證滿5年認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有變，看房產(chǎn)證還看網(wǎng)簽時(shí)間

　　都說(shuō)二手房交易稅費(fèi)重，“證滿5年”的房源因此在市場(chǎng)上格外吃香，有地產(chǎn)人士甚至表示“不免稅，無(wú)成交”，而成交的二手房中“證滿5年”的比例高達(dá)八九成。有些二手房在證滿4年多時(shí)因各種原因而需要出售，買家為省下稅費(fèi)，一般與業(yè)主商定先完成網(wǎng)簽鎖定盤源再等“證滿5年”才到房管局問(wèn)稅遞件。不過(guò)，從1月8日起，全市各區(qū)地稅已施行統(tǒng)一的“證滿5年”標(biāo)準(zhǔn)，起計(jì)時(shí)間為房產(chǎn)證出證時(shí)間或是契稅完稅證的時(shí)間，而滿足“證滿5年”的另一個(gè)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)則是網(wǎng)簽時(shí)間，必須在二手房滿5年后網(wǎng)簽的交易才可以被認(rèn)定為“證滿5年”。

　　不過(guò)，據(jù)中介人士表示，如果是房源在“證滿5年”之前成交，需要滿足新出臺(tái)的“證滿5年”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可以先撤銷原有的網(wǎng)簽合同再重簽合同即可滿足“免稅”要求。已通過(guò)銀行貸款審批的個(gè)案也不會(huì)因重簽合同而重新排隊(duì)等貸款，交易雙方可以向銀行系統(tǒng)提交新的合同號(hào)，銀行在系統(tǒng)中進(jìn)行更新即可。

　　據(jù)記者近日到海珠和越秀等區(qū)域踩盤發(fā)現(xiàn)，“證滿5年”的盤源不一定比不滿5年的房源來(lái)得筍。地產(chǎn)人士表示，“證滿5年”與不足5年的盤源差別最大在于5.6%的營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)稅，如果“證滿5年”的價(jià)格比證不滿5年的價(jià)格相差6.6%以上，“證滿5年”的稅費(fèi)優(yōu)勢(shì)根本顯示不出來(lái)，反而顯示業(yè)主把買家剩下的稅費(fèi)錢“揣”到自己兜里，買家執(zhí)著“證滿5年”大可不必。文/圖：廣州日?qǐng)?bào)記者李鳳荷

　　證滿5年起止時(shí)間看房本和網(wǎng)簽合同

　　據(jù)記者了解，以往有些盤源在接近“證滿5年”的時(shí)間點(diǎn)前放盤，業(yè)主要求實(shí)收，而買家又想省下一筆稅費(fèi)，一般操作方式是買賣雙方先網(wǎng)簽合同，待達(dá)到“證滿5年”的標(biāo)準(zhǔn)，再到房管局進(jìn)行遞件過(guò)戶手續(xù)。在1月8日之前，“證滿5年”的標(biāo)準(zhǔn)只是房產(chǎn)證或契稅完稅證的開(kāi)始日期，再與遞件完稅當(dāng)日的時(shí)間進(jìn)行對(duì)比，滿5年即可享受“免稅”待遇。

　　不過(guò)1月8日后，“證滿5年”除了看房產(chǎn)證或契稅完稅證的時(shí)間外，還增加一個(gè)“二手房網(wǎng)簽”的時(shí)間。也就是說(shuō)，即使是在遞件當(dāng)日該盤源已滿足“證滿5年”的要求，但只要是“證滿5年”前網(wǎng)簽合同的，不享受“證滿5年”的免稅待遇。為此，今年1月初廣州各區(qū)交登中心在地稅宣布新措施后出現(xiàn)去年罕見(jiàn)的門庭若市。中介人士表示，除了“證滿5年”的房源成交的原因外，其實(shí)排隊(duì)的最大原因是地稅系統(tǒng)升級(jí)，1月初積存了不少交易未能交稅，故此交易登記中心才會(huì)在幾天內(nèi)出現(xiàn)排長(zhǎng)龍的情況。

　　“證滿5年”的新規(guī)，其實(shí)也不難破解。買賣雙方只要撤銷原有合同再重新網(wǎng)簽合同，即可滿足條件。即使是以按揭付款方式進(jìn)行的交易，之前的網(wǎng)簽合同已在銀行系統(tǒng)審批貸款，也可以向銀行提交新的網(wǎng)簽合同號(hào)，并在系統(tǒng)中進(jìn)行更新，即可滿足條件。

　　億達(dá)按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)肖婉婷表示，二手房買賣雙方通過(guò)中介系統(tǒng)成交的網(wǎng)簽合同，只要簽約成功即可鎖定盤源，業(yè)主不可“一房二賣”，網(wǎng)簽合同長(zhǎng)期有效。如果買賣雙方在證不滿5年的時(shí)間內(nèi)簽約，需要滿足“證滿5年”的新標(biāo)準(zhǔn)，雙方可以共同向中介提出申請(qǐng)，在中介的協(xié)助下撤銷原有合同再重新簽約，系統(tǒng)就會(huì)重新生成新的合同編號(hào)以及新的網(wǎng)簽時(shí)間，就可以滿足“證滿5年”的新規(guī)定。

　　至于買賣雙方直接交易的“手拉手”方式，買賣雙方需在網(wǎng)絡(luò)簽約的7天內(nèi)到交易登記中心現(xiàn)場(chǎng)打印合同，打印出來(lái)后網(wǎng)簽合同也會(huì)長(zhǎng)期有效。如果買賣雙方自助完成交易而又希望滿足“證滿5年”的要求，雙方可撤銷合同再重簽合同即可符合最新的規(guī)定。

　　證滿5年“筍唔筍”

　　需算過(guò)先知

　　由于普通住宅“證滿5年”可以省下5.6%的營(yíng)業(yè)稅，一般買家都希望買到“證滿5年”的房源。中原地產(chǎn)新港西分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張玉瓊告訴記者，該片區(qū)放盤的房源中80%以上為“證滿5年”，成交的二手房中高達(dá)90%為“證滿5年”，由此可見(jiàn)，“證滿5年”盤源價(jià)格較“筍”已成為普遍買家的共識(shí)。

　　據(jù)記者了解，“證滿5年”的盤源較“筍”，但如果業(yè)主急售，降價(jià)的幅度可能比免稅來(lái)得更大。據(jù)中原地產(chǎn)張玉瓊介紹，以新港西名盤富景花園為例，同為88平方米的單位，一個(gè)證不滿5年的單位放盤價(jià)為238萬(wàn)元，一個(gè)“證滿5年”的盤源放盤價(jià)為245萬(wàn)元，由于價(jià)差只有7萬(wàn)元，而5.6%的營(yíng)業(yè)稅已過(guò)10萬(wàn)元，這兩個(gè)盤源比較之下，“證滿5年”的確可以便宜一點(diǎn)，但5.6%營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠業(yè)主已拿走一點(diǎn)，在樓價(jià)上相應(yīng)加價(jià)。除了這兩個(gè)盤源外，富景花園還有一個(gè)頂樓的88平方米單位，業(yè)主急售價(jià)只需220萬(wàn)元，“秒殺”以上兩個(gè)盤源。

　　中原地產(chǎn)水蔭路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鐘志明表示，“證滿5年”的盤源在該區(qū)域成交占比達(dá)80%以上，不過(guò)買家對(duì)“證滿5年”的盤源有偏好，對(duì)于較低價(jià)的證不滿5年的盤源有“偏見(jiàn)”，買家寧愿多給業(yè)主錢，也不愿意多給稅費(fèi)，中介非常難以說(shuō)服這些買家。他舉例說(shuō)，去年12月該分行成交的一個(gè)盤源“證滿5年”，成交為239萬(wàn)元，后來(lái)又有一個(gè)證不滿5年的類似盤源成交，業(yè)主實(shí)收225萬(wàn)元。兩個(gè)盤源相差14萬(wàn)元，以營(yíng)業(yè)稅5.6%和1%的個(gè)稅來(lái)算，225萬(wàn)元的最終總價(jià)也在240萬(wàn)元左右，選擇239萬(wàn)元的買家雖然因“證滿5年”稅費(fèi)優(yōu)惠而選擇該盤源，其實(shí)在房?jī)r(jià)上并沒(méi)有享受到優(yōu)惠，稅費(fèi)優(yōu)惠都讓業(yè)主揣到兜里。

　　鐘志明再舉例說(shuō)，水蔭路樓梯樓一個(gè)101平方米“證滿5年”4樓單位，成交價(jià)230萬(wàn)元。隨后，樓上5樓同樣朝向同樣面積的101平方米放盤，證不滿5年，業(yè)主實(shí)收價(jià)為210萬(wàn)元。即使算上5.6%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)稅，這個(gè)證不滿5年的單位成交價(jià)比“證滿5年”的成交價(jià)更筍了。

　　證不滿5年的盤源在即將滿5年之際放盤，提前簽約延后遞件的做法多數(shù)來(lái)自于買家，他們希望借此省下5.6%的營(yíng)業(yè)稅，不過(guò)配合與否要看業(yè)主態(tài)度。他們之前曾有買家看中君匯世家133平方米的單位，該單位在今年5月就“證滿5年”，為此買家提出雙方先簽約并支付100萬(wàn)~200萬(wàn)元的首期，等到5月滿足“證滿5年”才遞件。不過(guò)業(yè)主因急于等資金周轉(zhuǎn)，希望短期內(nèi)成交，不希望配合買家的免稅做法，雙方談不攏而告吹。