供應(yīng)頻頻走高，成交持續(xù)走低。長(zhǎng)期的供過(guò)于求致使申城商業(yè)地產(chǎn)深陷高庫(kù)存境地，這也意味著2015年商業(yè)地產(chǎn)面臨雙重考驗(yàn)。

　　2014年，申城商鋪市場(chǎng)新增供應(yīng)面積247.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)36.5%。上半年在樓市表面低迷的情況下，開(kāi)發(fā)商延遲推盤，因此未現(xiàn)去年高峰。進(jìn)入下半年后，前期累積的供應(yīng)在8月大爆發(fā)，超大項(xiàng)目惠南禹洲商業(yè)大廈和綠地繽紛廣場(chǎng)入市，導(dǎo)致8月成為本年度供應(yīng)最高值。隨后逐月遞減至10月，年底11月和12月迎來(lái)今年供應(yīng)最后一波高峰。從全年走勢(shì)來(lái)看，下半年供應(yīng)遠(yuǎn)高于上半年。

　　2014年，上海商鋪成交面積135.4萬(wàn)平方米，比上一年減少25.7%。商鋪成交均價(jià)21330元/平方米，環(huán)比微幅增長(zhǎng)3.3%。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，上半年成交量一直在低位盤整，月均成交量均10萬(wàn)平方米左右。下半年七八月份依然保持低位水平，金九迎來(lái)年度第一次大回彈，成交量破15萬(wàn)平方米。雖然最后一季度10月成交有所下滑，但隨后兩月成交逐漸上漲，12月年度翹尾，成交量達(dá)到全年最高值，突破25萬(wàn)平方米。在經(jīng)濟(jì)不平穩(wěn)的當(dāng)下，買家投資需求受到抑制，因而市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。

　　“一方面，前兩年商辦用地供應(yīng)火熱，根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，通常兩三年可推入市場(chǎng)，2014年出現(xiàn)項(xiàng)目集中入市的情景。另一方面商業(yè)的投資信心與區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量息息相關(guān)，住宅交易降溫意味著未來(lái)區(qū)域內(nèi)人口往來(lái)數(shù)量減少，進(jìn)而影響到周邊商業(yè)的發(fā)展速度，因此商務(wù)地產(chǎn)在與住宅市場(chǎng)同步的情況下，成交也難現(xiàn)以往的火熱局面?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，2014年商業(yè)地產(chǎn)供求失衡嚴(yán)重，庫(kù)存就一路上漲，而8月供應(yīng)高峰，更是讓庫(kù)存突破750萬(wàn)平方米大關(guān)。直至年末，滬上庫(kù)存攀升至792萬(wàn)平方米。從庫(kù)存表現(xiàn)來(lái)看，“外高內(nèi)低”特征明顯，目前滬上商業(yè)正處于去中心化階段，外圍地帶屬供應(yīng)集中地區(qū)。而在去化表現(xiàn)方面，由于生活配套不成熟，招商難度加大，人流量不集中，較長(zhǎng)培養(yǎng)期等因素，導(dǎo)致外圍地區(qū)去化力度遠(yuǎn)及不上供應(yīng)速度。而且正遇樓市低迷期，投資熱情降低，需求進(jìn)一步削弱。2015年商業(yè)地產(chǎn)將面臨市場(chǎng)買賣、招商雙重考驗(yàn)。

　　本報(bào)記者 楊玉紅