蘇寧云商再度走入人們的視線不是因為“網(wǎng)購大促”，而是“商業(yè)地產(chǎn)”。14日晚間發(fā)布的最新公告顯示，蘇寧計劃將公司旗下11家門店資產(chǎn)轉讓給中信金石基金管理公司，成立私募投資基金，作價不低于40億元人民幣。

　　簡單點說，蘇寧此次與中信證券合作，旨在推出一款REITs(房地產(chǎn)投資基金)示范型產(chǎn)品。而此前不久，中國人民銀行和銀監(jiān)會剛剛發(fā)布了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確提到了REITs，要求“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資基金(REITs)試點”。

　　“賣店”是為了“買店”

　　所謂房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)證券化的一種形式。

　　換句話說，蘇寧將公司旗下11家門店資產(chǎn)轉讓給中信金石基金管理公司，并不是做“線下實體店的減法”，而是“把體量龐大、千差萬別的大型物業(yè)，用REITs的方式將其變成標準化產(chǎn)品?！睆V州高力國際項目咨詢部董事陳厚橋給記者分析，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最大的問題是現(xiàn)金流壓力。資產(chǎn)證券化對于企業(yè)來說風險及成本相對較低，會越來越受大家關注。

　　而目前，市場上關于REITs和類REITs的嘗試已經(jīng)逐漸獲得政府批準。近日，央行、銀監(jiān)會在《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中就明確指出，要“積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點”。

　　個別門店增值率高達515.29%

　　蘇寧云商發(fā)布的公告顯示，此次轉讓的11家門店物業(yè)皆為蘇寧云商自有，權屬清晰，門店分布全國多地，包括北京通州世紀聯(lián)華店、北京劉家窯店、常州南大街店、武漢唐家墩店、重慶觀音橋步行街店、重慶解放碑店、昆明小花園店、成都春熙路店、成都萬年場店、成都西大街店和西安金花路店。

　　記者進一步查詢11項物業(yè)的評估報告發(fā)現(xiàn)，上述全部物業(yè)資產(chǎn)原價總計19.9億元，折舊為2.9億元，資產(chǎn)凈值為16.96億元。但由于近些年商業(yè)用房價格上漲，以上物業(yè)評估價已達40多億。而在這11項物業(yè)中，增值率最高的達515.29%，最低的也有55.15%

　　這組亮麗的數(shù)據(jù)頗能折射優(yōu)質、稀缺商業(yè)物業(yè)的整體表現(xiàn)。從中原集團掌握的8家境內(nèi)外上市公司、房地產(chǎn)信托(REITs)披露的財務數(shù)據(jù)來看，這些公司和信托所持有的商用物業(yè)包括40家購物中心，分布在中國19個城市，租金自2007年以來始終保持穩(wěn)定增長，累計漲幅已翻倍，高達124%。另據(jù)國金證券的一份研報顯示，美國的房地產(chǎn)投資信托基金收益率達到21.43%。

　　不過，“商業(yè)項目資產(chǎn)證券化的主要風險來自于資產(chǎn)回收，關鍵是企業(yè)對資產(chǎn)盈利能力要有保證?！标惡駱蛘f。通常情況下，REITs不能光看資產(chǎn)增值，還要保證5%的凈回報率。

　　南都供稿