本地?zé)狳c(diǎn)

　　房貸松綁政策出臺(tái)已經(jīng)月余，東莞各大銀行均執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，部分銀行的首套房房貸利率能回歸基準(zhǔn)，甚至有銀行可以打“九八折”。對(duì)此，東莞某開發(fā)商表示，房貸松綁政策搶在國(guó)慶前公布，東莞樓市成交逐步回暖，“銀十”順利收官，第四季度以跑量為主。日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議中提出，穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房貸松綁政策拉開了改善戶型的成交的序幕，現(xiàn)階段到明年上半年是最佳的購(gòu)房時(shí)期，之后，房?jī)r(jià)或會(huì)上漲7%至10%。

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　　改善戶型與剛需戶型并駕齊驅(qū)

　　據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月東莞改善型、大戶型住宅住宅成交占比有所抬頭，其中，180㎡以上住宅成交占比達(dá)9%，而125—180㎡產(chǎn)品占比更超過兩成，達(dá)到21%。

　　房貸新政搶在國(guó)慶節(jié)前公布，提出“房貸結(jié)清再買按首套”，解放了大批有換房需求的購(gòu)房客戶。據(jù)東莞中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間，不少樓盤在其營(yíng)銷中心以其為賣點(diǎn)進(jìn)行推銷，改善性樓盤人氣旺盛，政策公布之后第二周東莞120㎡以上的洋房成交觸底反彈后急速上升，其后三周成交均超越300套，達(dá)到高位水平，可見改善性需求釋放明顯。

　　市民吳女士多年前在南城購(gòu)得面積為70多平方米的兩房，近年來，苦于“限貸”政策，無法為家人提供更為寬敞舒適的居住場(chǎng)所。當(dāng)吳女士得知房貸新政的公布，便重燃了換房的希望。吳女士看中南城某品牌樓盤一套130平方米的三房，總價(jià)120多萬元，按二套首付六成即需交付首期款72萬元，但若按新政規(guī)定房貸結(jié)清再買按首套計(jì)算，首付按三成計(jì)算，即為36萬元。由此計(jì)算，該樓盤首付款減少了36萬元，這對(duì)吳女士來說，大幅降低了購(gòu)房的門檻。

　　據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月東莞改善型、大戶型住宅住宅成交占比有所抬頭，其中，180㎡以上住宅成交占比達(dá)9%，而125—180㎡產(chǎn)品占比更超過兩成，達(dá)到21%，虎門南部灣萬科城、東城天驕御峰、南城帝景中央，松山湖萬科松湖中心等項(xiàng)目陸續(xù)入市，受到購(gòu)房者的青睞。

　　名巨中央營(yíng)銷總監(jiān)舒小劍亦表示，新政頒布以后，看房和買房的客戶增多了，樓盤現(xiàn)場(chǎng)的人氣較為旺盛，而樓盤成交以90平方米至120平方米的改善戶型為主。

　　對(duì)此，合富輝煌市場(chǎng)研究部經(jīng)理李興旺認(rèn)為，新政的出臺(tái)確實(shí)解放了很多想購(gòu)買改善戶型需求的購(gòu)房者?！般y十”順利收官或者成為樓市回暖的起步階段。

　　“新政的出臺(tái)正好推進(jìn)了樓市發(fā)展的新格局，改善性戶型或會(huì)與剛需戶型并駕齊驅(qū)。”東莞中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)車德銳表示。

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　　住宅成交連續(xù)4周持續(xù)上升

　　最新的數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交1646套，環(huán)比上升9.15%，這已是東莞住宅成交自國(guó)慶后連續(xù)4周持續(xù)上升，上升勢(shì)頭猛烈，已全面擺脫“千套以下”的困局。

　　據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，今年10月，東莞住宅新增80萬平方米，創(chuàng)下2006年以來同期至高位。住宅成交與九月基本持平，雖然“金九”成交有所失色，但“銀十”在眾多全新項(xiàng)目入市下，迎來了一波成交潮。據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，10月東莞住宅網(wǎng)簽60萬平方米，基本與上月持平。

　　東莞中原最新的數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交1646套，環(huán)比上升9.15%，這已是東莞住宅成交自國(guó)慶后連續(xù)四周持續(xù)上升，上升勢(shì)頭猛烈，已全面擺脫“千套以下”的困局。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周住宅成交套數(shù)大于10套的項(xiàng)目數(shù)達(dá)52個(gè)，環(huán)比上周再增9個(gè)，表明越來越多項(xiàng)目去化速度加快明顯，市場(chǎng)回暖趨勢(shì)強(qiáng)勁。

　　新政滿月，在市場(chǎng)逐步回暖的氛圍中，開發(fā)商是如何看待市場(chǎng)的走向？下一步有何營(yíng)銷計(jì)劃？

　　對(duì)此，名巨中央營(yíng)銷總監(jiān)舒小劍表示，現(xiàn)在是傳統(tǒng)的銷售旺季，加上利好政策的影響下，樓盤的銷售比預(yù)期好，預(yù)計(jì)第四季度會(huì)有小爆發(fā)。不過現(xiàn)在會(huì)以跑量為主，主要是完成年度任務(wù)。在樓盤營(yíng)銷方面，他表示，近期樓盤會(huì)舉行相應(yīng)的暖場(chǎng)、聚人氣的活動(dòng)，吸引購(gòu)房者前來看房。

　　上周正值萬圣節(jié)，據(jù)東莞中原研究部不完全統(tǒng)計(jì)共有20多個(gè)項(xiàng)目舉辦各種主題活動(dòng)，主要以中小型活動(dòng)為主，圍繞萬圣節(jié)狂歡、美食宴、兒童琴棋書畫比賽等主題展開，旨在提高營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)人氣，增加認(rèn)籌量或促進(jìn)成交量。

　　東莞中原地產(chǎn)內(nèi)部工作人員表示，進(jìn)入11月東莞天氣逐漸轉(zhuǎn)冷，或會(huì)降低部分客戶看房熱情，年近歲末，開發(fā)商們沖刺年度業(yè)績(jī)?nèi)蝿?wù)變得更加迫切，群星演唱、新穎主題等中大型活動(dòng)也逐漸上臺(tái)助陣?yán)?，加快蓄客、推貨速度?/p>

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　　業(yè)界預(yù)測(cè)明年七八月前最適合購(gòu)房

　　“明年七八月之前，是最佳的購(gòu)房時(shí)期，因?yàn)?012年、2013年都是地王年，開發(fā)商以高價(jià)拿地，樓面地價(jià)支撐了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)或會(huì)往上漲。明年七八月，當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢睍?huì)蛻變成高樓陸續(xù)上市，房?jī)r(jià)上漲的幅度在7%至10%之間?！?/p>

　　據(jù)公開的數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10629元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，連續(xù)第6個(gè)月下跌，跌幅縮小0.52個(gè)百分點(diǎn)。

　　新政滿月，市民最關(guān)心的莫過于房?jī)r(jià)“漲跌”問題。為了全面了解市民對(duì)新政的看法，日前，南方日?qǐng)?bào)東莞辦事處聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)東莞站推出了《新政滿月對(duì)東莞樓市影響》的網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查。據(jù)調(diào)查顯示，對(duì)于新政對(duì)東莞房?jī)r(jià)的影響，35%的網(wǎng)友認(rèn)為新政對(duì)東莞房?jī)r(jià)有影響，看漲房?jī)r(jià)；42%的網(wǎng)友看跌房?jī)r(jià)；23%的網(wǎng)友認(rèn)為新政力度不大，影響有限。

　　據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，10月東莞住宅整體均價(jià)約9440元/平方米，同比漲10.6%，環(huán)比9月略漲9.1%，主要受高端大戶型產(chǎn)品的價(jià)格拉高。

　　舒小劍表示，開發(fā)商還是以“平價(jià)走量”為主，沖擊年底銷售目標(biāo)，整體房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅度的漲跌。不過在樓盤的優(yōu)惠折扣或會(huì)收緊。

　　合富輝煌市場(chǎng)研究經(jīng)理亦表示，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)以平穩(wěn)為主，在利好政策的影響下，樓市或會(huì)逐步回暖到正常的市場(chǎng)狀態(tài)，現(xiàn)在開發(fā)商為了緩解市場(chǎng)困境，以跑量為主，不會(huì)貿(mào)然漲價(jià)，或可能在樓盤的優(yōu)惠促銷上收緊，減少2至3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠折扣。

　　他分析了一個(gè)現(xiàn)象，有些新盤在開盤第一波后，成交較為緩慢，這跟購(gòu)房者的購(gòu)買力有很大的因素，出手不像以前那么謹(jǐn)慎了。

　　對(duì)于東莞房?jī)r(jià)的漲跌，車德銳有自己的想法。他認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于新盤和舊盤價(jià)格的交匯，整體情況處于平穩(wěn)狀態(tài)。出現(xiàn)此現(xiàn)象，因?yàn)樾麻_盤的樓盤價(jià)格比預(yù)期高，尾盤在做優(yōu)惠促銷，所以整體房?jī)r(jià)處于較為尷尬的局面。

　　他預(yù)計(jì)，明年七八月之前，是最佳的購(gòu)房時(shí)期，因?yàn)?012年、2013年都是地王年，開發(fā)商以高價(jià)拿地，樓面地價(jià)支撐了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)或會(huì)往上漲，明年七八月，當(dāng)?shù)氐摹暗赝酢睍?huì)蛻變成高樓陸續(xù)上市，屆時(shí)房?jī)r(jià)上漲的幅度在7%至10%之間。

　　除此之外，他認(rèn)為樓市會(huì)持續(xù)回暖，不過每個(gè)樓盤或會(huì)呈現(xiàn)“分化”的態(tài)勢(shì)。首先，購(gòu)買力強(qiáng)的地段、品牌樓盤、優(yōu)質(zhì)樓盤其房?jī)r(jià)“穩(wěn)企”高位；其次，今年市場(chǎng)持續(xù)低迷，剛需被壓抑，明年剛需客戶壓抑或會(huì)釋放，二三房的成交會(huì)增多；在二三級(jí)強(qiáng)刺激下，為樓市的回暖作支撐；另外，在市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的情況下，若開發(fā)商能繼續(xù)推行“低首付”等優(yōu)惠政策，市場(chǎng)回暖會(huì)提速。

　　二手房?jī)r(jià)穩(wěn)量升

　　呈理性發(fā)展趨勢(shì)

　　■相關(guān)

　　今年樓市低迷，一手房和二手房的日子并不好過?！?·30”樓市政策頒布后，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策對(duì)二手房銷售是否有影響？二手房房?jī)r(jià)是否走高？

　　對(duì)此，金信聯(lián)行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)金信聯(lián)行10月份二手房成交數(shù)據(jù)來看，新政滿月，“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策一定程度上促進(jìn)了東莞二手房成交，讓一直處于低迷的二手市場(chǎng)得到了回暖和改善。房貸新政重燃了因二套房門檻高而退出市場(chǎng)的客戶的換房需求，對(duì)樓市回暖起了積極的推動(dòng)作用。

　　她認(rèn)為，從目前二手住宅市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)來看，東莞二手房未來走向?qū)?huì)呈現(xiàn)出“價(jià)穩(wěn)量升，理性發(fā)展”的趨勢(shì)。因?yàn)?月份東莞取消價(jià)格備案制度、9月份實(shí)施東莞住宅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)政策、“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策出臺(tái)，在多個(gè)利好政策的支持下，緩解了購(gòu)房者的心理負(fù)擔(dān)，釋放了其購(gòu)房需求，加上目前市場(chǎng)供應(yīng)量充足，是購(gòu)房者抄底買房的良好時(shí)機(jī)。

　　另外，東莞的二手房需求量大，價(jià)格會(huì)維持在平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)由供需關(guān)系來決定的，而東莞市場(chǎng)本身具有三個(gè)特點(diǎn)可充分體現(xiàn)其需求。首先，東莞人口較多，尤其外來人口居多；其次，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較平穩(wěn)；東莞夾在廣深之間，房?jī)r(jià)卻一直平穩(wěn)，且軌道交通等相應(yīng)配套齊全，深圳、廣州等地回流客量大。

　　車德銳表示，新政對(duì)二手房銷售能起到一定的作用，但是市場(chǎng)反應(yīng)沒那么快，還需要消化的過程。目前東莞一手房和二手房的比例是3∶2，其比例不協(xié)調(diào)，主要因?yàn)槎址砍山徊粔蚧钴S。

　　他認(rèn)為，二手房要與一手房協(xié)調(diào)發(fā)展可從三方面的因素考量。首先，中介要回歸二手房市場(chǎng)；其次，銀行給予二手房市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的支持，因?yàn)槎址砍山灰陨⒖蜑橹?，很多銀行不愿承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)為其放貸；另外，二手房的銷售要挖掘自身的優(yōu)勢(shì)，如改善性的物業(yè)、學(xué)位、完善的社區(qū)配套等。

　　本版撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 葉永茵 郝金朋（除署名外）

　　攝影：南方日?qǐng)?bào)記者 胡國(guó)球