高端住宅市場月度摘要 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究咨詢部

　　□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　9月前兩周，上海高端住宅成交量大幅下挫。但從未來一段時期內(nèi)的供需狀況來看，開局不利并不能代表上海高端市場的前景。大批優(yōu)質(zhì)樓盤的即將入市，和今年以來一直較為旺盛的高端需求，將為上海高端市場成交量進一步?jīng)_高提供支撐。

　　開局不利不掩向上動能

　　“金九”開局，高端住宅市場卻未能迎來“開門紅”。

　　德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9月1日-10日，上海高端商品住宅（單價在50000元/平方米以上，單套面積在120平方米以上，下同）僅成交了46套房源，環(huán)比8月同期大減31.3%。

　　然而僅成交套數(shù)的減少，并不能完全描繪9月初高端住宅市場的“尷尬”。來自網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月1日-10日，上海市高端住宅的供應量達到15.6萬平方米，這一數(shù)字遠超8月同期的4.6萬平方米。

　　也就是說，在供應大幅增加，逐漸進入“金九節(jié)奏”的情況下，上海高端住宅的去化速度卻不增反降。

　　上周末，筆者來到位于浦東洋涇板塊的某高端住宅項目售樓處。該項開盤在即。但現(xiàn)場并未出現(xiàn)項目蓄客階段應有的熱鬧場景。無獨有偶，位于長寧虹橋板塊、徐匯田林板塊的兩個高端項目，前來看房的客戶也為數(shù)寥寥。

　　對此，德佑地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陸騎麟表示，這主要是由于近期入市的高端項目還未進入強銷期。陸騎麟表示，“一旦進入強銷期，高端產(chǎn)品的折扣幅度通常會比較大，9月即將入市的高端住宅最低可能會打出七折的優(yōu)惠。因此，未來高端市場有望在成交上取得突破性的進展。”

　　成交預期向好

　　事實上，高端住宅的“異軍突起”可以說是上海樓市今年為數(shù)不多的亮點之一。而9月其“急轉(zhuǎn)直下”的走勢，是否說明今年以來一直較為旺盛的高端需求“消失”了？

　　中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前八個月，上海高端住宅的成交面積比去年同期增加了近10%。有業(yè)內(nèi)人士認為，在政策大環(huán)境沒有調(diào)整的情況下，這部分需求并不會“憑空消失”。

　　“上海的城市地位足以支撐高端產(chǎn)品需求的發(fā)展?！鄙虾Ｖ性芯孔稍儾扛呒壗?jīng)理龔敏說，“在政策層面，目前雖然并無針對高端住宅成交的‘利好’政策推出，但也無不利因素?！?

　　而一些樓盤在9月初依舊“亮眼”的表現(xiàn)，或許可以佐證上述說法。

　　位于徐匯龍華板塊的保利西岸，9月至今已成交7套房源，與該項目8月的成交量基本持平；而位于打浦橋板塊的綠城盛世濱江，同一時期內(nèi)也售出8套房源，去化速度接近其今年平均水平。

　　龔敏認為，雖然“金九”已經(jīng)開始，但從房企的表現(xiàn)來看，目前高端產(chǎn)品尚未到達沖擊銷量的時間節(jié)點?！胺科蟪鲇跇I(yè)績考量，第四季度會推出一定的促銷手段。而今年多幅高價地塊的出讓，也能夠給到高端客戶一定信心。因此，今年9月下旬到年底的高端市場成交表現(xiàn)有望‘低開高走’?！?

　　供應持續(xù)走高

　　在成交預期向好的同時，高端住宅市場的供應也未出現(xiàn)減緩勢頭。上海高端住宅市場供應走高的趨勢，有望隨著9月下旬的一波供應高潮延續(xù)至今年第四季度。

　　其中，綠城黃浦灣在8月曾獲批預售105套公寓房源，并已于9月6日開盤；今年屢次問鼎當月“銷冠”的花木綠城錦繡蘭庭也獲批118套房源，將于近日開盤；今年5月憑借合理的價格策略打開市場，成就“熱銷”的金大元御瓏宮廷即將于9月迎來加推。

　　此外，還有嘉天匯、尚濱江、中海紫御世家等高端住宅產(chǎn)品也將于近期入市。

　　在即將開盤或加推的項目中，花木綠城錦繡蘭庭、金大元御瓏宮廷等樓盤都曾幾度熱銷，可以說通過了市場的考驗；而嘉天匯、綠洲雅賓利公館則占據(jù)了稀缺的市中心區(qū)域，銷售前景良好。

　　高力國際相關分析人員表示，雖然上海于去年底出臺了進一步的調(diào)控政策，但高端住宅市場的成交量價于今年第二季度均有上升。目前并無信號顯示高端市場的樂觀表現(xiàn)將于未來幾個季度內(nèi)出現(xiàn)改變。事實上，鑒于8月有多個高端項目獲得預售證，上海高端住宅市場的成交量或?qū)⒗^續(xù)攀升。

　　高端樓盤熱銷解碼

　　花木綠城錦繡蘭庭

　　品牌價值贏得市場熱捧

　　房地產(chǎn)開發(fā)商做出“追星”效果的，綠城是唯一一家，這得益于該公司對產(chǎn)品品質(zhì)的一貫追求。因此，雖然內(nèi)環(huán)內(nèi)的稀缺區(qū)域價值決定了花木綠城錦繡蘭庭較高的售價，但項目還是在今年3月開盤當天就達成了20億元的總銷金額。

　　而就在9月初，項目新一期118套房源已取得預售證，即將入市。據(jù)介紹，雖然本次入市的產(chǎn)品均價有了一定幅度的上升，但目前認籌狀況良好。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，在今年的市場環(huán)境下，濃厚的觀望情緒使得產(chǎn)品品質(zhì)成為了市場最重要的試金石，花木綠城錦繡蘭庭所處地段的稀缺價值屬性和綠城的高端品質(zhì)，是促成該項目熱銷的關鍵要素。

　　金大元御瓏宮廷

　　營銷策略凸顯價值潛力

　　從區(qū)位上來看，金大元·御瓏宮廷南北對接外高橋、臨港新城兩大自貿(mào)輻射區(qū)，位于張江高科技園區(qū)、金橋開發(fā)區(qū)、洋山港保稅區(qū)和迪士尼樂園五大高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的黃金交點，未來的發(fā)展?jié)摿薮?。而通過合理的價格策略，金大元·御瓏宮廷不但成功地打開了市場，也提升了項目未來的增值空間。

　　今年5月，金大元·御瓏宮廷開盤。項目推出的60套優(yōu)惠房源被全部認購，據(jù)售樓處透露，不少客戶早早便前來排隊等候。8月，項目再次加推25套特價房源，同樣被搶購一空。

　　綠洲雅賓利花園三期

　　品質(zhì)升級打造樓市標桿

　　作為一個曾在五年前奪得上海內(nèi)環(huán)線樓盤總銷面積和總銷金額雙料冠軍的老牌樓盤，綠洲雅賓利花園今年再次回歸市場“一線”。這一次回歸，也帶有些許“自我超越”的意味。

　　正如項目相關負責人所說，綠洲雅賓利花園致力于打造“叫好又叫座”的樓盤。本次項目品質(zhì)的升級涵蓋科技、戶型、配套等多個方面，幾乎將之前的所有細節(jié)全部重新打磨。而項目的“誠意”也得到了市場認可，據(jù)了解，項目售樓處一開放便贏得了諸多老業(yè)主的贊嘆，并在7月開盤當月成功售出34套房源。