[最早介入南沙開(kāi)發(fā)的霍英東集團(tuán)已經(jīng)占領(lǐng)先機(jī)，擁有10多平方公里的可開(kāi)發(fā)土地資源，大多位于南沙新區(qū)的黃金位置]

　　一路受政策左右的廣州南沙樓市在年底又迎來(lái)一波熱炒。

　　12月12日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議傳出消息稱(chēng)將在廣東、天津、福建特定區(qū)域再設(shè)三個(gè)自由貿(mào)易園區(qū)，而南沙金融創(chuàng)新15條的出臺(tái)被認(rèn)為是廣東自貿(mào)區(qū)在南沙率先邁出實(shí)質(zhì)化的第一步，沉寂多時(shí)的南沙房地產(chǎn)市場(chǎng)又開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，多個(gè)樓盤(pán)火線(xiàn)推貨的同時(shí)，投資客也在短期呈現(xiàn)蜂擁之勢(shì)。

　　不過(guò)，鑒于南沙片區(qū)存貨量位居廣州各片區(qū)樓市之冠，跟風(fēng)炒作仍存風(fēng)險(xiǎn)。

　　驟然升溫

　　對(duì)政策依賴(lài)度頗高的南沙樓市被廣東自貿(mào)區(qū)獲批的消息再度激活，熱度從上周末開(kāi)始升溫。

　　南沙保利城便在自貿(mào)區(qū)獲批第二天搶閘開(kāi)售，推出總貨量約400套的房源，均價(jià)8300元/平方米。據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，近千購(gòu)房者自6點(diǎn)起便在營(yíng)銷(xiāo)中心排隊(duì)。開(kāi)售兩小時(shí)已賣(mài)出300套，并創(chuàng)下24秒賣(mài)1套房子的紀(jì)錄。

　　有著同樣火熱狀態(tài)的還有區(qū)域內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目，方興南沙金茂灣、南沙萬(wàn)達(dá)[微博]廣場(chǎng)、時(shí)代云圖等，均在上周末迎來(lái)看樓高峰。有銷(xiāo)售人士透露，上周末兩日的看樓客人流量較平時(shí)至少增長(zhǎng)了50%以上。另?yè)?jù)透露，就在12日廣東自貿(mào)區(qū)獲批當(dāng)天晚上，不少置業(yè)顧問(wèn)就接到客戶(hù)電話(huà)稱(chēng)要入手購(gòu)房。

　　有親歷上周末南沙樓市現(xiàn)場(chǎng)的人士表示，南沙萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、時(shí)代云圖樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)人氣火爆，售樓經(jīng)紀(jì)熱情高漲，與看房者一同將售樓部擠得水泄不通。

　　由于南沙產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，各項(xiàng)配套尚未完善，使得目前購(gòu)房者結(jié)構(gòu)以投資客為主。有媒體披露，南沙投資客兇猛，就在上周六上午，有土豪買(mǎi)了半層樓共十套公寓。

　　開(kāi)發(fā)商的布局

　　資料顯示，廣東去年12月份上報(bào)國(guó)務(wù)院的自貿(mào)園區(qū)方案為“3+1”模式，包括廣州南沙新區(qū)、深圳前海新區(qū)、珠海橫琴新區(qū)以及廣州白云機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)，總面積為931.385平方公里，到2020年可開(kāi)發(fā)面積為295.385平方公里。而僅南沙新區(qū)的總面積就多達(dá)803平方公里。鑒于南沙土地面積較多，因此有分析稱(chēng)，南沙新區(qū)不一定能夠獲準(zhǔn)全部納入廣東自貿(mào)區(qū)范圍之內(nèi)。

　　不過(guò)，近年來(lái)多項(xiàng)政策利好的疊加效應(yīng)，依然吸引眾多開(kāi)發(fā)商提前布局。目前，該區(qū)域版圖上除了擁有最多土地儲(chǔ)備的霍英東集團(tuán)之外，更有萬(wàn)科、保利、越秀、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、奧園、時(shí)代等眾多廣州一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐。根據(jù)廣東省房協(xié)的統(tǒng)計(jì)，至今已經(jīng)有超過(guò)60家房企扎堆其中。而最早介入南沙開(kāi)發(fā)的霍英東集團(tuán)已經(jīng)占領(lǐng)先機(jī)，擁有10多平方公里的可開(kāi)發(fā)土地資源，大多位于南沙新區(qū)的黃金位置。

　　隨著2011年有關(guān)廣東省直機(jī)關(guān)將搬遷南沙的消息披露，該區(qū)域樓市便如同打了強(qiáng)心劑一般火速升溫，一手住宅均價(jià)從8000元/平方米左右一路攀升，至2013年到達(dá)12000元/平方米的階段性高點(diǎn)。

　　但隨著樓市陷入調(diào)整階段，南沙區(qū)域樓價(jià)由于缺乏自住需求支撐，最終在今年中出現(xiàn)滑坡，跌回大約8000元/平方米。目前，保利、萬(wàn)科等大型房企在南沙的平均售價(jià)也是每平方米8000元出頭。

　　在自貿(mào)區(qū)消息推動(dòng)下，不少銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)開(kāi)始向客戶(hù)吹風(fēng)揚(yáng)言漲價(jià)。不過(guò)一位大型房企銷(xiāo)售部門(mén)負(fù)責(zé)人私下表示，雖然自貿(mào)區(qū)的消息對(duì)區(qū)域樓市有提振作用，但是目前暫時(shí)沒(méi)有上調(diào)價(jià)格的計(jì)劃，實(shí)際上，很多樓盤(pán)都是在抓緊時(shí)機(jī)低價(jià)出貨。

　　有消息顯示，多個(gè)南沙樓盤(pán)計(jì)劃在年底推售。例如合景泰富攜手方圓地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目Vi-city，就在本周四亮相。

　　存貨壓力

　　雖然南沙利好頻傳，但是大量土地儲(chǔ)備以及樓盤(pán)存貨，也給該區(qū)域樓市前景帶來(lái)一絲困擾。

　　合富輝煌市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，南沙區(qū)域截至2014年6月初的存量面積已達(dá)118萬(wàn)平方米，按今年月均銷(xiāo)售5萬(wàn)平方米的水平計(jì)算，消化時(shí)間預(yù)計(jì)長(zhǎng)達(dá)兩年。

　　克而瑞也統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年年中南沙的庫(kù)存去化周期一度高達(dá)24個(gè)月，盡管隨著下半年以來(lái)項(xiàng)目積極降價(jià)促銷(xiāo)，庫(kù)存壓力有所緩解，但截至11月末，庫(kù)存去化周期依然高達(dá)19個(gè)月。另外，據(jù)廣州房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年上半年南沙區(qū)新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為2408套，同比去年狂降超2000套，降幅達(dá)到46.15%。

　　鑒于庫(kù)存較高，以及未來(lái)一兩年時(shí)間的新推貨量較多，使得廣州多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)南沙樓市前景的短期走勢(shì)并不那么樂(lè)觀。多位分析人士稱(chēng)，至少得等到現(xiàn)有貨量消化，供需趨于平衡后，樓價(jià)才具備上升空間。

　　然后，鑒于南沙距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，樓市真正成熟，仍需時(shí)日。