“金九銀十”置業(yè)旺季來臨，看一手盤之余不妨看看周邊二手樓

　　“金九銀十”歷來都是一手市場(chǎng)的天下，二手樓市場(chǎng)做配角。不過，一手盤宣傳造勢(shì)，周邊二手盤也可沾光，或許增加一些睇樓量。地產(chǎn)人士表示，目前廣州二手樓市交易較為淡靜，買家多處于觀望狀態(tài)，而業(yè)主雖心態(tài)有所轉(zhuǎn)弱，但二手房?jī)r(jià)格下調(diào)幅度仍較為有限。一二手房聯(lián)看，購(gòu)房者到最后必然面對(duì)兩難選擇——買一手還是二手樓？從記者調(diào)查的全市多個(gè)一二手房“對(duì)對(duì)碰”個(gè)案來看，一二手價(jià)差各區(qū)都不一樣，如白云區(qū)電梯二手盤與一手盤價(jià)差在幾千元以內(nèi)，個(gè)別新盤甚至出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的情形，買家自然會(huì)選擇一手盤；越秀區(qū)部分新盤價(jià)格與二手房?jī)r(jià)差居然達(dá)10000元/m2，選擇證滿5年稅費(fèi)低的二手盤源，買家可以省下一大筆。 文/圖:記者 李鳳荷

　　白云：一二手價(jià)差不大甚至倒掛

　　萬科峯境VS盈翠華庭 一手勝

　　據(jù)中原地產(chǎn)齊富路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張?jiān)豪捉榻B，目前在售一手樓盤萬科峯境靠近白云山，周邊配套有萬達(dá)廣場(chǎng)，現(xiàn)時(shí)均價(jià)約2.9萬~3.2萬元/m2，帶裝修，面積有78平方米的兩房、95~103平方米三房以及135平方米四房可供選擇。而該盤周邊部分樓齡10~13年的樓梯樓，均價(jià)約2萬元/m2，另外多是樓齡10年左右的電梯樓，如盈翠華庭均價(jià)基本在2.5萬~2.6萬元/m2， 有76平方米的兩房、85~103平方米的三房可供選擇。近期由于二手成交量下滑，因此該板塊業(yè)主心態(tài)并不太強(qiáng)勢(shì)，總價(jià)190萬元左右的二手房基本能有5萬~8萬元的議價(jià)空間。受到樓市不景氣的市場(chǎng)氛圍影響，買家多持觀望態(tài)度，而由于一二手樓盤價(jià)差不大，該板塊的買家多傾向于一手住宅。

　　時(shí)代花生ⅡVS云裳麗影 一手勝

　　中原地產(chǎn)合一城分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理徐少赟介紹，白云區(qū)同沙路一手在售盤樓時(shí)代花生Ⅱ，目前，帶裝修均價(jià)在2.3萬元/m2，有85平方米的“N+1”戶型，95平方米的“N+2”戶型可選。而該樓盤周邊二手樓梯樓均價(jià)基本在1.7萬~1.8萬元/m2，樓齡約五六年的電梯樓，如合一國(guó)際、云裳麗影等，均價(jià)基本在2.4萬~2.5萬元/m2。其中，面積約43平方米的一房貨量較少，另有73~80平方米的兩房以及90~140平方米左右的三房可供選擇。近期業(yè)主心態(tài)分化明顯，部分急賣業(yè)主心態(tài)較弱，議價(jià)空間也有所加大。而買家則多持對(duì)比、觀望的態(tài)度。但近期受到“金九銀十”樓市節(jié)點(diǎn)影響，看房的客戶有所增多，如果業(yè)主讓價(jià)達(dá)10%，相信能促進(jìn)買家入市。

　　嶺南新世界 VS 嶺南新世界舊組團(tuán) 一手勝

　　合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理余海娟表示，嶺南新世界一手在售房源均價(jià)在2.3萬~2.5萬元/m2左右，而嶺南新世界二手房均價(jià)在2萬~2.3萬元/m2之間，一二手價(jià)差不算太明顯。與一手相比，二手房所處的組團(tuán)小區(qū)花園面積相對(duì)大一些。由于嶺南新世界的二手房業(yè)主資金實(shí)力相對(duì)雄厚，心態(tài)亦較強(qiáng)硬，讓價(jià)幅度不大，亦很少有大幅低于市場(chǎng)價(jià)的急售筍盤出現(xiàn)，若買家還價(jià)太低，業(yè)主寧愿放租也不愿意以低于心理價(jià)位售出物業(yè)。

　　越秀：一二手價(jià)差過萬 二手有優(yōu)勢(shì)

　　東風(fēng)廣場(chǎng)五期 VS 東風(fēng)廣場(chǎng)舊組團(tuán) 二手勝

　　中原地產(chǎn)東風(fēng)東路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳凡透露，東風(fēng)廣場(chǎng)周邊名校眾多，生活、交通配套完善。近期東風(fēng)廣場(chǎng)五期開售，戶型有50平方米的一房，76平方米左右的兩房和110~135平方米的三房，帶裝修均價(jià)約5.3萬元/m2。而該樓盤前幾期單位的二手均價(jià)約4.2萬元/m2，周邊樓梯樓均價(jià)約3萬元/m2，戶型有42~55平方米的一房、50~70平方米的兩房以及80~100平方米左右的三房。另外，周邊二手電梯樓均價(jià)基本在3.8萬~4萬元/m2，但電梯一房相對(duì)較少，而兩房面積約80~90平方米，三房面積約110~130平方米。由于東風(fēng)廣場(chǎng)五期的單價(jià)、總價(jià)相對(duì)較高，而該板塊的買家主要是針對(duì)學(xué)位置業(yè)，因此，選擇二手單位反而會(huì)相對(duì)較多。此外，近期業(yè)主放盤價(jià)稍有松動(dòng)，議價(jià)空間在5%~10%左右，相信樓市的“金九銀十”會(huì)在一定程度上帶動(dòng)該板塊二手樓市回暖。

　　合富置業(yè)錦城二分行主管夏銀玲表示，雖然二手價(jià)對(duì)比一手價(jià)存在一定差距，但若證未滿5年的物業(yè)稅費(fèi)支出還是相對(duì)較高，因此，現(xiàn)時(shí)東風(fēng)廣場(chǎng)受到買家青睞的還是那些證滿5年的二手物業(yè)。

　　富力東山新天地 VS 富力東堤灣 平手

　　楊箕的一手新盤富力東山新天地主推面積120~180平方米的三房、四房，均價(jià)5萬元/m2左右。滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該板塊的二手成交主要集中在富力東堤灣，目前二手成交均價(jià)在42000~43000元/m2左右，放盤價(jià)在45000~47000元/m2左右。目前放盤主要以80多平方米的兩房為主，總價(jià)在350萬~400萬元不等。買家以預(yù)算充裕的學(xué)位房買家為主。另外，該板塊素質(zhì)較高的二手樓盤還有錦城花園、東風(fēng)廣場(chǎng)等，錦城花園的二手成交均價(jià)在43000~48000元/m2之間，成交以140平方米左右的戶型為主，總價(jià)在610萬元以上。東風(fēng)廣場(chǎng)則以小戶型成交更活躍，成交單價(jià)也達(dá)到47000~51000元/m2左右。

　　淘金家園三期 VS 淘金家園舊組團(tuán) 一手勝

　　淘金花園新一期均價(jià)在35000~41000元/m2之間，主推戶型是76平方米的兩房以及95~138平方米起的三房，帶有精致裝修。滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期淘金花園二手成交不算活躍，二手業(yè)主放盤價(jià)對(duì)比一手新盤優(yōu)勢(shì)不明顯，除部分50平方米左右小戶型在二手市場(chǎng)仍有成交外，其他戶型基本有價(jià)無市。淘金花園二手成交均價(jià)36000~38000元/m2左右，小戶型總價(jià)在180萬~190萬元左右。目前二手小業(yè)主主要都是放租同時(shí)也放售，放盤價(jià)在36000~40000元/m2不等，但業(yè)主一般不愿意議價(jià)，價(jià)格沒有到達(dá)預(yù)期則會(huì)改為放租。另外，淘金花園附近的二手樓盤有富力御龍庭，二手成交均價(jià)在36000~37000元/m2，主要以學(xué)位房買家為主。

　　海珠：二手組團(tuán)區(qū)位更佳 選一手不如揀二手

　　逸景翠園金寓園 VS 逸景翠園舊組團(tuán) 二手勝

　　中原地產(chǎn)逸景翠園分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理胡克汪表示，逸景翠園毗鄰海珠區(qū)府新址、萬畝果園，與地鐵交匯站咫尺之遙，隸屬會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈。數(shù)十條公交線車途經(jīng)小區(qū)，出入方便。項(xiàng)目周邊教育、醫(yī)療配套完善。逸景翠園的一手單位朝向不同，售價(jià)也因此不同，北向低層單位為2.6萬元/m2，而南向單位則為3.1萬元/m2左右。而該盤戶型涵蓋75~122平方米的小三房及大三房。而二手單位方面，逸景翠園的北向單位市場(chǎng)均價(jià)約為2.5萬元/m2，南向單位約為2.7萬~2.8萬元/m2。如對(duì)比新舊兩盤，由于一手新貨大多靠馬路望變電站，而二手單位的通風(fēng)、觀景視野較好，因此買家對(duì)逸景翠園二手單位較捧場(chǎng)。受佛山市限購(gòu)放松、郊區(qū)盤源降價(jià)消息頻出的影響，買家多處于觀望狀態(tài)，等待樓市大幅降價(jià)。二手業(yè)主心態(tài)不太強(qiáng)硬，愿意有1000~2000元/m2的降價(jià)幅度。

　　羅馬家園 VS 羅馬家園舊組團(tuán) 二手勝

　　據(jù)中原地產(chǎn)羅馬家園分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理魏晗介紹，羅馬家園位于南洲路，廣州市新城市中軸線的南端，配套大型會(huì)所及40000平方米的商業(yè)廣場(chǎng)等。羅馬家園一手單位售價(jià)為2.5萬~2.7萬元/m2，該盤戶型涵蓋43~180平方米的一至四房。而二手單位方面，羅馬家園現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)均價(jià)約為2.3萬~2.4萬元/m2，戶型涵蓋面積為53~234平方米的單位。由于二手單位位于整個(gè)樓盤的花園小區(qū)內(nèi)，綠化率高，環(huán)境好，而且大面積單位大多為南北對(duì)流的單位，朝向較好，改善型買家多選擇購(gòu)入二手單位，而一手的小戶型單位則較受“剛需”買家青睞。二手業(yè)主方面，其心態(tài)不太強(qiáng)硬，如需急賣，則會(huì)有5%左右的降價(jià)空間。

　　合生紫龍府VS珠江帝景 一手勝

　　合生紫龍府一手最低價(jià)約33000元/m2起，主推180平方米的大戶型單位。滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該一手新盤附近的二手主要以珠江帝景，但成交不活躍，該樓盤二手成交均價(jià)在29000~30000元/m2左右，成交以100平方米左右的三房為主。目前不少二手業(yè)主也會(huì)跟隨一手新盤調(diào)高放盤價(jià)，放盤價(jià)在30000~33000元/m2左右，放盤也是以四房、五房的大戶型單位為主，因此在一手的影響下，該板塊二手成交也比較淡靜。

　　萬科峯匯 VS 周邊二手盤 平手

　　合富置業(yè)寶崗分行主管謝俊琳表示，目前萬科峯匯在售的一手住宅房源以220多平方米的大面積單位為主，目標(biāo)客源與二手市場(chǎng)目前剛需客為主導(dǎo)的買家群體不同，而另一個(gè)一手盤同福睿府價(jià)格較二手電梯樓要高。目前樓齡較新的二手電梯樓盤有蘭亭御園和富力金禧花園等，其中蘭亭御園二手均價(jià)約2.7萬元/m2，富力金禧花園二手均價(jià)約2.5萬元/m2左右，這兩個(gè)盤與去年年底成交價(jià)相比，約下調(diào)了1000元/m2左右。業(yè)主受到目前市場(chǎng)交投膠著狀況影響，心態(tài)轉(zhuǎn)弱，有一定議價(jià)空間。

　　天河：業(yè)主讓價(jià)一成 買家多觀望

　　日出觀山苑 VS 金燕花園 一手勝

　　中原地產(chǎn)金燕分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理?xiàng)顝V濤透露，目前在售一手樓盤日出觀山苑均價(jià)約2.8萬元/m2，面積有75平方米的兩房、98~120平方米左右的三房可供選擇，而周邊配套相對(duì)完善，商場(chǎng)、醫(yī)院、銀行等一應(yīng)俱全。日出觀山苑周邊的樓梯樓均價(jià)約2萬元/m2，戶型多為兩房及三房。而樓齡約16年左右的電梯樓，如金燕花園、僑源山莊等，目前均價(jià)在2.2萬~2.5萬元/m2，戶型同樣有78平方米兩房、89平方米小三房以及120平方米左右的三房可選。

　　但受到樓市降價(jià)消息影響，該板塊的買家目前多處于觀望狀態(tài)。另外，也有部分業(yè)主主動(dòng)下調(diào)放盤價(jià)達(dá)10%。

　　番禺：一二手價(jià)格倒掛 二手淡靜

　　諾德名筑VS自在城市花園 一手勝

　　據(jù)中原地產(chǎn)華碧分行營(yíng)業(yè)經(jīng)理梁仲?gòu)V介紹，諾德名筑位于番禺CBD華南板塊核心，西望金山湖，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。諾德名筑一手單位售價(jià)為1.2萬~1.3萬元/m2，該盤戶型涵蓋70~100的兩至三房。而在諾德名筑附近的自在城市花園，現(xiàn)時(shí)其二手單位市場(chǎng)均價(jià)約為1.4萬~1.5萬元/m2，戶型涵蓋77~105 平方米的兩至三房單位。

　　中原地產(chǎn)梁仲?gòu)V介紹，諾德名筑的底層商鋪尚在出售，現(xiàn)時(shí)仍需使用自在城市花園的配套，而且自在城市花園擁有帶綠化的小區(qū)，由于現(xiàn)時(shí)二手樓市淡靜，買家較少，因此業(yè)主心態(tài)稍弱，大多有議價(jià)空間。

　　華南新城 VS華南新城舊組團(tuán) 平手

　　合富置業(yè)華南新城分行主管賴洪英表示，華南新城一手在售的房源以大面積豪宅單位為主，而華南新城目前二手市場(chǎng)的主力買家則以“剛需”客為主，目前二手均價(jià)約1.5萬元/m2左右，買家多選擇面積在100~120平方米的三房，而買家的購(gòu)房預(yù)算多在170萬~190萬元左右。對(duì)業(yè)主來說，心態(tài)有所分化，出售意愿較高的業(yè)主愿意以貼近市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售物業(yè)，而出售意愿不高的業(yè)主則會(huì)以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格放售。業(yè)主心態(tài)并未明顯轉(zhuǎn)弱，讓價(jià)幅度不算大，只愿意作出三五萬元的讓步。買家方面則傾向于觀望未來番禺在售新貨情況，更愿意在比較一二手價(jià)格后才作出購(gòu)房決定。

　　荔灣：大坦沙新盤分流南岸路買家

　　花語水岸 VS 荔港南灣 一手勝

　　大坦沙的一手新盤花語水岸均價(jià)約24000元/m2，帶精裝修，戶型主要推76平方米的兩房、88~108平方米的三房以及131平方米的四房。滿堂紅統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大坦沙的二手成交基本上集中在珠島花園，近兩個(gè)月該樓盤的二手成交均價(jià)在15000~16000元/m2，成交主要是50~60平方米的單位。由于與一手新盤定位不同，珠島花園的二手成交還算活躍，但目前放盤的業(yè)主心態(tài)也比較強(qiáng)硬，放盤價(jià)在18000~19000元/m2的比較常見，少部分單位的二手放盤價(jià)也超過了2萬元/m2。另外，滿堂紅專業(yè)人士也介紹，大坦沙的新盤也會(huì)分流部分在南岸一帶購(gòu)房的買家，南岸板塊主要成交的樓盤是荔港南灣，二手成交均價(jià)在20000~22000元/m2，一些沒有找到心水單位的買家也會(huì)轉(zhuǎn)向考慮一手新盤。