今年，李先生決定把朝陽公園附近的一套房子出售變現(xiàn)。正巧，北漂小伙小張正準(zhǔn)備購房結(jié)婚，看上了李先生將要出售的這一套房。雙方一拍即合，在第一次見面當(dāng)天就簽訂了房屋買賣合同。

　　合同約定房屋首付為90萬元，小張應(yīng)該在合同簽訂當(dāng)天向李先生支付30萬的定金，合同生效之日起一個月內(nèi)，再將另外60萬元交付給李先生，剩余款項(xiàng)則通過銀行貸款方式支付。小張的批貸函一下發(fā)，李先生就將房屋交付給小張。

　　但是天有不測風(fēng)云，小張的媽媽突然遭遇了嚴(yán)重的車禍，小張趕回老家去照顧母親。

　　到了交款的日子，李先生卻怎么也聯(lián)系不到小張，說好的首付款也沒了音訊。無奈之下，急于出手房屋的李先生就另行聯(lián)系了買家，將房屋賣給了王某，并很快辦理了過戶手續(xù)。

　　又過了一個月，母親的病情穩(wěn)定后，小張聯(lián)系到了李先生，要求雙方繼續(xù)履行合同。但房屋已經(jīng)賣給了王某，小張的要求遭到了李先生的拒絕。

　　感到不快的李先生還來到法院起訴，認(rèn)為小張是違約在先，因此自己有權(quán)解除合同。而小張也通過朋友了解到了李先生將房屋另行出售的事實(shí)，于是也起訴要求解除合同并主張賠償。于是兩方吵到了法庭上，都要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　律師診斷

　　買家逾期付款 賣家解約前須通知

　　北京濟(jì)和律師事務(wù)所趙鴻江律師分析認(rèn)為，這個案件的關(guān)鍵在于違約責(zé)任的認(rèn)定?！靶垱]有如期支付首付款，確實(shí)是一種違約行為?！壁w律師分析道，“但是問題在于，一方出現(xiàn)了根本違約，并不代表合同自動解除?！壁w律師說，“根據(jù)法律的規(guī)定，李先生必須通知小張。在通知到達(dá)小張之后，合同才算正式解除?！?

　　但是在本案中，李先生并未對小張做任何通知。所以雖然小張的逾期付款已經(jīng)構(gòu)成根本違約，但雙方的合同依然有效?！耙婪ㄉУ暮贤瑢贤p方當(dāng)事人都有約束力，故在房屋買賣合同被依法解除前，李先生也就不能以另行出售房屋的事實(shí)行為為由解除合同。”趙律師說。

　　對方失聯(lián) 用什么辦法通知？

　　李先生則覺得很冤枉。他認(rèn)為，不是他不想通知，而是他根本聯(lián)系不到小張。但趙律師分析，李先生是可以通過合理的方式進(jìn)行通知的?！案鶕?jù)司法實(shí)踐，李先生可以使用快遞方式或登報方式發(fā)出催促付款通知，限定小張?jiān)谀硞€期限內(nèi)必須支付錢款。如果小張仍然沒有支付，李先生才可以解除合同。”

　　如果李先生能夠按照法律規(guī)定進(jìn)行催告，而小張一直沒有履行合同，李先生就可以以小張根本違約的理由解除合同。

　　本案中，李先生在未經(jīng)小張同意的情況下，就將房屋賣給了王某并且已經(jīng)過戶。最終，法院認(rèn)定李先生的行為屬于“一房二賣”，屬于對房屋買賣合同的根本違約，判決雙方的房屋買賣合同解除，李先生雙倍返還定金。

　　雙倍返還定金罰則

　　如何適用？

　　定金根據(jù)擔(dān)保目的不同，可以分為違約定金、立約定金、成約定金、解約定金。趙律師認(rèn)為，本案中約定小張向李先生支付定金30萬元，并且在支付首付款時轉(zhuǎn)化為首付款，可以認(rèn)定合同中約定的是違約定金，也就是定金是為小張向李先生支付購房款提供擔(dān)保的。

　　“定金罰則是指違約的一方需要承擔(dān)與定金金額相等的損失，因此給付定金一方違約的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方違約則要雙倍返還?！壁w律師認(rèn)為，由于李先生的行為確實(shí)構(gòu)成了根本違約，因此可以援引定金罰則進(jìn)行判決，要求其雙倍返還定金。

　　“房屋買賣交易金額巨大，交易環(huán)節(jié)多，程序復(fù)雜，涉及的房源性質(zhì)也是多種多樣，屬于專業(yè)性非常強(qiáng)的交易類型。”趙律師認(rèn)為，普通消費(fèi)者經(jīng)歷房屋買賣交易的頻率較低，對交易風(fēng)險普遍預(yù)估不足，容易上當(dāng)受騙。并且房屋買賣交易往往涉及交易雙方重大切身利益，故提醒廣大消費(fèi)者通過專業(yè)中介機(jī)構(gòu)、律師提供專業(yè)的服務(wù)來避免爭議的發(fā)生。

　　本報實(shí)習(xí)記者 劉蘇雅 J244