8月廣佛樓市呈兩極分化走勢

　　本報訊 （記者王荔玨）目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞、南京、西寧和蘭州等9個城市限購尚未松綁。佛山在8月7日放寬限購，對廣州二手住宅業(yè)主和客戶心態(tài)都帶來一定正面影響。

　　從“陽光家緣”網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，佛山放寬限購對廣州整體二手市場影響不大，但對廣佛交界的芳村板塊和金沙洲板塊有一定影響。荔灣區(qū)本月中介促成網(wǎng)簽量環(huán)比上月同期下降17.86%，其中芳村成交下降略超過兩成，而金沙洲雖然中介促成交易量不大，但也呈走低態(tài)勢。廣佛交界處廣州二手房源報價降幅不大，放盤量也趨穩(wěn)，大部分業(yè)主依然看好廣州樓市發(fā)展，并未因此吸引廣州客戶而較大比例的調(diào)低報價。

　　廣佛邊界廣州流失“剛需”客

　　從市場調(diào)研反饋信息來看，放寬限購后佛山的南海片區(qū)一、二手成交量都有明顯上漲，而南海片區(qū)廣佛交界處的樓盤一直以來目標(biāo)顧客都是廣州客，這部分客戶外來人口居多，社保不夠三年或?qū)V州高企的房價較為敏感。

　　佛山放寬限購分流了三類原本屬于廣州的客群：第一類是對價格極為敏感的“剛需”客。由于佛山樓盤最大的優(yōu)勢在于其較低的價位，同是2010年建成的電梯樓，芳村荔江美筑要2.1萬~2.2萬元/m2，而南海的瑞安花園則僅要1.4萬~1.6萬元/m2；上世紀(jì)90時代芳村的樓梯樓橋東小區(qū)需要1.2萬~1.4萬元/m2，而南海的河畔花園僅需6000~7000元/m2。明顯的價差導(dǎo)致不少“剛需”買家在南海置業(yè)。同時，由于南海一手樓價格普遍較芳村二手住宅價格低，因此也分流了一部分廣州客戶到南海一手項目。這部分客戶以外來首次置業(yè)的“剛需”客居多。在放寬限購前，這部分客戶還在觀望等降或籌備社保證明中，放寬限購后，由于擔(dān)心樓價會上漲，這一群體果斷入市。據(jù)不完全統(tǒng)計，在廣州流向佛山的客群中，這部分群體約占40%左右。

　　第二類則是看中佛山樓盤性價比的改善型買家。這部分群體為了有更好的居住品質(zhì)，他們大多擁有私家車，距離便不是問題。佛山一、二手房源的大戶型和較為舒適的居住環(huán)境以及相對較低的購房總價吸引著他們，這部分客戶中既有本地客，也有外地客戶。

　　第三類則是看好佛山價格“洼地”的投資客。由于佛山放寬限購，廣州投資客戶轉(zhuǎn)向佛山市場，佛山二手住宅總價低，在投資客可承受范圍之內(nèi)。在流向佛山的客群中，這部分群體約占20%左右。

　　佛山松綁對廣州客影響有限

　　佛山吸引廣州客的主要因素是價格低，地理位置不算遠(yuǎn)，相比廣佛交界處的相同品質(zhì)的廣州盤每平方米會便宜幾千元，但也有不可忽視的劣勢：一是佛山南海片區(qū)二手樓成交相對活躍，但該片區(qū)外來人口較多，居住人群素質(zhì)參差；二是佛山教育配套資源仍不如廣州；三是商業(yè)配套仍不如廣州；四是對于還未買私家車的客戶，距離仍是不可忽視的一個重要因素。

　　此外，目前佛山限購松綁，但按揭貸款還需要有一年期的社保，因此仍制約著外地客戶購房，即使短期內(nèi)社保放開，南海樓盤因自身的缺陷對芳村二手樓盤客戶的影響也是短期的，對廣州整體市場影響更是微乎其微。