2014年廣州一手商業(yè)地產(chǎn)大手成交盤點(diǎn)

　　上周增城萬(wàn)達(dá)出現(xiàn)一宗大筆網(wǎng)簽成交，一個(gè)8032平方米的商鋪以8711元/m2簽約，涉及金額近7000萬(wàn)元。據(jù)記者翻查資料，增城萬(wàn)達(dá)2013年3月推出最后一批商鋪，商場(chǎng)也于今年5月開業(yè)，這個(gè)延遲簽約的商鋪到底有什么來(lái)頭？為此記者向增城萬(wàn)達(dá)相關(guān)人士以及中介人士查詢，據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)有關(guān)人士透露，該8032平方米的商業(yè)面積實(shí)際上是單棟的商務(wù)酒店。中介人士翻查資料發(fā)現(xiàn)，增城萬(wàn)達(dá)的商鋪簽約價(jià)從2萬(wàn)多~4萬(wàn)多元/m2不等，這個(gè)大鋪以8711元/m2出售，的確屬于“筍價(jià)”。從8000平方米的體量來(lái)看，已相當(dāng)于增城萬(wàn)達(dá)50萬(wàn)平方米總體量的1.6%。近期不約而同出現(xiàn)的一宗大宗商業(yè)地產(chǎn)成交也與萬(wàn)達(dá)有關(guān)，番禺萬(wàn)達(dá)本周出現(xiàn)6.56萬(wàn)平方米的網(wǎng)簽個(gè)案，整棟B1棟寫字樓出售，網(wǎng)簽均價(jià)13757元/m2，交易總價(jià)9億多元。據(jù)消息人士透露，這筆交易與番禺區(qū)政府有關(guān)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早已與買方談好，在番禺萬(wàn)達(dá)發(fā)售寫字樓時(shí)B1棟就注明是“不另發(fā)售”。

　　其實(shí)，除了增城萬(wàn)達(dá)商鋪、番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)寫字樓外，今年廣州市發(fā)生的一手網(wǎng)簽大宗交易也不少，從中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，天河、增城是大宗交易概率最高的區(qū)域，從二手商業(yè)地產(chǎn)成交來(lái)看，番禺大面積商鋪的成交占據(jù)絕對(duì)地位，而天河區(qū)寫字樓則是大宗二手寫字樓成交的“旺地”，天河區(qū)CBD地位毋庸置疑。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部高級(jí)研究員胡少鋒表示，大宗商業(yè)地產(chǎn)出售，投資者往往可以與開發(fā)商直接洽購(gòu)，買入的成本比小投資者要低得多，以增城萬(wàn)達(dá)商鋪為例，散售商鋪?zhàn)畹投家?萬(wàn)多才買到1平方米的商鋪，而投資者大手購(gòu)入8000平方米單價(jià)可以低至8711元/m2。此外，大宗商業(yè)地產(chǎn)成交也常見基金公司的身影，新塘盛世名門就是一個(gè)基金公司購(gòu)入，預(yù)計(jì)未來(lái)仍會(huì)散售脫手獲利。胡少鋒表示，大投資者大手掃貨，看中區(qū)位優(yōu)勢(shì)。以往市中心區(qū)每一個(gè)商場(chǎng)鋪?lái)?xiàng)目背后都是首先出現(xiàn)在一手網(wǎng)簽上，如天河區(qū)駿匯大廈，荔灣區(qū)富力盛悅居以及海珠區(qū)江南新苑商場(chǎng)。隨著商場(chǎng)鋪?lái)?xiàng)目式微，出現(xiàn)在一手大宗商場(chǎng)地產(chǎn)成交的商場(chǎng)鋪?lái)?xiàng)目日漸減少，且區(qū)域有東移的傾向，大宗商鋪或?qū)懽謽嵌技性谔旌雍驮龀莾傻?。胡少鋒透露，富力盈耀大廈整棟寫字樓及底層商鋪據(jù)傳已由一名中大商圈的老板全部買下，由于投資者以超過(guò)12億元整棟買下，有可能獲得商廈的冠名權(quán)。

　　文/圖/表：廣州日?qǐng)?bào)記者 李鳳荷

　　商場(chǎng)鋪投資客退場(chǎng) 基金公司登臺(tái)

　　以往商業(yè)地產(chǎn)大手成交都被一些商場(chǎng)鋪投資者所占據(jù)，他們買下幾千平方米的商場(chǎng)裙樓，對(duì)此進(jìn)行拆細(xì)再出售。不過(guò)，隨著商場(chǎng)鋪?lái)?xiàng)目式微，商場(chǎng)鋪大手成交日漸減少，取而代之的是長(zhǎng)線持有的基金公司或長(zhǎng)線投資者。

　　從2014年廣州市商業(yè)地產(chǎn)批量成交前五位可以看到，第一位是凱德商用收購(gòu)綠地中心的交易，8.7萬(wàn)平方米商場(chǎng)總價(jià)25億多元，目前該商場(chǎng)已命名為“凱德云尚”，商場(chǎng)招商密鑼緊鼓進(jìn)行中。第二位則是平安集團(tuán)以約10億元購(gòu)入近3.3萬(wàn)平方米的珠控中心，接近10多層的寫字樓。第三位則是增城盛世名門的社區(qū)商鋪被基金公司整體購(gòu)入。中原地產(chǎn)研究部胡少鋒認(rèn)為，該項(xiàng)目位于增城，屬于政府規(guī)劃的商業(yè)、高檔住宅核心區(qū)，加上市政廣場(chǎng)和地鐵十三號(hào)線的規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。此次整宗收購(gòu)為基金操作，預(yù)計(jì)未來(lái)仍會(huì)散售，結(jié)合該項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境，未來(lái)出售仍較樂觀。第四和第五位的批量成交則是富力盈耀大廈，據(jù)傳為中大布匹商圈老板大手購(gòu)入，中原地產(chǎn)人士認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目屬于逐漸稀少的珠江新城可售寫字樓項(xiàng)目，望江、區(qū)位好；周邊商業(yè)配套、商務(wù)環(huán)境處于全市較高水平。

　　雖然商場(chǎng)鋪式微，但中原地產(chǎn)人士認(rèn)為，部分商場(chǎng)裙樓的成交依然有可能作為商場(chǎng)鋪?lái)?xiàng)目售出，如江尚東山的商業(yè)裙樓等。

　　商鋪大手交易top7

　　全被番禺“土豪”承包了

　　不說(shuō)不知道，原來(lái)番禺區(qū)是全市大手二手商鋪交易的“集中地”，截至目前的2014年二手商鋪大手交易的頭7位，全部由番禺“土豪”占據(jù)，成交面積從2000多~8000多平方米，由于所處區(qū)域較偏遠(yuǎn)，成交價(jià)格多數(shù)為“四五字頭”，每宗交易作價(jià)幾千萬(wàn)元。商業(yè)地產(chǎn)人士告訴記者，由于二手商業(yè)交易有可能產(chǎn)生較大的稅費(fèi)，前后兩次交易的增值額越大，稅負(fù)越重，故此二手商業(yè)地產(chǎn)成交的報(bào)低價(jià)現(xiàn)象較普遍，如位于員村的社區(qū)商鋪大手交易，交易單價(jià)才8000元/m2，比第九位的蘿崗商鋪高100多元/m2，甚至比匯僑新城的商鋪價(jià)格還要低，明顯是由于報(bào)低價(jià)的緣故。

　　由于珠江新城可售寫字樓不多，二手寫字樓大手買賣也以天河區(qū)為主。要買天河寫字樓，除非像中大布匹市場(chǎng)老板這樣砸下12億元，否則只能向二手寫字樓“埋手”。樓齡較新的惠美大廈二手寫字樓成為今年大宗寫字樓二手交易的榜首位置，成交總價(jià)4億多元，從成交面積來(lái)看應(yīng)該是整層出售。據(jù)記者了解，匯美大廈當(dāng)初出售時(shí)最低起售面積至少半層，一層只有兩個(gè)房產(chǎn)證。今年一手寫字樓網(wǎng)簽第一位由廣晟大廈所占據(jù)，該寫字樓位于花城廣場(chǎng)北端，以整層起售，相信未來(lái)大手寫字樓二手買賣多數(shù)會(huì)集中在這些半層或整層起售的寫字樓項(xiàng)目。