近期，開發(fā)商為年底沖量，紛紛推出各種花樣的營銷方式銷售商鋪：包租、返租、0首付、0月供……亂花漸欲迷人眼，有錢也別太任性。記者日前采訪了業(yè)界部分投資專家——理性、謹(jǐn)慎仍是他們對(duì)商鋪投資者強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。

　　模式1：純銷售

　　營銷特點(diǎn)：純銷售模式就是開發(fā)商將商鋪產(chǎn)權(quán)直接銷售給購房者，不負(fù)責(zé)該商鋪的招商、管理和經(jīng)營，而是由購房者自行使用。購房者可出租給商家亦可自己經(jīng)營，靈活度較高。

　　專家觀點(diǎn)：純銷售模式常見于社區(qū)商鋪或者底商，它們是小區(qū)的商業(yè)配套，一般都會(huì)用做小型超市、干雜店、洗衣店、理發(fā)店等，開發(fā)商大多不會(huì)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。但如果是綜合型商場或者專業(yè)市場等項(xiàng)目的純銷售商鋪，只售不租或使得整個(gè)賣場（商業(yè)街）的產(chǎn)權(quán)分離，開發(fā)商只管賣不管租，業(yè)主也是各自為陣，勢必導(dǎo)致后期經(jīng)營陷入無規(guī)劃、無主題、無特色的混亂局面，這對(duì)規(guī)模大的賣場來說傷害更嚴(yán)重。如果業(yè)主自行出租商鋪將使得商鋪成為“中介場所”或業(yè)態(tài)互補(bǔ)性不強(qiáng)，商業(yè)聚客能力不足，而且產(chǎn)權(quán)分散會(huì)使主力店或品牌店進(jìn)駐難，無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象。

　　模式2：返租

　　營銷特點(diǎn)：開發(fā)商對(duì)外宣傳的返租模式分為短期返租和長期返租，返租銷售也叫售后包租、售后回租，是指開發(fā)商在出售商鋪時(shí)與投資者約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接承租經(jīng)營使用，在此期間的租金將沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)，短期返租年限一般為3—5年，長期往往根據(jù)大商家的承租年限而定，以10年、15年為常見。

　　專家點(diǎn)評(píng)：實(shí)行返租模式，購房者的利益看似有保障，但還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。短期返租一般為3—5年，這之后購房者何去何從？以后的經(jīng)營如何保障？都需要提前有所預(yù)判。選擇長期包租的購房者，一定要了解開發(fā)商的真實(shí)實(shí)力，一旦開發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，在大商家支付較低租金的情況下，小業(yè)主的回報(bào)或很難保證。這之中還有一種短期委托經(jīng)營，它是開發(fā)商通過聘請(qǐng)經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般2、3年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權(quán)，開發(fā)商可以對(duì)賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理，委托經(jīng)營期結(jié)束后業(yè)主能拿到人氣較旺的商鋪。

　　模式3：提前返租

　　營銷特點(diǎn)：此前，市場一度出現(xiàn)了“買商鋪返租金”的宣傳內(nèi)容，其具體做法是：投資者購買商鋪后，可提前獲得5—7年的租金，隨后將這個(gè)“租金”直接抵房款。

　　專家點(diǎn)評(píng)：這種提前返租的模式，在宣傳上相關(guān)部門此前做了禁止。不少人分析認(rèn)為，其實(shí)以這種形式宣傳的開發(fā)商大多是在玩文字游戲：本來單價(jià)在區(qū)域內(nèi)均價(jià)只值6000元∕平方米的房子，開發(fā)商在定價(jià)時(shí)會(huì)人為將產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)高，提前返給購房者的租金也隨之增高。值得注意的是，有開發(fā)商還制定了規(guī)矩：“返租租金”需要5年后才能兌現(xiàn)。換句話說，在買下商鋪的5年內(nèi)，購房者不但沒收益還得正常償還房貸，但5年后物業(yè)的經(jīng)營情況到底怎樣，誰都不好說。

　　模式4：帶租約銷售

　　營銷特點(diǎn)：帶租約銷售是由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進(jìn)行了招商，然后再對(duì)外銷售商鋪。這種情況一般見于專業(yè)市場，已招進(jìn)了主力店的大型商場或大型主力店等。

　　專家點(diǎn)評(píng)：帶租約銷售使投資者承擔(dān)了被動(dòng)接受商家的風(fēng)險(xiǎn)，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報(bào)將降低。另外，帶租約的商鋪一般銷售較貴，真實(shí)回報(bào)率算下來或并不可觀。帶租約的商鋪與售后包租一樣存在風(fēng)險(xiǎn)，很多市場當(dāng)前經(jīng)營紅火的商鋪，并不能保證以后都紅火，因此投資者購買此種形式的商鋪前一定要充分了解商家的經(jīng)營能力和品牌知名度等“軟件”。

　　模式5：零首付

　　經(jīng)營特點(diǎn)：在全國多地，不少樓盤都打出了“全盤0首付”和“0月供”的促銷宣傳，對(duì)此，業(yè)內(nèi)外大多仍持觀望態(tài)度。

　　專家點(diǎn)評(píng)：所謂的零首付并非購房者真正不花錢就可以通過按揭購得房屋，以一套總價(jià)100萬元，首付需要六成的“0首付”房子為例，其采用的方式系購房者先行支付10萬元定金，此定金直接折抵房款，開發(fā)商再為購房者墊付剩下的50萬元首付，購房者在一定時(shí)間內(nèi)結(jié)清即可（無利息），但如果沒有結(jié)清，開發(fā)商就會(huì)計(jì)算較高的利息。

　　這種“緩兵之計(jì)”，是否有風(fēng)險(xiǎn)存在呢？記者咨詢律師得知，開發(fā)商“借錢”給購房者個(gè)人，有“打擦邊球”的嫌疑，違反了金融法律關(guān)于“企業(yè)不得貸款”的相關(guān)規(guī)定。也就是說，如果在按揭過程中銀行一旦發(fā)現(xiàn)是開發(fā)商借錢給購房者付首付，購房者自身是零首付的話，這將不符合個(gè)人貸款管理辦法，一方面銀行可以按規(guī)定而不予辦理貸款，另一方面，即使在辦理了貸款手續(xù)之后，也很可能因?yàn)橘彿空呷狈ο鄳?yīng)的資信能力銀行停止提供貸款，最終導(dǎo)致購房者個(gè)人的貸款不能得到發(fā)放。譚昌明