中國經(jīng)濟網(wǎng)北京12月26日(記者 陳郁)中國社會科學院財經(jīng)院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心及社會科學文獻出版社今天共同發(fā)布“《住房綠皮書:中國住房發(fā)展報告(2014～2015)》。報告指出，2013—2014年，全球住房市場整體強勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離，住房投資投機全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩;城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大;土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著。報告預計，一線城市住房市場可望在2015年下半年復蘇。

　　一線城市住房市場預計2015年下半年復蘇

　　報告指出，四大宏觀背景，三期調(diào)整重合以及“買房市場”的到來，決定本次住房市場調(diào)整與此前相比，調(diào)整(衰退與復蘇)時間更長、速度更慢、程度更深，且不同層級的城市調(diào)整時間、速度和程度也不同。未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，2015年的住房市場將整體延續(xù)衰退走勢，一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復蘇。

　　2014年4季度，住房市場銷售總量和價格有所回升。報告預計，2015年住房銷售量價回升幅度不會太大，市場走勢將呈現(xiàn)二重分化:短期波動周期由衰退轉(zhuǎn)向復蘇，中長期波動周期仍處在衰退調(diào)整中。一、二季度市場需求不振，三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個調(diào)整將在2015年難以走向復蘇。但是，住房租賃市場表現(xiàn)相對溫和增長。

　　在住房投資方面，受季節(jié)因素影響和住房保障投資任務完成影響，2014年4季度，投資、開工、施工和竣工將繼續(xù)下降。2015年，投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資保持在10%的增幅水平。

　　土地市場上，開發(fā)商資金緩解購地意愿有所增強，地方政府積極作為，一、二線城市土地市場2014年4季度將逐步好轉(zhuǎn)，三、四線城市前期供地過多，市場復蘇將延至2015年下半年。

　　 地產(chǎn)寡頭格局初現(xiàn)雛形

　　報告指出，雖然2013—2014年度房地產(chǎn)市場整體行情黯淡，但萬科、恒大等一批領軍企業(yè)依舊業(yè)績斐然。更值得注意的是，龍頭房企的銷售額、銷售面積的增速均遠高于整體市場的負增長水平，其中部分房企2013—2014年度的銷售額與銷售面積增速甚至高于2012—2013年度增長水平，逆市增長勢頭強勁。雖然2013年全面回暖的市場行情沒有為這些領軍企業(yè)的業(yè)績帶來預期之中的突飛猛進，但2012年與2014年市場下行的不利環(huán)境也并未對其造成明顯的負面影響。而處于第一梯隊之外，規(guī)模相對較小房企的業(yè)績則出現(xiàn)了明顯分化。

　　報告指出，在房地產(chǎn)市場容量縮減的同時，大型房企仍然保持平穩(wěn)較快的業(yè)績增長率，這意味著小型房企正在被加速擠出。大浪淘沙，全面下行的市場環(huán)境促使房地產(chǎn)行業(yè)加速整合，2013—2014年度行業(yè)集中度急速提升。在房地產(chǎn)業(yè)起步初期的“黃金時代”，急速膨脹的市場規(guī)模和與之伴隨的巨大利潤空間吸引了大量資本涌入，許多效率低下、管理落后的開發(fā)商僅依靠個別項目或買賣土地就能坐享高額利潤。然而隨著房地產(chǎn)市場規(guī)制和監(jiān)管措施的逐步完善，市場競爭強度已逐步升級;尤其進入2014年以來市場供求矛盾逐漸凸顯，在交易萎縮、庫存積壓的條件下，規(guī)模小、效益差的房企更會加速失去其賴以生存的狹小市場空間。相比于小型房企，大型寡頭在融資、拿地、開發(fā)、產(chǎn)品、銷售、品牌和管理等全方位均具有壓倒性優(yōu)勢，而中小型房企則更容易受到下行市場環(huán)境的負面影響，資金鏈吃緊、周轉(zhuǎn)率低下等問題致使這些企業(yè)被加速淘汰出局，處在下行通道中的市場更會加劇強者更強、弱者更弱的馬太效應。因此，在市場萎縮和巨頭鯨吞的雙重壓力下，眾多中小型房企無可避免地被擠出或兼并，房地產(chǎn)市場的寡頭格局正在形成。報告預計，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失，房地產(chǎn)市場將進入真正意義的寡頭時代。

　　 農(nóng)民工和“夾心層”將面對居住難題

　　報告指出，中國勞動人口的跨區(qū)域遷移很大程度上表現(xiàn)為“半城市化”狀態(tài)，戶籍制度的存在以及其他有形和無形門檻，導致大量流動人口選擇在流入地工作而仍在流出地買房。2013年的農(nóng)民工監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2.69億農(nóng)民工中只有0.9%實現(xiàn)了在所在城市購買住房的愿望，絕大部分農(nóng)民工選擇回老家城鎮(zhèn)買房或自建房。這種住房空間失配現(xiàn)象一方面加劇了農(nóng)民工流出地的住房空置率，導致了資源的嚴重浪費;另一方面，也無法妥善解決農(nóng)民工在所在城市的實際住房問題。

　　和農(nóng)民工一樣，城市“夾心層”的住房需求問題也一直被忽視，他們一方面收入有限不具備足夠的住房支付能力，游離在住房市場之外;另一方面由于其收入超過保障房供給的收入，不具備保障房的申請資格，又被排斥在保障房的申請范圍之外。就目前來看，全國大多數(shù)城市對這兩個階層的購房需求沒有足夠的支持力度，許多保障計劃未能付諸實施。

　　報告指出，下一階段的城市化將進一步導致人口的空間結(jié)構(gòu)向東部地區(qū)和大中城市傾斜，而由農(nóng)村向三、四線城市的流入人口將大大小于從三、四線城市的遷出人口。因此，許多三、四線城市的住房需求已經(jīng)不具備高速擴張的人口基礎，而一線城市和基本面較好的二線城市住房剛性需求和改善性需求依然強烈。