今后在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)加快立法的同時(shí)，還應(yīng)積極征求各方意見，開誠(chéng)布公地展開討論、作情況通報(bào)、安排聽證等。這一稅種由全國(guó)人大制定和通過相關(guān)的稅法，自然十分重要，但客觀地說可能還需待以一段時(shí)日，走完程序使相關(guān)的立法審批條件成熟。

　　法治規(guī)范原則：正租、明稅、少費(fèi)、加快立法

　　租、稅、費(fèi)之間具有本質(zhì)的區(qū)別。地租、土地稅和使用費(fèi)三者之間的差別，是十分明顯的。土地和不動(dòng)產(chǎn)稅收，是國(guó)家借政治權(quán)力，依靠立法強(qiáng)制、無償、固定地取得的一部分國(guó)民收入，它是國(guó)家政治權(quán)力的體現(xiàn)。只要國(guó)家存在，不管社會(huì)制度如何，稅收就必然存在，土地稅也就會(huì)以各種形式存在，這是各個(gè)國(guó)家發(fā)展的一條基本規(guī)律。地租則是土地所有者依據(jù)經(jīng)濟(jì)原則，向土地使用者索取的一種收入，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。只要存在土地所有權(quán)壟斷，只要存在土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，就必然存在地租，這是商品經(jīng)濟(jì)存在和發(fā)展的基本規(guī)律和原則。使用費(fèi)與上述兩者不同，它是對(duì)土地投入資金、勞務(wù)、工本之后所產(chǎn)生的，沒有投入就不能取得收入，它完全是一種對(duì)于投入的補(bǔ)償回報(bào)性質(zhì)。正因?yàn)槿绱?，?yīng)明確，稅收是一種依法強(qiáng)制規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，收稅是政府的權(quán)利，繳稅是納稅人的義務(wù)。納稅人繳稅，并不是因?yàn)槭褂昧藝?guó)家的各種資源或財(cái)產(chǎn)，需要給政府以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，而是一種應(yīng)盡的義務(wù)，它是以法律規(guī)定為依據(jù)無償繳納的。地租是一種協(xié)議之上的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是由于土地使用者使用了土地所有者的土地要向土地所有者交納的一部分收益，是純粹的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是以協(xié)議的土地出讓和使用關(guān)系為基礎(chǔ)的，當(dāng)協(xié)議撤銷時(shí)這種關(guān)系就自然消失。使用費(fèi)是對(duì)使用土地、不動(dòng)產(chǎn)設(shè)施及其相關(guān)服務(wù)的補(bǔ)償，是以自愿和購(gòu)買的形式出現(xiàn)的，不以所有權(quán)壟斷為基礎(chǔ)。

　　目前，我國(guó)政府的土地出讓收入是指市縣人民政府依法出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部收入，主要包括：招拍掛和協(xié)議出讓土地收入、劃撥土地收入、土地年租金等。土地稅收收入是指與土地和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收收入，涉及土地增值稅等10個(gè)稅種。土地收費(fèi)是指與土地和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的收費(fèi)收入，主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等政府性基金以及耕地開墾費(fèi)等收費(fèi)。我國(guó)作為集體所有與國(guó)有并存的土地公有制國(guó)家，土地出讓收入規(guī)模遠(yuǎn)大于西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。土地稅收相關(guān)收入由于稅制不完善等原因，目前的規(guī)模相對(duì)較小。土地收費(fèi)項(xiàng)目近年來逐步減少，政府收費(fèi)行為隨著“收支兩條線”改革的深入推進(jìn)也趨于規(guī)范。

　　我國(guó)在改革中已推出的“土地出讓金”，其性質(zhì)是土地使用權(quán)的價(jià)格，即國(guó)家憑借所有者身份對(duì)使用權(quán)持有人收取的地租；而在地皮之上的不動(dòng)產(chǎn)，包括消費(fèi)住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，其性質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上使用權(quán)持有人所必須繳納的法定稅負(fù)，收取者（國(guó)家）憑借的是社會(huì)管理者的政治權(quán)力，在立法授權(quán)下強(qiáng)制地征稅調(diào)節(jié)?！白狻迸c“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關(guān)系，不是非此即彼、二者只能取其一的關(guān)系，不存在所謂不可克服的“法理障礙”和“不能容忍的重復(fù)征收”問題。其實(shí)關(guān)鍵問題不是重復(fù)不重復(fù)，而在于重復(fù)搭配得合理不合理。中國(guó)早已經(jīng)形成了多種稅、多環(huán)節(jié)、多次征收的復(fù)合稅制，只需討論如何合理地“重復(fù)”。至于具體啟動(dòng)、實(shí)施過程中，由于有稅、無稅境況會(huì)對(duì)住房的價(jià)格形成產(chǎn)生不同影響，有必要的話，可以考慮采取“老地老辦法、新地新辦法”區(qū)別對(duì)待，在稅負(fù)上做出必要的差異化，調(diào)節(jié)“出讓金生成機(jī)制”前后變化帶來的價(jià)位差。

　　在房地產(chǎn)稅改革中，要堅(jiān)持“正租、明稅、少費(fèi)”的原則。明確土地出讓金的租的特點(diǎn)，在房地產(chǎn)稅改革中，合理調(diào)整相關(guān)房地產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)、稅率等，簡(jiǎn)化與房地產(chǎn)相關(guān)的稅、費(fèi)體系。城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅等都存在著部分以稅代租的現(xiàn)象，其中尤以城鎮(zhèn)土地使用稅最為突出。城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際是向享受城市建設(shè)設(shè)施利益的從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)、個(gè)人征收的一種費(fèi)。在諸如上述租稅費(fèi)沒有一定明確的界限的情況下，需要以“正租、明稅、少費(fèi)”為原則來全盤整合和理順，以使整個(gè)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系適應(yīng)我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政府職能轉(zhuǎn)變的需要。

　　區(qū)別對(duì)待原則：堅(jiān)持住房保有環(huán)節(jié)稅收只調(diào)節(jié)高端，基本住房層面不涉稅，給社會(huì)公眾吃“定心丸”

　　應(yīng)該非常清晰地給社會(huì)公眾一個(gè)“定心丸”：以后所有社會(huì)成員的所謂第一套房或者家庭人均計(jì)算下來的一定標(biāo)準(zhǔn)之下的基本住房，是不被房地產(chǎn)稅覆蓋的。對(duì)二套住房能不能稅率從輕也完全可以探討。對(duì)高端征稅，也不會(huì)硬要“傷筋動(dòng)骨”，應(yīng)該完全符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅制的“支付能力”原則來“抽肥補(bǔ)瘦”。

　　我國(guó)對(duì)消費(fèi)住房的房產(chǎn)稅可否實(shí)行“普遍征收”，這直接涉及房地產(chǎn)稅改革的方案設(shè)計(jì)思路問題。推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，我們認(rèn)為綜合權(quán)衡考慮之下，在中國(guó)可以預(yù)見的未來一個(gè)時(shí)期內(nèi)，主要是調(diào)節(jié)高端。作為牽一發(fā)而動(dòng)全身的改革，在這個(gè)事項(xiàng)上只調(diào)節(jié)高端的原則非常重要，應(yīng)及早明確，給全社會(huì)吃“定心丸”。美國(guó)式的“普遍征收”不適合中國(guó)國(guó)情，會(huì)使這一改革無法施行。也就是說，在可以預(yù)料的時(shí)間段內(nèi)，開征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)該有“梯級(jí)差別”，比如第一套住房不征收，或是人均居住面積的指標(biāo)應(yīng)該放得相對(duì)寬松一些予以免稅。如果比照重慶試點(diǎn)辦法，對(duì)獨(dú)立別墅征稅，也有必要像重慶試點(diǎn)那樣劃出一個(gè)“起征點(diǎn)”，即免稅規(guī)模（重慶為180平方米）；第二套的稅率也可考慮從低，因?yàn)榈诙追空魇斩惵蕪牡途哂羞m應(yīng)“改善性需求”的一定合理性和可行性；從第三套開始則按標(biāo)準(zhǔn)稅率征收，這樣可以使房產(chǎn)稅的框架建立和征收工作較順利推進(jìn)。那些因房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)作用而由原空置轉(zhuǎn)為出售或出租房子的情況，可以減少房屋空置率，提高租房市場(chǎng)上的供應(yīng)量，從而平抑房租的漲幅，是明顯的資源配置優(yōu)化和提效。

　　漸進(jìn)性原則：在加快立法進(jìn)程中，必要時(shí)允許進(jìn)一步試驗(yàn)和分步推進(jìn)

　　要肯定房產(chǎn)稅改革的大方向、必要性，同時(shí)考慮此項(xiàng)改革的復(fù)雜性、漸進(jìn)性。當(dāng)下的關(guān)鍵在于，一定要將短期與中長(zhǎng)期目標(biāo)通盤考慮，并勇于、善于化解既得利益阻礙，進(jìn)而考察開征房產(chǎn)稅的可行性或相關(guān)條件。

　　路徑要先從比較具備條件、能形成決策層共識(shí)與決心、容易操作的地方試行，同時(shí)也必然需要從住宅高端及增量為主入手。除了這些策略要領(lǐng)外，十分重要的是需要給中低收入家庭、中等收入階層和“先富”階層都吃“定心丸”——中國(guó)未來的房產(chǎn)稅改革絕不可能覆蓋低收入人群，而且還應(yīng)當(dāng)借鑒日本模式，明確地給所有人留出至少“第一套房不實(shí)征”的“基本待遇”。

　　上海、重慶兩地以房產(chǎn)稅名義啟動(dòng)的改革試點(diǎn)，是在全國(guó)人大對(duì)國(guó)務(wù)院授權(quán)的法律框架下實(shí)施的，不存在有些人聲稱的所謂“違法”問題。通過房產(chǎn)稅試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、改進(jìn)調(diào)控和推進(jìn)制度建設(shè)的房產(chǎn)稅探索、開拓路徑已見端倪。今后在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)加快立法的同時(shí)，還應(yīng)積極征求各方意見，開誠(chéng)布公地展開討論、作情況通報(bào)、安排聽證等。這一稅種由全國(guó)人大制定和通過相關(guān)的稅法，自然十分重要，但客觀地說可能還需待以一段時(shí)日，走完程序使相關(guān)的立法審批條件成熟。實(shí)際上，我國(guó)近二十種稅中上升為“法”的形式的，尚屈指可數(shù)。在啟動(dòng)“加快立法”工作后，如有必要，還是不應(yīng)排除法制建設(shè)的階段性特點(diǎn)，允許后續(xù)階段上新的試點(diǎn)，支持這項(xiàng)難度較大的改革，經(jīng)過試點(diǎn)走完必要的經(jīng)驗(yàn)積累和方案優(yōu)化過程，有效地支持動(dòng)態(tài)優(yōu)化立法。