248.5億元，上海新總價地王昨日應(yīng)聲落地，而新晉地王的背后，揭牌僅3個月的中國民生投資股份有限公司（以下簡稱“中民投”）再度浮出水面，且中民投的房地產(chǎn)投資板塊也就此起步。在業(yè)內(nèi)人士看來，59家股東的強大背景以及投資平臺的屬性為中民投帶來了得天獨厚的募資優(yōu)勢，但其十年成為房地產(chǎn)佼佼者的野心還將受到業(yè)務(wù)配置是否合理、開發(fā)能力是否達標(biāo)、運營團隊是否給力等多種考驗。

　　定制地塊

　　上海董家渡“準(zhǔn)地王”的出讓結(jié)果并不叫人意外，在其10月被掛出之時，就只吸引了兩家企業(yè)的預(yù)申請，其中一家為中民投，另一家為泛海控股。而該地塊苛刻的出讓條件以及中民投與泛?？毓芍g千絲萬縷的關(guān)系，加重了人們“內(nèi)定”給中民投的猜測。

　　結(jié)果不出所料，昨日在上海董家渡地王爭奪中，中民投聯(lián)合佳渡置業(yè)、外灘投資以高于起拍價僅5000萬元的價格將這宗上海中心城區(qū)的黃金地塊收入囊中。

　　“該地塊不僅起拍價格高，其出讓條件也極為嚴苛，比如嚴格規(guī)定了各物業(yè)形態(tài)的建設(shè)占比，另外還要求開發(fā)企業(yè)自持辦公樓總體量60%十年，十年后才能整售等，因此在實際出讓中，能夠接納這些條件的企業(yè)并不多?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴躍進如是分析。除此之外，他進而指出，與中民投聯(lián)合體競拍的泛海控股又是中民投的股東之一，“因此陪拍走過場的可能更大”。

　　雖然董家渡地王總價未能突破全國總價地王紀(jì)錄，但其高達50億元的起拍價格也嚇跑了很多開發(fā)商，一位上海開發(fā)商向北京商報記者坦言：“對于中民投這個民企航母來說，資金確實不成問題，其拿地信心也早已袒露無遺?！?

　　地產(chǎn)公司搶跑集團

　　今年8月，由全國工商聯(lián)牽頭組織、59家知名民營企業(yè)發(fā)起設(shè)立的大型民營企業(yè)中民投解開了神秘面紗，8月底，中民投與寧夏回族自治區(qū)簽署了自成立后的第一份合作協(xié)議，其首單投資落戶光伏行業(yè)，而這也加重了人們對中民投產(chǎn)業(yè)布局的進一步猜想。這一次，中民投再次豪擲248.5億元完成房地產(chǎn)首秀，這也被業(yè)內(nèi)人士看做是中民投房地產(chǎn)行業(yè)布局就此拉開了帷幕。

　　其實，中民投的房地產(chǎn)計劃已早露端倪，在其成立之初公布的九大業(yè)務(wù)板塊中就有中民嘉業(yè)一項，中民投當(dāng)時的介紹是：“中民嘉業(yè)是中民投旗艦企業(yè)之一，重點在一線城市核心地段開發(fā)持有優(yōu)質(zhì)項目，形成中民投核心資產(chǎn)，在二線城市規(guī)劃新區(qū)開展城鎮(zhèn)一級土地開發(fā)，爭取三年成型、五年上市、十年成為中國該領(lǐng)域的佼佼者?！?

　　在克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄看來，作為一家投資平臺型企業(yè)，中民投最先涉足的行業(yè)一定是其大股東所擅長的領(lǐng)域，而在中民投的股東構(gòu)成中，直接或間接涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的就有多家企業(yè)，其中包括泛海控股、陽光集團、鴻坤集團、大連順和等，“因此也不難理解進軍房地產(chǎn)行業(yè)的速度之快和雄心壯志了”。北京商報記者查詢上海市工商局網(wǎng)站獲悉，中民嘉業(yè)已經(jīng)于7月在上海注冊成立。

　　劃算的買賣

　　對于中民投的地產(chǎn)板塊以上海董家渡地王開始，上述業(yè)內(nèi)人士均表示價格合理且預(yù)期可觀：總價雖高，但單價僅3.5萬元/平方米左右，這在上海的外灘“不要太劃算”。而過高的總價又可以成為中民投下一步融資的砝碼。

　　嚴躍進補充道：“作為投資型企業(yè)，中民投一方面需要大量的自用辦公場地，另一方面企業(yè)自身也具備產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，因此特別是在開發(fā)辦公和商業(yè)綜合體時具備得天獨厚的招商優(yōu)勢。”

　　而在億翰智庫研究總監(jiān)張化東看來，中民投布局房地產(chǎn)也與其投資平臺型企業(yè)的屬性有關(guān)。“金融和地產(chǎn)的集合是天然的，對于投資公司而言，最好的信用就是不動產(chǎn)，由不動產(chǎn)可以衍生出更多的金融工具，可以為投資帶來充裕的資金?！毖ㄐ垡脖硎荆骸爸忻裢兑部梢越柚鋸姶蟮娜谫Y平臺能力發(fā)力房地產(chǎn)，而這恰恰也是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的短板所在。”

　　不過，雖然業(yè)內(nèi)人士普遍看好中民投首個地產(chǎn)項目的盈利前景，但也有不少人士擔(dān)心中民投一線城市做優(yōu)質(zhì)開發(fā)、二線城市做一級開發(fā)的計劃是否可行?！叭绻蚤_發(fā)為核心，中民投的能力肯定不及現(xiàn)有的成熟開發(fā)商，中民投的房地產(chǎn)板塊更應(yīng)該以業(yè)務(wù)投資、以產(chǎn)業(yè)帶動土地的升值為主，核心仍應(yīng)該是投資?！睆埢瘱|坦言。

　　“中民投的股東中不乏知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且開發(fā)和運營經(jīng)驗不足可以用優(yōu)秀的團隊來彌補實現(xiàn)，但如何在短期內(nèi)具備強大的運營能力仍然是個難題?！眹儡S進表示出了另一種擔(dān)心。

　　針對上述問題北京商報記者多次撥打了中民嘉業(yè)總經(jīng)理、佳渡置業(yè)執(zhí)行董事張志超的電話，但截至發(fā)稿時電話始終未接通。不過，北京商報記者從上海市工商局的企業(yè)登記信息上獲悉，與中民投聯(lián)合拿地的佳渡置業(yè)是一家成立于9月的中民投全資子公司，而另一家外灘投資則是上海市黃浦區(qū)國資委下屬企業(yè)，同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉介紹，外灘投資雖不是大型項目的直接開發(fā)、運營主導(dǎo)者，但在黃浦區(qū)的金融地產(chǎn)定制項目中，也具備一定的開發(fā)經(jīng)驗，因此他或?qū)⒅π率种忻裢俄樌簧戏康禺a(chǎn)行業(yè)的首份答卷。

　　北京商報記者 阿茹汗 張茜嵐