【導(dǎo)讀】最新統(tǒng)計顯示35個城市的住宅庫存高達(dá)3億平方米，業(yè)內(nèi)人士判斷“全國性降價潮將不可避免”?！堆霃V財經(jīng)評論》本期觀點：房地產(chǎn)銷售的“金九銀十”有望成為“打折”旺季。

　　央廣網(wǎng)財經(jīng)8月28日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，9月10月份對于房地產(chǎn)銷售來說往往是個旺季，向來有“金九銀十”之說，但今年旺季還沒來，降價甩賣的吆喝聲就已經(jīng)四面響起。3天前，8月25日，在阿里推出定期理財平臺招財寶的同一天，淘寶萬科高調(diào)宣布合作，“淘寶用戶全年花了多少錢，就可在萬科全國12個城市23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元”。

　　這本質(zhì)上相當(dāng)于降價促銷，但從側(cè)面反映出，萬科開始提前布局‘金九’銷售。促銷幅度平均為總價款的3.5%左右，萬科是地產(chǎn)界的老大，它帶頭降價具有標(biāo)桿的意義。而最新數(shù)據(jù)是，監(jiān)測的一、二、三、四線35個城市中，商品住宅累計庫存余量達(dá)到3億零216萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士判斷，今年多數(shù)城市的“救市”政策效果并不明顯。上市房企年報業(yè)績壓頂，勢必會采取相對應(yīng)的措施搶收“金九銀十”，在9-10月加大推盤力度。適度的價格策略調(diào)整，成為大多數(shù)房企的必然選擇，全國性降價潮將不可避免。我們認(rèn)為這樣的判斷不無道理。

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛和資深房地產(chǎn)專家韓世同對此解讀。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在香港參加綠城中期業(yè)績發(fā)布會期間，一位媒體記者向綠城中國新任掌門人孫宏斌開玩笑說，“孫總，如果我找您買綠城杭州的房子，你可以打幾折？”孫宏斌沉默了一下回應(yīng)，“不用找我，直接去項目就可以打七折?！保@種打折銷售在杭州的房地產(chǎn)銷售有代表性嗎？

　　丁建剛：這個情況在杭州有兩個樓盤可以說接近7折，但是都是原來的高端樓盤減配，也就是精裝標(biāo)準(zhǔn)大幅度下降，然后同時也降價。杭州市區(qū)有這樣兩個頭盤，但是綠城在整個浙江的樓盤非常多，除了杭州市區(qū)以外，在很多地市，比如在杭州市區(qū)諸暨市那里的折扣就非常大了，確實有7折這樣的現(xiàn)象，在杭州是個別樓盤。所以孫宏斌直接和幽默也還是有依據(jù)的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：咱們再來看一下整體的數(shù)據(jù)庫存的數(shù)據(jù)。一、二、三、四線35個城市中，商品住宅累計庫存余量為3億多平方米，同比增幅高達(dá)39%；35城累計存銷比為22.個月，同比漲幅高達(dá)61%。 這樣的庫存壓力，從歷史角度看有多大？

　　丁建剛：從供求關(guān)系來說，已經(jīng)發(fā)生了根本的逆轉(zhuǎn)，確實是供大于求了，但是供大于求是怎么發(fā)生的。首先是我們把所謂的庫存看成是一個水庫，那也就是進(jìn)水的量在增加，出水的量在減少，于是水位就大幅度上升。但是有一個請注意這是一個動態(tài)的，如果說我們的預(yù)期發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，其他的變量已經(jīng)被改變了，比如說我們出水能夠更快，那可能這個庫存就能夠逐漸降低或者穩(wěn)在這個水平上，但是從現(xiàn)在看來，確實是這樣。但是這是一個全國平均的數(shù)據(jù)，每個城市的情況不一樣，杭州已經(jīng)率先打折講價了，從今年2月份開始，就大幅度降價了。一線城市，最近兩個月北上廣深成交量大幅度下降，那么降價這種跡象也開始是這樣。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：也就是說是一個動態(tài)的數(shù)據(jù)，既有可能出水量會變大，也有可能出水量變小。

　　丁建剛：最終主導(dǎo)水庫水位還是人們的預(yù)期，當(dāng)時預(yù)期發(fā)生變化的時候，人們可能大量購買行為發(fā)生變化的時候，大量成交量如果能上來的話，也可能就發(fā)生逆轉(zhuǎn)，但是這個改變這個預(yù)期，主要的砝碼是在政府手上。

　　 經(jīng)濟(jì)之聲：那再說近一點，目前眼下的金九銀十的銷售旺季有沒有可能出現(xiàn)全國性樓市的降價潮。

　　丁建剛：我認(rèn)為還是有可能，尤其是一線城市。因為一線城市還沒有特別大的動靜在今年以來，但是剛才說的萬科那個，我更愿意理解為它是一個促銷行動。因為所謂的200萬是要買2000萬以上的樓盤，也就是10%，那么平均促銷是3.5%。理論上講排在我們的房地產(chǎn)還不能算是降價潮，只能算是促銷，優(yōu)惠促銷。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：在此前的樓市兩輪調(diào)整期間，萬科都進(jìn)行了降價，2008年還是率先降價，并引發(fā)業(yè)主抗議。但萬科總裁郁亮8月18日說，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是有一個完整周期的，如果調(diào)整不到位會帶來更加混亂的局面，因此，希望此次市場調(diào)整能夠堅持。 房地產(chǎn)市場未來是否還會繼續(xù)下行？

　　韓世同：目前來看，房地產(chǎn)樓市下行態(tài)勢應(yīng)該是確定無疑的。因為之前還有爭議，但是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)雖然有回暖，政策現(xiàn)在有所放松，但是樓市這個成交依然低迷，下行的態(tài)勢還是依然存在。尤其像萬科這一次行動雖然有促銷作用，但實際上它也應(yīng)該是帶領(lǐng)著可以標(biāo)志性全國性降價潮流的信號。當(dāng)然這個東西一二線不太一樣，品牌企業(yè)不太一樣，但是個別企業(yè)有可能比較大的幅度，但是像這種全國性降5%到10%是蠻嚴(yán)重的。局部和個盤的比例可能會大一些。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：一般說下行都會關(guān)注兩個點，一個是價格一個是量，您覺得目前的價格下降，能不能換來成交量。

　　韓世同：我覺得必然會換到成交這個，但是這個做法要適度，就是我們之前看到二三線很多企業(yè)，它可能更多仰賴于地方政府救市取消限購等等這些措施，但我覺得自救才是一個出路，以價換量幾乎是一個不二的法則。在現(xiàn)在這個階段，但是并不是越大幅度越好，大規(guī)模大幅度可能會引發(fā)大家的恐慌，甚至?xí)斐蛇@種無量下跌。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：您感覺多少幅度您覺得比較理想呢？

　　韓世同：其實這個還是要試水，先降的人是比較優(yōu)勢的，像萬科的率先降價，可能現(xiàn)在我們看到它3.5就可以拉動很大的，萬科其實今年它這個相對業(yè)績、相對于去年同期還是上漲的。它是采取比較好的策略和做法。它的幅度就不需要太大，那你跟風(fēng)的話，你不大一點幅度，你可能就拉不懂，高價位的話，你的降幅太小，恐怕也不明顯，也激活不了市場。

　　經(jīng)濟(jì)之聲人：降價是必須的，但是先降可能便宜一些，降多了一些，反而引發(fā)恐慌了，這是總體從全國的平均水平來看。咱們再看幾個各例，北上廣深這種城市，一致認(rèn)為他們的人口結(jié)構(gòu)決定了這些城市有很強(qiáng)烈的剛需和持續(xù)的人口的流動，所以它的樓市可能更堅挺一些，您覺得這一輪降價潮對一線城市會有多大？

　　韓世同：我覺得還是會有影響，其實萬科這一次就一定會波及到一線城市，而且就是今年廣州就已經(jīng)有三此一個小規(guī)模這個降價潮，當(dāng)然萬科也是其中一個，包括這個中海、包括越秀、雅居樂等等都有過。但是都還是小規(guī)模個盤或者局部這樣一種降價潮，那么金九銀十有可能會形成規(guī)模比較大，但是這個幅度不一定大的這種態(tài)勢，這樣會比較理想。