據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中僅剩不到10個(gè)城市仍在堅(jiān)守，業(yè)界預(yù)料限購(gòu)的全面放開(kāi)或是大勢(shì)所趨。但樓市對(duì)此反應(yīng)平淡，成交未見(jiàn)回暖。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信貸政策變化或是未來(lái)樓市調(diào)控調(diào)整的主旋律，這也關(guān)乎到傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季“金九銀十”的含金量。

　　短期樓市成交料回升

　　9月3日，蘭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局宣布，從2014年9月3日起，購(gòu)房人在蘭州市購(gòu)買(mǎi)商品房、二手房辦理網(wǎng)簽備案和房屋交易時(shí)，不再核查現(xiàn)有住房情況。這意味著蘭州執(zhí)行了4年的限購(gòu)令走向終結(jié)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，目前為止，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個(gè)二三線城市，限購(gòu)城市從曾經(jīng)的47個(gè)驟減為9個(gè)。

　　但限購(gòu)放開(kāi)未能提振樓市。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2014年8月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10771元/平方米，環(huán)比上月下跌0.59%，已經(jīng)是連續(xù)第4個(gè)月下跌。克而瑞CREIS中指數(shù)據(jù)則顯示，2014年8月監(jiān)測(cè)的主要城市累計(jì)成交面積雖環(huán)比上漲1.5%，同比下降13.25%。今年前8月，主要城市累計(jì)成交總量也比去年同期低15%。

　　進(jìn)入9月，傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的到來(lái)或許可以讓開(kāi)發(fā)商松一口氣。從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，8月底開(kāi)始，市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入蓄貨的階段。以深圳市場(chǎng)為例，8月最后的兩周，深圳均只有1個(gè)樓盤(pán)入市，9月則將迎來(lái)供應(yīng)的高峰期。

　　中國(guó)指數(shù)研究院指出，由于房企加大促銷(xiāo)力度，部分城市取消限購(gòu)刺激需求入市，短期市場(chǎng)成交將回升。預(yù)計(jì)隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來(lái)，房企在加大推盤(pán)力度的同時(shí)，合理定價(jià)、有效促銷(xiāo)將會(huì)吸引剛需入市，市場(chǎng)成交或?qū)⒓竟?jié)性環(huán)比回升。

　　房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師肖文曉則不以為然。他指出，從目前的市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，盡管部分城市已經(jīng)放開(kāi)限購(gòu)解決了購(gòu)房者的資格問(wèn)題，但是這些放開(kāi)限購(gòu)的城市都是高庫(kù)存的城市，購(gòu)房者買(mǎi)房不急于一時(shí)，限貸的政策環(huán)境也還沒(méi)得到有效改觀，因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒(méi)達(dá)到。預(yù)計(jì)“金九銀十”樓市的成交量有可能會(huì)超過(guò)“五一”，但不一定能夠超過(guò)今年年初的成交量水平。

　　樓市走向需看信貸政策

　　從多位業(yè)內(nèi)人士的分析來(lái)看，限購(gòu)放松給樓市帶來(lái)的刺激作用有限，制約樓市重新活躍的關(guān)鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調(diào)整。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析稱，執(zhí)行3年之久的限購(gòu)政策對(duì)于市場(chǎng)的調(diào)控作用已相當(dāng)有限。剛性需求在此過(guò)程中逐漸釋放，而對(duì)于二套及多套房的限貸政策又決定了單獨(dú)放開(kāi)限購(gòu)難以對(duì)市場(chǎng)形成有效刺激。采取更多措施鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持首套房貸，將成為下一階段各地政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的重要手段之一。

　　目前一些省市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整。如福建省降低首套貸款認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“購(gòu)房人償清購(gòu)房貸款后，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房，按首貸認(rèn)定”，而“首付比例和利率方面按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行”。此外，江西省也明確提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當(dāng)降低二套房首付比例”。

　　肖文曉認(rèn)為，限購(gòu)令帶有強(qiáng)烈的行政干預(yù)市場(chǎng)色彩，退出是大勢(shì)所趨，現(xiàn)在只是退出方式和退出時(shí)間的選擇問(wèn)題而已。與此同時(shí)，差別化的信貸政策很有可能成為將來(lái)樓市的新常態(tài)，商業(yè)銀行對(duì)房貸利率和首付的市場(chǎng)化運(yùn)作將得到鼓勵(lì)，但流動(dòng)性偏緊的局面短期難以改變，銀行不大可能對(duì)房貸全面開(kāi)閘放水。(徐學(xué)成)