央廣網(wǎng)財經(jīng)8月5日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，眾所周知，居民買房是一件大事。誰都想在買房的過程中，少一些麻煩，最終能夠買到稱心如意的房子。但是事情有的時候偏偏就不那么順利。今天我們就來探討一下買房我們該注意什么？有哪些問題需要規(guī)避？出現(xiàn)問題了又該怎么處理？南昌的徐先生前年購買了一套新房，但是交房的時候，他發(fā)現(xiàn)一個問題，而且這個問題一直堵在他心里有一年多的時間了。

　　徐先生：我們是2012年6月8日買的那個江西南昌保利房地產(chǎn)開發(fā)的保利東灣國際花園，因?yàn)楫?dāng)時我們買房的時候是期房嘛，我們憑著買房的資料是看的他的項目廣告宣傳資料，我們那個約定的時間是2013年8月29號收房，有一年多的時間。到了我們?nèi)ナ辗康臅r候，發(fā)現(xiàn)這個房屋的戶型跟他們這個單位的廣告宣傳資料不符。所以，我們對這個不符的宣傳資料給他們房地產(chǎn)公司給了一份函，要求房地產(chǎn)公司給我們購買的業(yè)主一個說法，最后我們函也發(fā)了，這個一直都沒有回音，然后收房的時候還找了他們物業(yè)，物業(yè)說這個我們管不了，你去找他們開發(fā)商。之后就一直沒有這個回音了。

　　究竟到手的新房與之前的預(yù)期有什么不一樣，讓徐先生糾結(jié)了這么長時間呢？

　　徐先生：主要的就是因?yàn)橘I房的時候那個期房有個戶型的券商圖，它有個陽臺，少一個放空調(diào)的，架空調(diào)臺板，因?yàn)槲覀冑I的都是高層，它從27層以上就沒有做了這個空調(diào)臺板，然后在我們陽臺私自搭建的那種架空調(diào)的臺板，意思就是讓我們把這個空調(diào)放在陽臺隔板之內(nèi)，你想我們陽臺的使用，就是占了我們買房子陽臺的使用。

　　徐先生到交房的時候才發(fā)現(xiàn)這個問題，所以他認(rèn)為開放商一開始就應(yīng)該告訴他這件事：

　　徐先生：當(dāng)時買這個房子都沒有意識到，因?yàn)橘I房的時候因?yàn)樗饬隧敳拍軌蜾N售，他在外面有一層腳手架，就是把外面的外觀給擋住了，當(dāng)時就是看不到這個房子有缺陷嘛。再一個起碼你在銷售的時候你有一個告知義務(wù)吧，你如果跟我們說這個房子27層，我是買的30層，你30樓南面的空調(diào)抬板是沒有的，如果他履行這種告知義務(wù)，那我就會往下面，比如說買26、25、24、23層都行了，他當(dāng)時就是沒有履行告知義務(wù)。

　　徐先生認(rèn)為，既然不同樓層的設(shè)計不一樣，就應(yīng)該在宣傳時把這些情況說清楚：

　　徐先生：當(dāng)時買房有個宣傳冊，比如說你說30樓的房子沒有這個空調(diào)抬板，你也不應(yīng)該印在這個宣傳冊上，你不能賣給我們27樓以上的業(yè)主啊，27樓以上的業(yè)主你完全可以把這個區(qū)分看來，或者告知27樓以上沒有這個空調(diào)抬板，你的宣傳資料圖也就是這一份，也沒有其他第二份。起碼一點(diǎn)我買期房肯定是按你的戶型宣傳圖來買的。

　　在同一個小區(qū)購房的李先生對此也很不滿意，現(xiàn)在家里的空調(diào)只能裝在陽臺里，其實(shí)之前李先生也想把空調(diào)裝到外面去，但最后都因?yàn)榘踩紤]打消了念頭：

　　李先生：只能裝進(jìn)來，不然你沒地方裝，因?yàn)檫@個空調(diào)因?yàn)槲覀儽容^高，如果你打架子，萬一這個空調(diào)架松了掉下去砸到人怎么辦，所以不太敢裝，在看的時候他都有，我們這個從27樓以上，空調(diào)抬板就沒有做，也不知道什么原因，它交了房以后我們才發(fā)現(xiàn)這種情況，因?yàn)榭照{(diào)必須裝在我的陽臺上，那我陽臺的空間就占上了。

　　徐先生和李先生等業(yè)主之前還一同發(fā)函給開放商，但是沒有得到回復(fù)。之后，李先生又去找過工商部門，但問題依然沒有得到解決：

　　徐先生：315的時候我們打了個電話給當(dāng)?shù)氐墓ど滩块T，他說這個房屋屬于特殊商品沒有辦法管。

　　去年就已經(jīng)交房了，但這個問題擱在徐先生心里無法釋懷，他希望開發(fā)商能夠給住戶們一個公開合理的解釋：

　　徐先生：我們也是普通的老百姓，我父母所有的積蓄買下這套房也不容易，唯一一點(diǎn)是什么呢，也是希望開發(fā)商給我們一個說法，我們倒不是說要怎么樣怎么樣賠償，房子已經(jīng)買了，現(xiàn)在少了這個空調(diào)抬板也是個事實(shí)，你起碼開發(fā)商你給個普通小老百姓有一個說法，就是我們發(fā)函找物業(yè)，物業(yè)推房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司我們當(dāng)時發(fā)函的時候連地址都不給我們，搞得我們小老百姓心里太不是滋味了。

　　我們的記者根據(jù)徐先生提供的聯(lián)系方式，也就此問題咨詢了開發(fā)商南昌瑞達(dá)置業(yè)有限公司，我們來聽一下公司的銷售人員是怎么說的：

　　銷售人員：這個問題一般業(yè)主會去跟物業(yè)反映，要不我給你個物業(yè)電話一下好不好？

　　記者：是這樣，那個業(yè)主他說跟業(yè)主反映了，物業(yè)說你得找開發(fā)公司。

　　銷售人員：他這樣說嗎？我們這邊沒有接到反饋呀，沒聽說這個事呀，應(yīng)該都會按規(guī)定來做，都會做吧，不至于為什么要27層就不做那個板呢？對吧？

　　開放商的銷售人員告訴記者，他們并沒有聽說有人反映類似的問題。記者從這個銷售人員處拿到了物業(yè)管理人員的電話，于是撥打了保利物業(yè)服務(wù)中心主管熊先生的電話。我們來聽一下他是怎么說的：

　　熊先生：首先一個，我跟您說一下，因?yàn)?8層以上它根據(jù)它那個圖紙的設(shè)計要求，我們也是問他們地產(chǎn)那邊的，他設(shè)計到28層以上是沒有的，這個我們的設(shè)計圖紙都是通過了規(guī)劃的這些都是有審核，都是全部通過的，因?yàn)?8層以上，因?yàn)槲覀冞@邊屬于那種超高層，最高的樓是32層、33層，然后他根據(jù)他的設(shè)計需要，可能到上面的話，它的沉重、紋裂就會把那個設(shè)計就是變更在陽臺那個位置，因?yàn)闆]有那個空調(diào)機(jī)位的設(shè)備陽臺，那這個陽臺也是挺重的，它陽臺里面有一個專門放空調(diào)區(qū)位的地方，那我們也就是地產(chǎn)那邊設(shè)計了的，也是有的，因?yàn)橛行I(yè)主它為了把這個陽臺擴(kuò)大，就是變相擴(kuò)大面積，所以說他就不愿把空調(diào)放在那個位置。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員包華、北京潮陽律師事務(wù)所裘葉律師對此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：消費(fèi)者在交房的時候發(fā)現(xiàn)房子與預(yù)期的有差異，購房人認(rèn)為在房子外應(yīng)該設(shè)置有放置空調(diào)的地方，結(jié)果最后發(fā)現(xiàn)是需要安放在陽臺內(nèi)。所以認(rèn)為不合理。那么你們認(rèn)為到底這個開發(fā)商是有責(zé)任的還是說購房人太多事？包華你怎么看？

　　包華：我認(rèn)為首先超高層的建筑在樓宇外單獨(dú)安放空調(diào)抬板本身來說并不是太安全，因?yàn)槲覀冎栏呖毡旧韥碚f它的自然環(huán)境影響會比較大，同時在后期施工以及維護(hù)的過程中危險程度也會大幅度增加，所以我個人其實(shí)不太倡導(dǎo)說在超高層的范圍之內(nèi)還得有空調(diào)抬板的方式來安放空調(diào)，更多的應(yīng)該是裝在陽臺以內(nèi)，這樣安全強(qiáng)度會很高，這是一個方面。但是從保證安全的角度之后，我們還要講開發(fā)商應(yīng)該在事先如果就這個因素已經(jīng)有明確的圖紙的話，應(yīng)該事先告知，我們在購房的時候看到開發(fā)商的樓書，往往內(nèi)容比較簡單，主要是針對與我們專有部分的內(nèi)容給一個平面圖，給一個基礎(chǔ)上面的說明。我們的樓書，包括房屋使用書說明都非常的簡單，其實(shí)這樣簡單的說明對于開發(fā)商逃避責(zé)任有很大的好處，但是對于業(yè)主來說了解自身權(quán)益確實(shí)造成很大的難度。所以在這個方面來講，應(yīng)該在購房的時候更多考量能夠把我們售樓的樓書要把它的內(nèi)容做得更嚴(yán)謹(jǐn)一些。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在就是前期的這個介紹不夠充分，所以購房人給開發(fā)商發(fā)了一份函，題目叫《關(guān)于要求妥善解決實(shí)際交付房屋與原交付標(biāo)準(zhǔn)不一致情況的函》，里面提到這樣的內(nèi)容："雖《商品房買賣合同》約定，出賣人針對買賣人所購商品房及其所在樓宇、項目所做的廣告宣傳資料不視為要約之內(nèi)容，雙方以政府最終批復(fù)的規(guī)劃設(shè)計方案和所簽訂的商品房屋合同為準(zhǔn)，但買賣合同對標(biāo)的房屋不包含該部分并未作出任何約定及說明，而買賣合同簽訂過程中，貴公司銷售人員推介及宣傳材料中均包括該空調(diào)抬板設(shè)施，故該設(shè)施本應(yīng)該包含在交付內(nèi)容中，并且建筑物28層及以下都有該設(shè)施。"。而且也沒有說明，你要之前告訴我28層沒有這個設(shè)施的話，剛才我們那個徐先生他也說我可以買25層以下的不是也可以嗎，所以我想問問裘葉你覺得從律師這個角度來看，你覺得購房人他以這樣的理由要求開發(fā)商做出回應(yīng)，理由充分嗎？

　　裘葉：我覺得這個理由應(yīng)該還是比較充分的，因?yàn)樗?dāng)時購房人在買這個房屋的時候，他并沒有看到就是說所說的28層以上它是沒有這個這個設(shè)施，這一塊他確實(shí)是沒有看到，而且可能是開發(fā)商在做宣傳資料當(dāng)中也沒有提到這個問題，所以我覺得作為購房人他有理由去要求開發(fā)商做出解釋，說為什么他買的這個樓層的空調(diào)隔板與其他樓層的不一樣？為什么是這樣的設(shè)計？是出于什么樣的理由？我覺得這個要求開發(fā)商做出說明，這個要求是很合理的，但是同時也需要考慮到就是他在購房合同當(dāng)中或者是在實(shí)際的操作當(dāng)中購房人所說的宣傳資料是否作為一個合同的一部分。這個東西其實(shí)在剛才消費(fèi)者提出的函當(dāng)中他也明確了，說雖然合同當(dāng)中約定了宣傳資料是不作為一個合同的一部分，僅僅是一個要約邀請，而不作為一個要約，在這種情況下，他以此說，我覺得是以要求作為理由來回應(yīng)這個是沒有問題，但是因?yàn)橐源艘笳f開發(fā)商存在違約或者是其他問題可能有待于進(jìn)一步的確定。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：確實(shí)，就是我們非常理解這位消費(fèi)者，因?yàn)樵蹅兌加羞^這樣的一個經(jīng)歷，就是這個房子是咱們老百姓消費(fèi)的一個很大的支出，有很多的細(xì)節(jié)，可能我們并不能夠完全的掌握，這個有個信息不對稱的問題。你比如說你在銷售的時候你沒有告知我所在的樓層，所買的房子，尤其這個還是個期房，會出現(xiàn)一些什么樣的問題，所以導(dǎo)致了最后消費(fèi)者不滿意，而且不是一個消費(fèi)者不滿意，現(xiàn)在是有剛才我們也采訪到了，還有另外的消費(fèi)者他也是對次提出質(zhì)疑的，所以說現(xiàn)在出現(xiàn)了意見不統(tǒng)一，而且現(xiàn)在雙方好像也不能達(dá)成一致了互相是這么一個很糾結(jié)的狀態(tài)，這種情況下購房人到底有沒有權(quán)要求開發(fā)商賠償？你們覺得于情于理，這個現(xiàn)在開發(fā)商應(yīng)該怎么做呢？包華你的意見是怎么樣的？

　　包華：我覺得如果從賠償角度上來說可能業(yè)主們會很難主張，因?yàn)槲覀兇蠹叶贾乐袊箨懩壳皩?shí)施的是這種損害賠償制度，也就是說你有什么樣的損失我給你做一個什么樣的賠償，但是就這個空調(diào)抬板這個問題可能很難去證明它的有無構(gòu)成損失，確實(shí)是很難。那么在這種情況之下，開發(fā)商的賠償責(zé)任如果沒有合同約定，那么就只能通過損失恒定的方式來解決，要沒有損失了一個恒量的一個基礎(chǔ)，那么可能就不用賠了。所以這個是我們看到比較尷尬的地方，雖然我們的業(yè)主覺得這個事情在信息部對稱的角度上講，我確實(shí)受到了損害，但從另外一方面又很難通過一個有形的可視的這樣的方式來證明自己有損失，所以這就是個比較大的問題。另外一個來講，這個事情本身也無法糾正，因?yàn)槲覀兎课莸闹黧w結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工了，現(xiàn)在如果我們說在28層以上增加一個空調(diào)抬板，不管他從安全角度上講怎么樣，但實(shí)際在操作過程中很難操作，或者說根本無法操作，所以從這兩個角度來說，我認(rèn)為現(xiàn)狀可能很難主張，但從另外一個方面我也想提示我們的購房人，不是說有抬板就很好，因?yàn)閯偛盼宜劦降母邔咏ㄖ绕涫浅邔咏ㄖ?shí)際上做空調(diào)抬板危險度是比較高的，27、28層其實(shí)沒有本質(zhì)性的差異，所以從這個角度上講，如果我們現(xiàn)在要求的是如果把空調(diào)抬板增加上，還不如說把超高層抬板給它取消，對大家來說今后的使用可能會更安全一些。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：確實(shí)是現(xiàn)在消費(fèi)者可能就覺得非常的委屈，就是我現(xiàn)在花了這么多的錢，付出了這么大的代價買了個教訓(xùn)，難道我們非要用這樣的代價來獲得這樣的經(jīng)驗(yàn)嗎？，裘葉您覺得消費(fèi)者怎么來避免出現(xiàn)這樣的糾紛？你以前處理過類似的案件嗎？

　　裘葉：對于期房來說這種糾紛確實(shí)是比較常見，因?yàn)槟惝?dāng)時買房的時候你看不到房屋的狀態(tài)，你只是看到開發(fā)商出具的樓書和宣傳資料，所以為了避免這些問題，首先可能在這個我們說，當(dāng)然最好的是要求開發(fā)商對于我要求買的這一層的房屋所有情況都非常詳細(xì)的做一個介紹，但現(xiàn)實(shí)當(dāng)中可能這是不太可能的。所以只能是消費(fèi)者對于這個房屋的各個方面他有更多一些的了解，就比如說我對房屋的哪些狀態(tài)都會比較關(guān)心，我需要有針對性的詢問開發(fā)商、相關(guān)人，包括如果說對于某些東西有特定要求，或者是對于開發(fā)商提出的這些承諾他有特定要求，我認(rèn)為可以寫在合同書當(dāng)中，或者是說作為一個相關(guān)的錄音或者是證據(jù)，對于在以后主張的過程當(dāng)中可能有一些相應(yīng)的依據(jù)。