近日，東莞市政府公布了個(gè)人住房公積金貸款新政，公開(kāi)征詢意見(jiàn)。《東莞市個(gè)人住房公積金貸款辦法》(下稱新《辦法》)調(diào)整了“8倍余額”的貸款規(guī)定，并且推出新的貸款計(jì)算方法。據(jù)東莞市住房公積金管理中心副主任李慶星表示，該《辦法》在9月1日已經(jīng)截止征收意見(jiàn)，并上報(bào)市政府，但新政頒布的具體時(shí)間未定，或會(huì)在近期公布。據(jù)介紹，影響計(jì)算結(jié)果的兩個(gè)關(guān)鍵的系數(shù)——繳存時(shí)間和收入調(diào)節(jié)系數(shù)綜合后最低是1.6，最高是16，個(gè)人可貸款最高接近余額的20倍。不過(guò)，市住房公積金管理中心也表態(tài)稱，具體的細(xì)節(jié)問(wèn)題或會(huì)調(diào)整。

　　低收入者可貸倍數(shù)高高收入者可貸倍數(shù)低

　　“具體的調(diào)整方案還有待市政府正式公布，不過(guò)此次的調(diào)整方案傾向于中低收入者和繳存時(shí)間長(zhǎng)的人。低收入者最高可貸款接近余額的20倍，而高收入者則低于8倍，最低只有2倍?！?

　　去年2月，東莞史上最嚴(yán)的公積金政策出臺(tái)，直接導(dǎo)致了公積金發(fā)放戶數(shù)創(chuàng)下自2008年來(lái)最低位，發(fā)放公積金貸款明顯呈下滑趨勢(shì)。筆者從東莞市公積金管理中心的官方網(wǎng)站獲悉，截至2013年末，公積金管理中心發(fā)放個(gè)人住房貸款196031.19萬(wàn)元，占當(dāng)年繳存額的28.69%，同比減少221864.58萬(wàn)元，減少53.09%。全年新增發(fā)放貸款戶數(shù)5417戶，比上年度減少5365戶，同比減少49.76%。

　　從新《辦法》獲悉，公積金貸款有一套詳細(xì)的計(jì)算公式，調(diào)整了以往“8倍余額”的限制?！熬唧w的調(diào)整方案還有待市政府正式公布，不過(guò)此次的調(diào)整方案傾向于中低收入者和繳存時(shí)間長(zhǎng)的人，”李慶星表示，“低收入者最高可貸款接近余額的20倍，而高收入者則低于8倍，最低只有2倍。”

　　對(duì)此，不少人擔(dān)心自己“被高收入”，亦有人擔(dān)心最高可貸余額取消8倍規(guī)定會(huì)導(dǎo)致資金告急。對(duì)此，李慶星透露：“該套方案的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)分十幾個(gè)檔次，每個(gè)檔次分得很細(xì)，具體范圍有合理規(guī)范的界定，相信不存在‘被高收入’的狀況。高收入人群可以申請(qǐng)到的最高金額在下調(diào)，能有效保證資金的穩(wěn)定和平衡?，F(xiàn)在公積金中心的資金相當(dāng)充裕，可通過(guò)個(gè)貸率體現(xiàn)出來(lái)，暫時(shí)不存在資金告急的狀況?！?

　　他認(rèn)為，高收入人群一般賬戶余額都是比較高，縮減其可貸款的倍數(shù)；低收入人群賬戶余額一般比較低，加大其可貸款倍數(shù)，這樣兩者間能夠起到消平作用，其極差并不明顯，卻能有效改善中低收入者的住房需求。

　　此番調(diào)節(jié)是按照“控高保低”的原則，抑制高額繳存職工投資、投機(jī)性住房貸款需求，保障低額繳存職工滿足普通自住住房貸款需求。

　　公積金“不差錢(qián)”流動(dòng)性系數(shù)穩(wěn)定

　　據(jù)東莞市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，收入系數(shù)設(shè)定的區(qū)間范圍是4到14之間，時(shí)間系數(shù)則設(shè)定的區(qū)間范圍是-2.4到2之間，綜合后最低是1.6，最高是16，具體的區(qū)間范圍或會(huì)再調(diào)整。

　　新《辦法》首次對(duì)住房公積金貸款實(shí)行限額管理，每筆貸款最低金額為5萬(wàn)元，最高限額為66萬(wàn)元。同時(shí)，調(diào)整“8倍余額”貸款規(guī)定，執(zhí)行按照房貸比、供收比和職工個(gè)人情況計(jì)算的限額標(biāo)準(zhǔn)。

　　新規(guī)中，最為關(guān)鍵的兩個(gè)系數(shù)，繳存時(shí)間和收入調(diào)節(jié)系數(shù)尚未正式公布。據(jù)東莞市公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，收入系數(shù)設(shè)定的區(qū)間范圍是4到14之間，時(shí)間系數(shù)設(shè)定的區(qū)間范圍是-2.4到2之間，綜合后最低是1.6，最高是16，具體的區(qū)間范圍或會(huì)再調(diào)整。

　　東莞中原車德銳認(rèn)為，如果綜合系數(shù)最高能達(dá)到16，這對(duì)公積金貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是利好的消息。不過(guò)還是要看具體的計(jì)算模式，才能解答一系列問(wèn)題。

　　“新政出來(lái)后，市民能夠算出自己的貸款的額度，貸款三四十萬(wàn)，還是能讓不少人能買(mǎi)房的?！彼罁?jù)三大系數(shù)的繳納時(shí)間長(zhǎng)短和收入系數(shù)推算，不少人或能符合條件的，比以往的余額的8倍要樂(lè)觀很多的，等政策正式明朗化，對(duì)購(gòu)房者還是利好的。

　　談及在計(jì)算公式中另一個(gè)系數(shù)——流動(dòng)性系數(shù)，亦稱個(gè)貸率，確保資金的流動(dòng)量和充裕度。李慶星表示，現(xiàn)今東莞的公積金充裕，不存在“差錢(qián)”的情況，按照現(xiàn)行個(gè)貸率在70%左右，流動(dòng)性系數(shù)是1，說(shuō)明資金流動(dòng)的狀況較為平穩(wěn)，短期內(nèi)沒(méi)有大幅的變動(dòng)?！斑@對(duì)于中低收入者傾斜的力度還是很大的?！?

　　流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)是根據(jù)公積金滿足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)。其中，流動(dòng)性過(guò)剩：個(gè)貸率＜60%，該系數(shù)為1.2；流動(dòng)性正常：60%≤個(gè)貸率≤80%，該系數(shù)為1；流動(dòng)性不足：80%＜個(gè)貸率＜90%，該系數(shù)為0.8；流動(dòng)性緊張：個(gè)貸率≥90%，該系數(shù)為0.6。

　　東莞公積金中心應(yīng)按月向社會(huì)公布個(gè)貸率。當(dāng)公積金資金流動(dòng)性情況發(fā)生變化且個(gè)貸率連續(xù)3個(gè)月保持在同一區(qū)間時(shí)，公積金中心會(huì)及時(shí)向社會(huì)公布，并于公布之日次月起執(zhí)行相應(yīng)的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。借款人貸款額度計(jì)算公式套用的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)，以向公積金中心業(yè)務(wù)系統(tǒng)登記受理貸款申請(qǐng)的時(shí)間為準(zhǔn)。

　　公積金新政不明朗購(gòu)房者繼續(xù)觀望

　　“其實(shí)，最近政府出臺(tái)的幾個(gè)政策都是蠻接地氣的，尤其是契稅的調(diào)整，很多購(gòu)房者都可以受惠?！睒I(yè)界認(rèn)為，若公積金新政出臺(tái)，或能利好樓市的成交。

　　“還是等等吧，公積金新政正式出臺(tái)，希望能用上公積金?！眮?lái)自東城的劉女士意向東城某大戶型項(xiàng)目，打算為家人尋覓一處舒適的居住場(chǎng)所，可是公積金新政尚未正式出臺(tái)，只好繼續(xù)持觀望態(tài)度，“其實(shí)，最近政府出臺(tái)的幾個(gè)政策都是蠻接地氣的，尤其是契稅的調(diào)整，很多購(gòu)房者都可以受惠?！?

　　據(jù)南方日?qǐng)?bào)東莞辦事處與搜狐焦點(diǎn)聯(lián)合進(jìn)行新政調(diào)查《新政促市今年金九銀十你買(mǎi)房嗎？》，從收回的316份調(diào)查結(jié)果顯示，45%網(wǎng)友會(huì)考慮近期買(mǎi)房，61%網(wǎng)友認(rèn)為新政中的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理、接地氣，11%的網(wǎng)友認(rèn)為公積金無(wú)法使用是阻礙買(mǎi)房的關(guān)鍵性因素。此次新政的調(diào)整，或令更多的購(gòu)房者能用公積金實(shí)現(xiàn)購(gòu)房。

　　車德銳認(rèn)為，公積金新政還是未明朗化，若公積金新政出臺(tái)，或能利好樓市的成交。

　　瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部工作人員表示，新《辦法》首次對(duì)住房公積金貸款實(shí)行限額管理，取消之前頗受爭(zhēng)議的“8倍余額”貸款規(guī)定，同時(shí)，《辦法》對(duì)貸款期限更加靈活，不再囿于20年或者30年，而是根據(jù)借款人年齡、借款金額、償還能力等因素確定。新《辦法》將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重大利好消息。

　　天為地產(chǎn)總經(jīng)理助理朱敏介紹，從政策層面的角度來(lái)說(shuō)，公積金新政的出臺(tái)能為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取更多的時(shí)間占領(lǐng)市場(chǎng)，也可以為購(gòu)房者贏得一些實(shí)效；從市場(chǎng)層面的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者比較看重樓盤(pán)本身的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，也才能真正刺激購(gòu)房者買(mǎi)房。

　　東莞房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳駿良表示，從貸款的方式來(lái)看，公積金的比例低于20%，貸款的額度較低，購(gòu)房者更愿意使用銀行的商業(yè)貸款。有些購(gòu)房者想買(mǎi)較大戶型的房子得使用公積金貸款+商業(yè)貸款的組合貸。

　　筆者在踩盤(pán)中發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)不推薦使用組合貸。據(jù)城區(qū)某樓盤(pán)的營(yíng)銷人員告訴筆者，公積金貸款的手續(xù)麻煩，公積金貸款利率較商業(yè)貸款利率低，銀行不想做“虧本生意”。該營(yíng)銷人員向筆者推薦變相的組合貸形式，用商業(yè)貸款付首付，然后提取公積金還月供。

　　東莞公積金管理中心給筆者提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年，東莞全市使用組合貸購(gòu)房達(dá)489戶，組合貸款總公積金貸款額為186102000元，組合貸款中的商業(yè)貸款為85795000元，可見(jiàn)使用組合貸的方式還是較少的。

　　A

　　算算你可以貸

　　多少公積金

　　□鏈接

　　按照現(xiàn)行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，公積金貸款最高額度不超過(guò)公積金賬戶余額的8倍。若購(gòu)房者滿足公積金貸款的所有要求，其賬戶有2萬(wàn)元，那么只可貸款16萬(wàn)元?，F(xiàn)今東莞的均價(jià)是9000元/平方米，若購(gòu)置90平方米的新房，總房款72萬(wàn)元，首付得26萬(wàn)。從此可看，公積金貸款的10萬(wàn)元遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠首付款。

　　依據(jù)新《辦法》，調(diào)整“余額8倍”的貸款規(guī)定，一套全新的計(jì)算模式推出，公積金貸款可貸額度Y=個(gè)人公積金賬戶余額B×(繳存時(shí)間系數(shù)T+收入調(diào)節(jié)系數(shù)I)×流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)L。公積金中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，執(zhí)行按照房貸比、供收比和職工個(gè)人情況計(jì)算的限額標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)人可貸款最高可達(dá)余額的20倍。

　　東莞公積金

　　政策變遷

　　2011年5月1日《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款若干政策的通知》明確規(guī)定：首套個(gè)人住房90平方米以下，貸款首付比例不低于20%，超過(guò)90平方米，首付款不得低于30%。第二次使用住房公積金貸款，僅限于購(gòu)買(mǎi)房屋建筑面積在144平方米以下的自住房，貸款首付款比例不得低于50%。個(gè)人繳存住房公積金，貸款最高額度為46萬(wàn)元，夫妻雙方繳存住房公積金的，貸款最高額度為66萬(wàn)元。

　　2011年7月4日施行商業(yè)個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款，試行范圍為莞城、南城、東城、萬(wàn)江四個(gè)街道辦。

　　2013年2月8日，《關(guān)于調(diào)整東莞市住房公積金貸款部分政策的通知》明確貸款最高限額，個(gè)人不超過(guò)46萬(wàn)元，夫妻雙方不超過(guò)66萬(wàn)元，同時(shí)貸款額度不能超過(guò)個(gè)人公積金賬戶余額的八倍。

　　2013年3月22日開(kāi)始，公積金貸款商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)全面放寬，申請(qǐng)范圍不再限于市區(qū)及虎門(mén)、石龍、塘廈、厚街、常平等鎮(zhèn)，而是放寬至全市所有鎮(zhèn)街。