導讀

　　一方是地產(chǎn)龍頭，一方是險資大鱷，兩者的強強聯(lián)手，或為未來地產(chǎn)公司進軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供新的思路及模式。

　　市場廣闊的中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，引來多家地產(chǎn)、保險、實業(yè)、醫(yī)療等巨頭逐鹿，保利地產(chǎn)是其中發(fā)力較猛的一家。

　　11月5日，21世紀經(jīng)濟報道記者獨家獲悉，保利地產(chǎn)和太平人壽已達成戰(zhàn)略合作，雙方將在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行全面合作；保利與太平人壽近期擬共同成立一家股權(quán)投資基金。

　　據(jù)了解，雙方的合作將是立體式全方位的，涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、運營服務平臺搭建、保險客戶養(yǎng)老服務、產(chǎn)業(yè)鏈上下游投資等多項內(nèi)容。

　　保利地產(chǎn)在2012年就提出，要以全產(chǎn)業(yè)鏈的形式進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造以“以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構(gòu)為核心”的三位一體中國式養(yǎng)老模式，而太平人壽是一家歷史悠久的保險公司，其在2014年期末的有效保險金額超過1.62萬億元人民幣。

　　一方是地產(chǎn)龍頭，一方是險資大鱷，兩者的強強聯(lián)手，或為未來地產(chǎn)公司進軍健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供新的思路及模式。

　　地產(chǎn)+保險的跨界合作

　　保利地產(chǎn)此次攜手太平人壽，是國內(nèi)首例房企與保險公司在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的深度跨界合作。

　　此前，業(yè)內(nèi)不乏保險公司和房企聯(lián)手開發(fā)養(yǎng)老項目，如生命人壽和佳兆業(yè)聯(lián)手開發(fā)深圳大鵬度假養(yǎng)生項目，但并未有“總對總”的戰(zhàn)略合作，也并沒有涉及全產(chǎn)業(yè)鏈的規(guī)劃。

　　保利地產(chǎn)與太平人壽的戰(zhàn)略合作則顯示，雙方的合作方向包括以下幾個方面：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)老服務平臺運營以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究等。

　　在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)上，保利地產(chǎn)將利用其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)經(jīng)驗、項目儲備等專業(yè)優(yōu)勢；而太平人壽則將利用其保險資金、客戶資源優(yōu)勢，共同發(fā)掘養(yǎng)老地產(chǎn)項目投資機會。具體項目上，將充分考慮雙方的資金特性，設計適合的交易結(jié)構(gòu)，合作方式包括但不限于直接開發(fā)建設、收購、改建等多種模式，打造專業(yè)化、標準化的中高端養(yǎng)老社區(qū)項目。

　　而在養(yǎng)老服務平臺運營方面，雙方將結(jié)合國情和地域文化，逐步建立提供基礎服務、醫(yī)療衛(wèi)生、文化休閑、增值服務等全方位、全功能、全覆蓋的綜合配套服務運營平臺和體系。

　　今年以來，保利地產(chǎn)在成熟社區(qū)推出的“和熹健康生活館”正式營業(yè)，與此前推出高端養(yǎng)老機構(gòu)“和熹會”，一起共同實現(xiàn)了保利三位一體養(yǎng)老戰(zhàn)略的落地。截至目前，和熹會已成功登陸北京和上海，和熹健康生活館則計劃在廣州、北京、上海、佛山、成都、武漢等6個區(qū)域進行試點。2015年保利地產(chǎn)計劃籌建11個和熹健康生活館，包括3個旗艦店，目前廣州和上海已經(jīng)試營業(yè)。

　　據(jù)保利地產(chǎn)發(fā)展研究院院長張亮介紹，“健康生活館”將采用O2O模式運作。線下部分將以“大健康”為特色，為社區(qū)中老年人群(60歲以上)提供包括健康管理服務、特色助老服務、傳統(tǒng)社區(qū)居家養(yǎng)老服務在內(nèi)的服務內(nèi)容。服務對象不僅涵蓋保利社區(qū)，同時也將以保利社區(qū)為核心輻射周邊更多人群。

　　此外，保利地產(chǎn)已規(guī)劃自己的互聯(lián)網(wǎng)+養(yǎng)老服務模式。目前也在打造線上網(wǎng)絡服務平臺，對所有的客戶資源進行大數(shù)據(jù)管理。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊指出，未來隨著“健康生活館”的服務逐步深入和被客戶認可，與客戶之間培養(yǎng)出較強的黏性后，將可以利用這些大數(shù)據(jù)資源，衍生相關(guān)增值服務，與保利旗下的養(yǎng)老機構(gòu)甚至其他外部機構(gòu)合作。

　　針對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)融資渠道狹窄等問題，保利與太平人壽擬在近期聯(lián)合發(fā)起設立國內(nèi)首只專注于健康及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金，探索引入保險資金開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的新模式，未來不排除繼續(xù)進入醫(yī)療服務和健康管理等領(lǐng)域。

　　張亮透露，該基金前期將以養(yǎng)老地產(chǎn)項目為主，核心目標是在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)養(yǎng)老機構(gòu)的網(wǎng)絡式覆蓋。后期將繼續(xù)沿著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈向上下游延伸，投資孵化一些醫(yī)療、健康項目。目前已遴選出幾個養(yǎng)老地產(chǎn)種子項目。

　　談及此次合作，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示，合作雙方都是國有企業(yè)，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既有戰(zhàn)略意義，同時也踐行了央企的社會責任。

　　張亮表示，資金一直是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，保利和太平人壽的合作，實現(xiàn)了強強聯(lián)合。初期以私募基金投資孵化為主，待金融大環(huán)境成熟，將努力實現(xiàn)從私募基金向reits的過渡。爭取在資本市場上尋求突破。

　　專業(yè)服務將成盈利來源

　　保利地產(chǎn)認為，未來五年，與保障和改善民生息息相關(guān)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，政府肯定會給予更多政策和資源傾斜。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必將迎來一個快速發(fā)展的黃金五年；據(jù)多位業(yè)內(nèi)人士預計，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場空間至少在千億以上。

　　根據(jù)統(tǒng)計，75歲以上老人對于健康護理服務的需求是65~74歲老人的1.76倍。護理服務是一種剛性需求，其他如文化、養(yǎng)老、休閑、娛樂等需求更多是彈性需求。因此做好養(yǎng)老的關(guān)鍵是做好護理。

　　在宋廣菊看來，包括護理在內(nèi)的專業(yè)服務將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來盈利的主要來源?；谶@一點，保利計劃在廣州蘿崗建立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總部孵化基地，其中配備有專業(yè)的養(yǎng)老培訓機構(gòu)。此外，保利也會尋找一些收購、參股其他養(yǎng)老培訓護理機構(gòu)的機會，同時與政府合作，共同發(fā)起養(yǎng)老護理培訓資格認證，共同完善護理人才、護理技能培訓，以及護理等級、標準建設等。

　　2015年，保利地產(chǎn)還正式成立了自己的養(yǎng)老用品公司，加速向上游產(chǎn)業(yè)鏈布局。該公司定位為專業(yè)化程度較高的養(yǎng)老用品設計研發(fā)專業(yè)機構(gòu)，產(chǎn)品線覆蓋適老家具、康復護理、適老衛(wèi)浴、智能設備、進口產(chǎn)品、文化娛樂等。

　　但從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨很多問題，從投資來看，按單個養(yǎng)老床位20萬的投資估算，若實現(xiàn)100個養(yǎng)老機構(gòu)、2萬張養(yǎng)老床位的運營，僅前期的投資就要40億元，資金投入量大，回收期長，若沒有其他社會低成本資金的支撐，單個企業(yè)很難實現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展；并且，養(yǎng)老的核心在于服務，在開發(fā)建設養(yǎng)老社區(qū)之余，還要繼續(xù)整合醫(yī)療、保健、護理等行業(yè)資源，這無疑對開發(fā)商提出了更高的要求；同時，如何培育專業(yè)的養(yǎng)老運營和護理團隊，也面臨挑戰(zhàn)。

　　從美國等發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，美國在上世紀90年代中期突出了REITs和CMBS(商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)，融資渠道的打通極大推動了美國養(yǎng)老住宅的發(fā)展；同時，美國、英國、日本等國家，都有房屋逆按揭和各類養(yǎng)老介護保險安排，來保障老年人在養(yǎng)老設施和服務方面的支付能力。

　　保利地產(chǎn)選擇太平人壽合作便有金融創(chuàng)新的考慮。與其他合作伙伴相比，保險公司積累的大量長期資金賦予了其在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢，尤其是近幾年壽險資金的快速積累無疑為保險資金進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能。據(jù)統(tǒng)計，2014年我國壽險保費收入達到13031億元，在過去十年間復合增長率達到兩位數(shù)。

　　保利和太平人壽的合作才剛開始，他們期待，國內(nèi)可以在養(yǎng)老領(lǐng)域試點有別于其他行業(yè)的金融政策，鼓勵REITs、私募基金等方面的創(chuàng)新。