面對(duì)海量庫(kù)存的巨壓、依舊緊縮的房貸政策，步入下半年以來(lái)中山樓市成交步履維艱，開發(fā)商資金紛紛告急。從6月至今，全市至少已經(jīng)出現(xiàn)6個(gè)疑似抵押項(xiàng)目，部分“成交”價(jià)格甚至僅為正常市場(chǎng)價(jià)1/3。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上述6個(gè)項(xiàng)目近幾個(gè)月絕大部分出現(xiàn)滯銷，開發(fā)商有可能被迫通過(guò)在建工程抵押的方式獲取部分資金進(jìn)行后續(xù)開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪市場(chǎng)調(diào)整即將引發(fā)洗牌，部分小型開發(fā)商或被“清出市場(chǎng)”。

　　商鋪均價(jià)低至1365元/平方米？

　　連續(xù)幾個(gè)月來(lái)，低迷的樓市行情使得越來(lái)越多開發(fā)商加入降價(jià)大潮。然而，價(jià)格“降至” 1365元/平方的商鋪你是否見過(guò)？

　　近期，中山不少中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里，均出現(xiàn)了“不正?！钡某山磺闆r。如，監(jiān)控市國(guó)土資源局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，7月大錦商貿(mào)中心網(wǎng)簽的近40套面積段在40平方米-200平方米左右的地鋪，成交均價(jià)低至1365元/平方米。

　　而按照正常的交易價(jià)格，東升的地鋪售價(jià)一般為1.3萬(wàn)-2萬(wàn)/平方米。無(wú)論是從開發(fā)成本還是從市場(chǎng)價(jià)格推算，1365元/平方米的商鋪售價(jià)都不合邏輯。

　　事實(shí)上，出現(xiàn)上述“不正?！背山磺闆r的，并不止大錦商貿(mào)中心一個(gè)項(xiàng)目。記者查詢市國(guó)土資源局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)了解到，6月全市共有4個(gè)項(xiàng)目以超低價(jià)格網(wǎng)簽，包括大錦商貿(mào)中心、銀華花園、茵華花園、富灣國(guó)際。在7月份的樓市成交中，也至少有3個(gè)項(xiàng)目以超低價(jià)格網(wǎng)簽，包括盈悅豪庭、東方玫瑰園、大錦商貿(mào)中心。

　　上述6個(gè)樓盤低價(jià)成交的全是商業(yè)項(xiàng)目。它們的“不正常”成交情況，被許多業(yè)內(nèi)人士推測(cè)為“疑似抵押”。即這種價(jià)格僅是抵押的價(jià)格，而非成交價(jià)格。天域置業(yè)分析，以超低價(jià)網(wǎng)簽的項(xiàng)目抵押的可能性較大，過(guò)一段時(shí)間可能就會(huì)撤銷抵押備案，重新進(jìn)入市場(chǎng)正常銷售。

　　比如板芙的盈悅豪庭，在市內(nèi)幾大代理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中均顯示，7月份的網(wǎng)簽中該樓盤有一棟2—8層的商業(yè)體以超低的價(jià)格成交，每層面積達(dá)到1000平方米，沒有拆分售賣，估算網(wǎng)簽價(jià)將近4800元/平方米。如果按照正常的市場(chǎng)價(jià)，板芙較好的商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)1萬(wàn)元/平方米以上。

　　另外，在市內(nèi)幾大代理機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中，東方玫瑰園7月網(wǎng)簽的50余套地鋪，價(jià)格為3000—8000多元/平方米。但該區(qū)域周邊地鋪均價(jià)達(dá)到1萬(wàn)元/平方米以上。如此計(jì)算，其5000元/平方米左右的均價(jià)只有市面均價(jià)的將近一半。

　　回顧6月中山的樓市成交，相關(guān)機(jī)構(gòu)分析市國(guó)土資源局的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，銀華花園、茵華花園的商鋪網(wǎng)簽價(jià)格分別為4818元/平方米和6711元/平方米。這兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的成交價(jià)幾乎僅有所在區(qū)域市場(chǎng)價(jià)的1/3，且這兩個(gè)項(xiàng)目均屬于華隆地產(chǎn)。

　　一樓盤疑似一次抵押600余套

　　疑似抵押的項(xiàng)目究竟是如何操作的？為何網(wǎng)簽的價(jià)格會(huì)如此之低？

　　一不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以前偶爾也會(huì)有疑似抵押項(xiàng)目，但進(jìn)入7月在短短幾周內(nèi)就有兩單，頻率相對(duì)比較高，這意味著開發(fā)商的資金壓力越來(lái)越大。而這些項(xiàng)目最有可能采取的方式，就是實(shí)行在建工程抵押。

　　記者從市國(guó)土資源局獲悉，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行。

　　據(jù)悉，在建工程抵押作為抵押的一種特殊形式，因具有良好的加速資金流動(dòng)和促進(jìn)資金融通等優(yōu)點(diǎn)，近年來(lái)被許多開發(fā)商所使用。尤其是在開發(fā)商資金鏈非常緊張的情況下，能夠起到迅速獲取繼續(xù)建造資金的作用。

　　從市國(guó)土資源局公布的文件可以了解到，在建工程抵押的抵押權(quán)人可為貸款銀行、自然人、法人及其他民事主體。雙方按照商定的估價(jià)到國(guó)土局進(jìn)行備案，此時(shí)所抵押的項(xiàng)目就將無(wú)法正常出售。但在建工程貸款的用途，僅能用于在建工程繼續(xù)建造。只有開發(fā)商注銷抵押登記之后，之前被抵押的項(xiàng)目才可重新進(jìn)入市場(chǎng)銷售。

　　另一不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，按照上述操作的一個(gè)典型例子就是位于東區(qū)電子科大旁邊的一個(gè)樓盤。去年該樓盤一下子以超低價(jià)“成交”了600多套項(xiàng)目，但之后在沒有新增的情況下又一下子多了600多套的庫(kù)存，這可理解成為抵押后贖回。

　　“由于在建工程進(jìn)行了抵押，所以在銷售時(shí)銷售資金要進(jìn)行監(jiān)管，定向用于歸還抵押貸款，以此來(lái)規(guī)避其中的風(fēng)險(xiǎn)。在銷售過(guò)程中，這部分房子的售房款應(yīng)該放入相關(guān)部門的監(jiān)管賬戶，防止被開發(fā)商挪作他用。如果沒有進(jìn)行監(jiān)管，則可能給購(gòu)房者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)?！币粯I(yè)內(nèi)人士透露。

　　有樓盤出售商業(yè)項(xiàng)目“使用權(quán)”

　　如果上述6個(gè)項(xiàng)目真是按照在建工程抵押的方式進(jìn)行申請(qǐng)，那它們目前的狀態(tài)如何？是否開發(fā)商確實(shí)遭遇資金壓力？

　　記者查詢上述6個(gè)疑似抵押的樓盤的銷售情況了解到，這些樓盤絕大多數(shù)處于滯銷的狀態(tài)。比如銀華花園、茵華花園，已經(jīng)有很久沒有出現(xiàn)大規(guī)模成交。

　　但這些疑似抵押項(xiàng)目里面，住宅賣得比較好的項(xiàng)目是富灣國(guó)際。在開售1年半的時(shí)間內(nèi)，其住宅銷售已經(jīng)接近尾聲，現(xiàn)在賣的是五期產(chǎn)品，無(wú)論從消化率還是消化速度，在其所在鎮(zhèn)區(qū)都是比較領(lǐng)先。因此對(duì)于這起商業(yè)疑似抵押，許多業(yè)內(nèi)人士都感到比較意外。

　　當(dāng)記者致電詢問這些項(xiàng)目是否有商鋪可售時(shí)，絕大多數(shù)銷售人員給出了否定的答案。而部分說(shuō)有商業(yè)項(xiàng)目出售的樓盤，其出售的項(xiàng)目也非被疑似抵押的項(xiàng)目。

　　不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，為應(yīng)對(duì)資金壓力，有開發(fā)商還想出了另一種方法：出售“使用權(quán)”。

　　大錦商貿(mào)中心近期就針對(duì)商鋪采取了上述做法。據(jù)該樓盤一銷售人員介紹，假如市民購(gòu)買了20平方米商鋪的“使用權(quán)”，一次性投資9.6萬(wàn)元，3年獲利3.6萬(wàn)元，每月定期可返還2000元，余款最后一個(gè)月返還客戶。如果一次性投資10萬(wàn)元，5年獲利6萬(wàn)元，每月定期返還2000元，余款最后一個(gè)月返還客戶。

　　該銷售人員同時(shí)強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商僅僅是出售“使用權(quán)”，不是出售產(chǎn)權(quán)。而且開發(fā)商也并非因?yàn)轫?xiàng)目抵押了不能出售產(chǎn)權(quán)，才被迫出售“使用權(quán)”。市民可將這種做法當(dāng)做是投資的一種創(chuàng)新。

　　當(dāng)記者追問，這是否開發(fā)商融資的一種手段、會(huì)否有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，該銷售人員吞吞吐吐地表示，開發(fā)商資金確實(shí)有些緊張，所以才會(huì)推出如此優(yōu)惠的舉措。目前這一購(gòu)房方式也僅限于部分市民。如果購(gòu)買了使用權(quán)，后期還可享有該商鋪的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　部分小開發(fā)商或被“清出市場(chǎng)”

　　通過(guò)在建工程抵押來(lái)融資的開發(fā)商，還在不斷增多。

　　就在上個(gè)月24日，火炬區(qū)一開發(fā)商就在市國(guó)土資源局的網(wǎng)站上急切詢問，他有建筑物六幢，其中三幢已竣工，三幢仍在建，可否將在建的三幢辦理在建工程抵押，另已竣工的三幢辦理驗(yàn)收后辦理產(chǎn)權(quán)證。

　　從此前的一年僅出現(xiàn)數(shù)宗疑似抵押項(xiàng)目，發(fā)展到今年的兩個(gè)月出現(xiàn)至少6宗疑似抵押項(xiàng)目，這是否可以說(shuō)明開發(fā)商的資金壓力今年普遍增大？

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部經(jīng)理謝仲娟表示，項(xiàng)目出現(xiàn)疑似抵押，最重要的原因肯定是資金鏈問題。而造成資金鏈緊張的原因有以下幾種，首先是銀行信貸的收緊；其次是產(chǎn)品銷售緩慢，資金回籠慢；再有就是擴(kuò)張過(guò)于迅速，資金出現(xiàn)斷層。

　　“還有一種就是產(chǎn)品的成本高(地價(jià)、建安成本等)，但市場(chǎng)不好，售賣的價(jià)格虧本，影響資金回籠。上述的原因當(dāng)中，有一項(xiàng)就已經(jīng)壓力比較大，有些項(xiàng)目甚至幾項(xiàng)原因都可能涉及?！敝x仲娟認(rèn)為，由于銀根的收緊、市場(chǎng)的觀望、價(jià)格的下行，開發(fā)商的資金壓力的確比前兩年要大。但很多開發(fā)商也表示，經(jīng)歷了2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，開發(fā)商的抗風(fēng)險(xiǎn)能力已經(jīng)大幅提高。雖然目前資金壓力較大，大部分的開發(fā)商的資金鏈還是比較穩(wěn)健。

　　謝仲娟同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，在調(diào)整市場(chǎng)的過(guò)程中，還是會(huì)讓小部分資金緊張，甚至出現(xiàn)斷層的開發(fā)商面臨洗牌的危險(xiǎn)。

　　在上個(gè)月底中原地產(chǎn)舉行的“中山2014年樓市預(yù)測(cè)”的座談會(huì)上，中原地產(chǎn)也表示，中山樓市在2014年下半年中，中小開發(fā)商將面臨生死存亡，那些在上半年出手慢的、撒網(wǎng)小的、死扛的，都會(huì)因巨大的庫(kù)存壓力與年度目標(biāo)任務(wù)而放開手降價(jià)，加大力度促銷。

　　“中山樓市最低谷還未到。如果按照當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，開發(fā)商再不群起有所作為的話，最快到2015年9月將會(huì)見分曉?！敝性禺a(chǎn)表示。