據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天下財(cái)經(jīng)》報(bào)道，盡管開(kāi)放限購(gòu)的城市不斷，但是效果似乎不大，樓市依然不容樂(lè)觀：8月全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下跌。超過(guò)半數(shù)房企上半年業(yè)績(jī)下跌，20大標(biāo)桿房企中，超過(guò)一半的房企凈利潤(rùn)率低于10%。

　　面對(duì)本輪樓市調(diào)整，地方、房企紛紛出招。上周，三個(gè)城市連續(xù)加入取消限購(gòu)大軍，全國(guó)只剩下7個(gè)城市暫時(shí)沒(méi)有放松限購(gòu)。不過(guò)，限購(gòu)的放松效果不佳，去庫(kù)存的壓力不小，開(kāi)發(fā)商會(huì)如何選擇？今年的房地產(chǎn)還會(huì)迎來(lái)金九銀十嗎？

　　地產(chǎn)企業(yè)做足營(yíng)銷策略戲份

　　不可否認(rèn)的是，地產(chǎn)營(yíng)銷策略正在不斷升級(jí)。北京首開(kāi)常青藤項(xiàng)目今年一度達(dá)到了4萬(wàn)2一平米，如今只要加入團(tuán)購(gòu)可以75折，相比四五個(gè)月前，一平米下降7000元。

　　除了團(tuán)購(gòu)、加大贈(zèng)送、降低首付、補(bǔ)貼利息等“暗降”手段外，不少項(xiàng)目甚至直接降價(jià)入市。在廣州，部分郊區(qū)樓盤(pán)直接打出“每平方米降3000元”的標(biāo)語(yǔ)。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前，不少房企的銷售目標(biāo)只完成了50%左右，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊介紹了北京的情況。

　　高珊：我們看到一到七月份一共入市了大概126個(gè)項(xiàng)目，簽約過(guò)半的只有46個(gè)，而且量也跌得非常厲害。

　　去化壓力大，價(jià)格戰(zhàn)會(huì)打響嗎？

　　而今年已經(jīng)過(guò)去了三分之二，剩下四個(gè)月銷售壓力巨大，按照目前市場(chǎng)的去化節(jié)奏，如果在11月、12月推盤(pán)，銷售額和資金回籠都很難達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，各大開(kāi)發(fā)商不得不加快推盤(pán)節(jié)奏，調(diào)整銷售策略，以完成全年的銷售計(jì)劃。甚至有開(kāi)發(fā)商創(chuàng)出降價(jià)險(xiǎn)，希望給投資人以信心；而連萬(wàn)科這樣的房地產(chǎn)龍頭大哥，最近也動(dòng)作頻頻，從全民營(yíng)銷到聯(lián)合淘寶、騰訊，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，的確是營(yíng)銷方式的創(chuàng)新，但同時(shí)也說(shuō)明，等著消費(fèi)者上門(mén)賣房子的時(shí)代正在逐漸過(guò)去，甚至有分析說(shuō)，現(xiàn)在，房產(chǎn)市場(chǎng)逐漸進(jìn)入了買方時(shí)代。

　　預(yù)測(cè)：價(jià)格再低也有底線

　　那是否意味著價(jià)格戰(zhàn)就會(huì)打響？房地產(chǎn)專家韓世同更愿意用“以價(jià)換量”來(lái)描述接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　韓世同：怎么理解以價(jià)換量？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，地產(chǎn)商會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行試探，一旦觸及市場(chǎng)底部，地產(chǎn)商就不會(huì)再降價(jià)。消費(fèi)者更為關(guān)心的是價(jià)格怎樣才算是觸底，張大偉解釋，一天內(nèi)賣掉8成以上，這個(gè)價(jià)格就是觸底。

　　張大偉：現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格降低10%到15%，前幾天在東壩有一個(gè)項(xiàng)目，入市的價(jià)格在兩萬(wàn)左右，去化了接近九成，這個(gè)區(qū)域的話，就可以參考這個(gè)價(jià)格作為觸底價(jià)。

　　前段時(shí)間，北京首開(kāi)常青藤一度降到一平米3萬(wàn)2千元，銷售大好，那個(gè)價(jià)格就是觸底，此后的開(kāi)盤(pán)價(jià)格又提升到如今的3萬(wàn)5。

　　限購(gòu)放開(kāi)還須放開(kāi)房貸

　　政策方面，全國(guó)多個(gè)城市取消或者松綁限購(gòu)，多方觀點(diǎn)認(rèn)為，接下來(lái)北上廣深一線城市可能局部放開(kāi)限購(gòu)，比如放開(kāi)郊區(qū)，放開(kāi)高端；另外，地產(chǎn)商也紛紛促銷，房地產(chǎn)的金九銀十今年會(huì)來(lái)嗎？

　　鄭州取消限購(gòu)政策后，除了剛開(kāi)始的幾天，樓市迎來(lái)一小波的看房潮，此后，樓市依然波瀾不驚，成交量始終處于膠著狀態(tài)。

　　其實(shí)，相比于購(gòu)買身份限購(gòu)的放開(kāi)，人們更為關(guān)心的是房貸的放開(kāi)，畢竟能全款買房的人是少數(shù)。其他地方，雖然上海農(nóng)行8月起200萬(wàn)以上房貸九五折優(yōu)惠，但大多數(shù)商業(yè)銀行并未跟進(jìn)。上周曾傳出招行房貸優(yōu)惠的消息，但很快就被辟謠了，市場(chǎng)期待之心可以有，但銀行不良貸款余額猛增的前提下，銀行房貸尤為慎重。韓世同分析，要想促進(jìn)成交量，出現(xiàn)金九銀十，放開(kāi)房貸是必然條件。

　　韓世同：如果房企積極促銷，加上適當(dāng)?shù)姆抠J配合，購(gòu)銷兩旺的局面有望出現(xiàn)。但是如果房貸不配合，成交落到實(shí)處還是很難。

　　金九銀十只是傳統(tǒng)說(shuō)法，走量指望年底

　　但即便是這樣，后市依然不會(huì)太樂(lè)觀，張大偉分析，傳統(tǒng)的金九銀十今年不會(huì)出現(xiàn)，交易量增加的時(shí)間點(diǎn)將會(huì)推遲，預(yù)計(jì)今年的十月下半旬到年底，成交量有望逐漸復(fù)蘇。

　　張大偉：九月份開(kāi)始，上半年冷清的市場(chǎng)可能會(huì)逐漸的恢復(fù)，但是這種成交量的反彈更多的是復(fù)蘇。實(shí)際上，這幾年，金九銀十的成色一直是不足的，一般來(lái)說(shuō)，到今年的十月下旬開(kāi)始，到十一月份到十二月份才會(huì)是一個(gè)旺季。