盡管開放限購的城市不斷，但是效果似乎不大，樓市依然不容樂觀：8月全國100個城市新建商品住宅平均價格環(huán)比連續(xù)4個月下跌。超過半數(shù)房企上半年業(yè)績下跌，20大標桿房企中，超過一半的房企凈利潤率低于10%。

　　面對本輪樓市調(diào)整，地方、房企紛紛出招。上周，三個城市連續(xù)加入取消限購大軍，全國只剩下7個城市暫時沒有放松限購。不過，限購的放松效果不佳，去庫存的壓力不小，開發(fā)商會如何選擇？今年的房地產(chǎn)還會迎來金九銀十嗎？

　　地產(chǎn)企業(yè)做足營銷策略戲份

　　不可否認的是，地產(chǎn)營銷策略正在不斷升級。北京首開常青藤項目今年一度達到了4萬2一平米，如今只要加入團購可以75折，相比四五個月前，一平米下降7000元。

　　除了團購、加大贈送、降低首付、補貼利息等“暗降”手段外，不少項目甚至直接降價入市。在廣州，部分郊區(qū)樓盤直接打出“每平方米降3000元”的標語。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前，不少房企的銷售目標只完成了50%左右，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高珊介紹了北京的情況。

　　高珊：我們看到一到七月份一共入市了大概126個項目，簽約過半的只有46個，而且量也跌得非常厲害。

　　去化壓力大，價格戰(zhàn)會打響嗎？

　　而今年已經(jīng)過去了三分之二，剩下四個月銷售壓力巨大，按照目前市場的去化節(jié)奏，如果在11月、12月推盤，銷售額和資金回籠都很難達到預(yù)期目標，各大開發(fā)商不得不加快推盤節(jié)奏，調(diào)整銷售策略，以完成全年的銷售計劃。甚至有開發(fā)商創(chuàng)出降價險，希望給投資人以信心；而連萬科這樣的房地產(chǎn)龍頭大哥，最近也動作頻頻，從全民營銷到聯(lián)合淘寶、騰訊，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，的確是營銷方式的創(chuàng)新，但同時也說明，等著消費者上門賣房子的時代正在逐漸過去，甚至有分析說，現(xiàn)在，房產(chǎn)市場逐漸進入了買方時代。

　　預(yù)測：價格再低也有底線

　　那是否意味著價格戰(zhàn)就會打響？房地產(chǎn)專家韓世同更愿意用“以價換量”來描述接下來的房價走勢。

　　韓世同：怎么理解以價換量？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，地產(chǎn)商會對價格進行試探，一旦觸及市場底部，地產(chǎn)商就不會再降價。消費者更為關(guān)心的是價格怎樣才算是觸底，張大偉解釋，一天內(nèi)賣掉8成以上，這個價格就是觸底。

　　張大偉：現(xiàn)在市場價格降低10%到15%，前幾天在東壩有一個項目，入市的價格在兩萬左右，去化了接近九成，這個區(qū)域的話，就可以參考這個價格作為觸底價。

　　前段時間，北京首開常青藤一度降到一平米3萬2千元，銷售大好，那個價格就是觸底，此后的開盤價格又提升到如今的3萬5。

　　限購放開還須放開房貸

　　政策方面，全國多個城市取消或者松綁限購，多方觀點認為，接下來北上廣深一線城市可能局部放開限購，比如放開郊區(qū)，放開高端；另外，地產(chǎn)商也紛紛促銷，房地產(chǎn)的金九銀十今年會來嗎？

　　鄭州取消限購政策后，除了剛開始的幾天，樓市迎來一小波的看房潮，此后，樓市依然波瀾不驚，成交量始終處于膠著狀態(tài)。

　　其實，相比于購買身份限購的放開，人們更為關(guān)心的是房貸的放開，畢竟能全款買房的人是少數(shù)。其他地方，雖然上海農(nóng)行8月起200萬以上房貸九五折優(yōu)惠，但大多數(shù)商業(yè)銀行并未跟進。上周曾傳出招行房貸優(yōu)惠的消息，但很快就被辟謠了，市場期待之心可以有，但銀行不良貸款余額猛增的前提下，銀行房貸尤為慎重。韓世同分析，要想促進成交量，出現(xiàn)金九銀十，放開房貸是必然條件。

　　韓世同：如果房企積極促銷，加上適當?shù)姆抠J配合，購銷兩旺的局面有望出現(xiàn)。但是如果房貸不配合，成交落到實處還是很難。

　　金九銀十只是傳統(tǒng)說法，走量指望年底

　　但即便是這樣，后市依然不會太樂觀，張大偉分析，傳統(tǒng)的金九銀十今年不會出現(xiàn)，交易量增加的時間點將會推遲，預(yù)計今年的十月下半旬到年底，成交量有望逐漸復(fù)蘇。

　　張大偉：九月份開始，上半年冷清的市場可能會逐漸的恢復(fù)，但是這種成交量的反彈更多的是復(fù)蘇。實際上，這幾年，金九銀十的成色一直是不足的，一般來說，到今年的十月下旬開始，到十一月份到十二月份才會是一個旺季。