政府的住房保障政策落到市場(chǎng)化房屋租賃領(lǐng)域，是進(jìn)行規(guī)則的“頂層設(shè)計(jì)”，同時(shí)還需要深度介入公共性房屋租賃體系構(gòu)建中。

　　1月14日住建部公布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，提出用3年時(shí)間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

　　無(wú)論是基于國(guó)外經(jīng)驗(yàn)還是國(guó)內(nèi)實(shí)踐，人們都越來(lái)越多的認(rèn)識(shí)到，健康的房屋租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也是解決房地產(chǎn)諸多矛盾的抓手之一。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)“租售并舉”的基本住房政策，2003年的《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次突出了租賃問(wèn)題。2005年的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》則進(jìn)一步提出，鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力。但是在實(shí)踐中，我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)還存在許多嚴(yán)重不足，導(dǎo)致市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性扭曲和對(duì)住房投資屬性的偏重。

　　縱觀各國(guó)歷史，房屋租賃市場(chǎng)的完善必須和住房保障制度建設(shè)結(jié)合起來(lái)。一方面，在各國(guó)城市化的初期，大量農(nóng)村人口進(jìn)入城市使得住房需求迅速上升，市場(chǎng)化的租賃市場(chǎng)逐漸形成，政府也更加重視市場(chǎng)規(guī)范與規(guī)則設(shè)計(jì)。另一方面，由于一些主要國(guó)家都曾出現(xiàn)突出的住房矛盾，所以為解決住房及其引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，各國(guó)政府都加大了政策干預(yù)力度，構(gòu)建了各具特色的公共性租賃市場(chǎng)體系。

　　在我國(guó)，根據(jù)市場(chǎng)化程度差異，可以把租賃住房分為市場(chǎng)化、半市場(chǎng)化和公有及保障性等類(lèi)型。其中就最為火爆的市場(chǎng)化住房租賃來(lái)看，存在一些突出的問(wèn)題。例如從表面上看，還缺乏專(zhuān)業(yè)、規(guī)范的中介服務(wù)體系，住房出租缺乏專(zhuān)業(yè)管理；租賃合同備案率低，市場(chǎng)監(jiān)管缺失等。從制度層面看，則是對(duì)承租人的保護(hù)相對(duì)不足，對(duì)于住房、住房租賃以及土地、金融、房地產(chǎn)業(yè)管理乃至相關(guān)的稅收，尚存在許多法律法規(guī)的空白。從深層次看，則是住房市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位，與對(duì)住房銷(xiāo)售市場(chǎng)的高度重視相比，租賃市場(chǎng)始終處于實(shí)際上被忽視的地位。

　　對(duì)此需要看到，市場(chǎng)化的房屋租賃市場(chǎng)是整個(gè)住房市場(chǎng)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，也是促使房屋居住屬性回歸的重要前提。在此過(guò)程中，除了推動(dòng)規(guī)則完善和市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展之外，還需充分重視對(duì)承租人的利益保護(hù)。可借鑒的是，上世紀(jì)中后期以來(lái)，美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅租賃法都愈發(fā)注重對(duì)承租人住宅權(quán)的保障，甚至某些地區(qū)實(shí)施了存在爭(zhēng)議的租金管制措施。

　　政府的住房保障政策落到市場(chǎng)化房屋租賃領(lǐng)域，是進(jìn)行規(guī)則的“頂層設(shè)計(jì)”，同時(shí)還需要深度介入公共性房屋租賃體系構(gòu)建中，這也是各國(guó)政府不可或缺的職責(zé)。如在德國(guó)，與醫(yī)療、教育等福利一樣，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標(biāo)之一。政府只供應(yīng)很少一部分保障性住房，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)的。但為確保市場(chǎng)化供應(yīng)充足，政府重點(diǎn)在政策激勵(lì)上做文章。上世紀(jì)末多數(shù)德國(guó)居民的住房得以解決，政府則逐漸退出直接的福利房建設(shè)，轉(zhuǎn)向?qū)χ械褪杖胝叩淖》空咧С帧?

　　在短期內(nèi)經(jīng)歷快速城鎮(zhèn)化與后工業(yè)化社會(huì)矛盾的我國(guó)，公共性住房租賃體系還遠(yuǎn)未成形。正如《指導(dǎo)意見(jiàn)》提出的多渠道發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源做公租房，以及政府對(duì)中低收入者的市場(chǎng)化租房提供貨幣化租賃補(bǔ)貼，都是為了促使諸多家庭從購(gòu)房市場(chǎng)分流到租房市場(chǎng)，構(gòu)建更可行的住房保障機(jī)制。（中國(guó)社科院金融所 楊濤）