社區(qū)環(huán)境等綜合素質較優(yōu)而價格適中的物業(yè)，如未來世界花園、景湖時代城、中信陽光澳園、萬科金域華府、盛世豪庭等。據(jù)調查，這部分二手盤源的價格相對較高，在8000元—11000元/平方米之間；但與新盤相比，仍有地段、配套、社區(qū)環(huán)境、成熟度、入住時間等優(yōu)勢，總體性價比較高。

　　新盤分流二手房

　　客源現(xiàn)象將持續(xù)

　　■預測

　　據(jù)合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院監(jiān)測，截至9月30日，全市一手住宅庫存面積約510萬平方米，創(chuàng)過去一年來新高。由此合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌預計，第四季度，新盤分流二手客源的現(xiàn)象將會持續(xù)。此外，經(jīng)濟放緩的因素短期內仍將難以改變；各銀行房貸松動細則的正式實施仍有一段時間。所以，二手交投的增幅應該不會太大，或會以小幅回升為主，價格基本走穩(wěn)。

　　本版撰文：南方日報記者 葉永茵

　　郝金朋（除署名外）

　　本版攝影：南方日報記者 胡國球