DTZ戴德梁行日前就2014年度深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展特點(diǎn)及走勢進(jìn)行全方位、深層次解讀，對深圳未來樓市發(fā)展進(jìn)行了探索。

　　房貸放寬及降息令深圳低迷樓市年末翹尾

　　2014年以來，受信貸緊縮及市場不樂觀預(yù)期的影響，開發(fā)企業(yè)推盤積極性不高，導(dǎo)致上半年住宅成交量同比大幅下滑39.3%；但隨著房貸調(diào)整、降息等寬松政策的推出，市場預(yù)期明顯改善，開發(fā)企業(yè)推盤力度加大，首套及改善性需求加速入市支撐樓市成交量年末走高——下半年深圳一手住宅成交面積同比大幅增長28.2%，其中第四季度成交量更是出現(xiàn)翹尾，180.9萬平方米的成交量占到全年成交的44.9%?？傮w來看，2014年深圳一手住宅成交面積同比減少6.9%至403.1萬平方米；年內(nèi)整體低迷的氛圍及下半年住宅新房供應(yīng)的放量令二手市場成交量下滑明顯——二手住宅成交面積同比大幅下滑33.4%至487.2萬平方米。

　　從以往成交數(shù)據(jù)來看，深圳住宅新房成交均價(jià)受結(jié)構(gòu)性因素的影響較為突出?；谥行某菂^(qū)住宅供應(yīng)放量的影響，加之政策利好帶來的改善性需求回溫的支撐，2014年深圳一手住宅成交均價(jià)錄得9.8%的同比增幅，達(dá)到每平方米23，973元，創(chuàng)下歷史新高。二手住宅方面，改善性需求放量也致使年末中高端物業(yè)價(jià)格明顯上揚(yáng)——DTZ住宅價(jià)格指數(shù)顯示，2014年深圳中高端住宅售價(jià)與租金價(jià)格分別同比上升了14.9%與13.3% 。

　　樓市調(diào)整趨勢難以根本改變，房價(jià)缺乏顯著上漲基礎(chǔ)

　　不同于2008年金融危機(jī)、2010年限購所造成的樓市下行，信貸緊縮是造成本輪樓市陷入低迷的關(guān)鍵原因之一；同時(shí)前期供應(yīng)放量造成的庫存攀升則加劇了樓市供需矛盾。在此背景之下，41個(gè)城市限購放開，限貸松綁、降息、公積金貸款調(diào)整等利好政策一定程度上緩解了樓市持續(xù)下行的局面。盡管2015年穩(wěn)增長政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)、穩(wěn)增長力度或?qū)⑦M(jìn)一步加大，以及對未來財(cái)政及貨幣政策的預(yù)期寬松，但受外圍環(huán)境不穩(wěn)、國內(nèi)產(chǎn)能過剩、經(jīng)濟(jì)高杠桿率、新增長點(diǎn)尚待培育等諸多因素的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)仍將面臨下行壓力。而經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行預(yù)期也將對調(diào)整中的房地產(chǎn)市場構(gòu)成制約。此外，受高庫存制約，預(yù)計(jì)接下來大部分城市住宅市場仍將以跑量為主，價(jià)格上漲的基礎(chǔ)薄弱。

　　對深圳市場的走向，DTZ戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端表示，2014年末政策調(diào)整已經(jīng)助推樓市回溫，而進(jìn)入2015年經(jīng)濟(jì)弱增長及低通脹格局又將為貨幣政策寬松打開空間，政策環(huán)境的改善必然對樓市環(huán)境構(gòu)成利好，包括首套及改善性需求在內(nèi)的有效需求的釋放將持續(xù)獲得支持，可以料見在土地稀缺、人口聚集、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、前海因素等利好釋放的深圳，樓市顯著下滑的風(fēng)險(xiǎn)較小。另一方面，外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行壓力仍然存在，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的施行也將加快房地產(chǎn)稅改革步伐等；這些因素或?qū)κ袌鲱A(yù)期造成干擾，從而一定程度上制約購房者意愿，有效需求減弱或令當(dāng)前成交快速增長的局面難以持續(xù)。因此DTZ戴德梁行張曉端預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場繼續(xù)調(diào)整的趨勢難以根本改變，但結(jié)合供應(yīng)放大對成交的刺激，2015年深圳住宅成交量仍有望維持在平穩(wěn)的水平，而房價(jià)并不具備顯著上漲的條件。